Доколку вашето здружение на сопственици (Vereniging van Eigenaars, VvE) не успее да ја одржува зградата, да води резервен фонд или да одржува состаноци, можете сами да дејствувате: Книга 5 од Холандскиот граѓански законик (Burgerlijk Wetboek) му дава на секој сопственик на стан патишта до kantonrechter (подокружен суд) и тужба против здружението. Главниот исклучок е времето: одлуката на собранието на сопственици може да се поништи само ако поднесете барање во рок од еден месец од денот кога сте можеле да дознаете за неа.
Во пракса, постојат четири правци. Можете да побарате од kantonrechter да поништи погрешна одлука (член 5:130 BW). Можете да побарате замена за овластување кога согласноста е одбиена без основани причини (член 5:121 BW). Можете да ги користите прописите за да свикате состанок. И можете да го тужите здружението да ги изврши своите должности и да ја надомести вашата загуба. Кој пат е најсоодветен зависи од едно прашање: дали здружението донело погрешна одлука, дали воопшто не донело одлука или не ја спровело одлуката што ја донело?
Што мора да направи VvE според холандскиот закон?
VvE мора да управува со заедничките делови од зградата, да води резервен фонд и да одржи состанок на кој се усвојуваат сметките и буџетот. Сè друго што може или мора да го направи произлегува од актот за поделба, прописите и Книга 5 од Граѓанскиот законик.
Здружение на сопственици настанува автоматски кога зградата е поделена на станбени права. Секој сопственик е член по сила на закон (член 5:117 BW). Не можете да поднесете оставка, а здружението не може да ве одбие; членството престанува само кога ќе продадете. Здружението е правно лице (член 5:124 BW) со ограничена законска цел: управување со заедницата и заштита на интересите на заедничките сопственици. Поголемиот дел од општите правила за правни лица во Наслов 1 од Книга 2 од Граѓанскиот законик важат и за него, со исклучоците наведени во член 5:124 BW.
Што одлучуваат актот за делба и прописите?
Актот за поделба (splitsingsakte) одлучува што е приватно, а што заедничко, а прописите поврзани со него ги одредуваат удели во трошоците, правото на глас и овластувањата. Прочитајте ги пред да се расправате за било што друго.
Актот за поделба е нотарски акт со кој се создадени правата врз станот. Тој е регистриран во јавните регистри. Содржи цртеж што покажува кои делови се приватни, а кои се заеднички. Во него обично се наведува дека се применува еден од стандардните моделни прописи, честопати модел од 1973, 1983, 1992, 2006 или 2017 година. Тие прописи се уставот на вашата зграда. Тие ги утврдуваат удели во трошоците, соодносите на гласање, овластувањата на одборот и состанокот и ограничувањата за употреба.
Куќниот правилник (huishoudelijk reglement) може да додаде практични правила за бучава, отпад и користење на заеднички простории. Тие не можат да бидат спротивни на договорот за домување. Правило што припаѓа во договорот за домување, како што е ограничување за тоа како го користите сопствениот стан, не може да се вметне во куќниот правилник.
Дали протекување на рамка од прозорец, балкон, тераса, цевките зад ѕидот или рамниот покрив над спалната соба е вообичаен или приватен објект, се одлучува во документот, а не според здравиот разум. Одговорот одлучува кој плаќа. Секоја одредба во управните документи што е во спротивност со задолжителниот закон нема ефект. Самиот документ може да се измени само со нотарски акт, со мнозинството што го бараат законот и прописите. Во повеќето згради тоа е големо мнозинство.
Кој ги одржува заедничките делови?
Здружението ги одржува заедничките делови и ги наплаќа трошоците од сите сопственици. Вие ги одржувате вашите приватни делови.
Управувањето со заедничките делови е основна законска задача на здружението (член 5:126 BW). Тоа ги опфаќа структурата, покривот, фасадата, темелите, заедничките инсталации, скалиштата, лифтовите и заедничките површини. Вклучува одржување на тие делови во добра состојба и навремено дејствување кога безбедноста е во опасност. Здружението ги наплаќа трошоците од сите сопственици според коефициентите во актот.
Одложеното одржување не е апстрактен проблем. Тоа предизвикува штета во приватни станови. Исто така, може да доведе до одговорност кон посетителите и соседите: според член 6:174 BW, сопственикот на зграда што не ги исполнува стандардите што може да се постават за неа е одговорен за штетата што ја предизвикува кога ќе се случи таа опасност.
Изнајмувањето е посебна тема со свои правила. Дали и како можете да го изнајмите вашиот стан, вклучително и за краток престој, произлегува од документот за сопственост и од општинските правила, а не од обврската за одржување. За тоа се занимаваме во нашата статија за краткорочни изнајмувања и здружението на сопственици.
Кои се правилата за придонесите, резервниот фонд и сметките?
Секој сопственик плаќа периодичен придонес утврден од страна на собранието, а здружението мора да резервира законски минимум секоја година за поголемо одржување. Одборот мора да дава отчет за парите секоја година.
Придонесот, честопати наречен servicekosten, го утврдува состанокот врз основа на годишен буџет. Здружението, исто така, мора да води резервен фонд за трошоци освен вообичаените годишни трошоци. Од 1 јануари 2018 година, член 5:126 BW утврдува минимална годишна резервација за станбени згради. Тоа е или износот што произлегува од повеќегодишен план за одржување (meerjarenonderhoudsplan) кој не е постар од пет години и опфаќа најмалку десет години, или, без таков план, најмалку 0.5% од вредноста на реконструкцијата на зградата секоја година. Резервниот фонд во принцип мора да се чува на посебна уплатна или штедна сметка.
Одборот ги презентира годишните сметки и буџетот на состанокот. Сопствениците имаат право да ги разгледаат основните евиденции. Доколку сопственикот не плати, здружението може да го тужи тој сопственик.
Купувачот, исто така, презема дел од заостанатиот долг. Според член 5:122 BW, купувачот и продавачот се солидарно и поединечно одговорни за придонесите што доспеваат во тековната и претходната финансиска година. Затоа нотарот бара од одборот извештај за заостанатите долгови пред завршувањето. Купувачот потоа е одговорен само до износот во тој извештај. Од 1 јули 2008 година, секое здружение на сопственици мора да биде регистрирано и во трговскиот регистар на Стопанската комора (KvK).
Како здруженијата пропаѓаат и колку ве чини секој неуспех?
Дефектите се јавуваат во четири препознатливи форми: неактивност, одложено одржување, нееднакво спроведување и лошо финансиско управување. Лекот е различен за секој од нив.
Што ако здружението е неактивно?
Неактивното здружение (slapende VvE) е сè уште правно лице со законски обврски и секој поединечен сопственик може да започне со негово оживување. Првиот чекор е обично правилно свикан состанок.
Неактивноста е најчестиот неуспех во Холандија. Нема одбор, или одборот е еден сопственик кој престанал да свикува состаноци пред години. Нема буџет, нема резервен фонд и нема преглед на осигурувањето. Придонесите се собираат нередовно или воопшто не се собираат. Во меѓувреме, вашата зграда е таа што заостанува.
Неактивната асоцијација, исто така, предизвикува практичен проблем при продажба. Купувачите и нивните заемодаватели бараат записници, сметки и план за одржување. Ако тие недостасуваат, цената паѓа или продажбата не успева.
Неактивното здружение може да се поправи. Според член 5:127 BW, претседателот и одборот можат да свикаат состанок. Повеќето модел-правила им дозволуваат и на сопствениците кои заедно поседуваат одреден минимален дел од гласовите да побараат состанок и, доколку претседателот не дејствува, самиот да го свика. Проверете ги вашите сопствени прописи за точниот праг и рокот за известување. Откако состанокот ќе биде правилно свикан, може да се назначи одбор, да се усвои буџет, да се нарача план за одржување и да се отвори резервната сметка.
Општините имаат сопствено овластување да интервенираат. Според член 5:127a BW, општината може да побара од kantonrechter овластување за свикување состанок кога зградата сериозно не ги исполнува стандардите за одржување. Општините го користат ова овластување главно во области со постар станбен фонд.
Што ако одржувањето се одложи и штетата стигне до вашиот стан?
Не мора да чекате. Сопственик кој претрпи штета затоа што здружението не успеало да одржува заеднички дел може да го смета здружението за одговорно и да бара работата да се изврши.
Типичен случај е одбор кој се состанува, но не презема никакви мерки. Покривот протекува три зими, извештајот е двапати на маса, а состанокот постојано ја одложува одлуката бидејќи неколку сопственици не можат или не сакаат да платат. Во меѓувреме, водата стигнува до становите на последниот кат. Здружението им должи на заедничките сопственици соодветно управување, а таа обврска не исчезнува затоа што некои членови се противат на трошоците. Нашата белешка за протекувањата и паѓањето на ќерамидите го објаснува ова подетално.
Што ако правилата се спроведуваат селективно или нееднакво?
Здружението мора доследно да го применува актот и куќниот ред. Одлука заснована на селективно спроведување може да се оспори како спротивна на разумноста и праведноста.
Предупредувањето на еден сопственик за параван на балкон, а игнорирањето на три идентични, не е само неправедно. Тоа го ослабува секој подоцнежен обид за спроведување на правилото. Странските закони за фер домување, кои понекогаш се цитираат во овој контекст, не се однесуваат на холандска зграда.
Холандското законодавство за еднаков третман се применува. Општиот закон за еднаков третман (Algemene wet gelijke behandeling) забранува разлики врз основа на раса, религија, пол и националност, вклучително и во домувањето. Законот за еднаков третман врз основа на инвалидитет или хронична болест (Wgbh/cz) го прави истото за инвалидитет и хронична болест. Ако сметате дека сте третирани нееднакво врз основа на таква основа, можете да побарате од Холандскиот институт за човекови права (College voor de Rechten van de Mens) необврзувачко мислење или да одите до граѓанскиот суд. Одбивањето да се дозволи разумно прилагодување за лице со инвалидитет, како што е рампа или ограда во заедничка просторија, може да спаѓа во таа рамка. Кога здружението едноставно ја одбива својата согласност, овластувањето за замена согласно член 5:121 BW е често подиректниот пат.
Што ако парите се лошо управувани?
Секој сопственик има право да ги види евиденциите, а состанокот не треба да усвојува сметки што не можел да ги провери. Доколку парите исчезнат, здружението може да го смета одборот или менаџерот за одговорни.
Финансиското лошо управување се јавува во неколку форми. Придонесите не се собираат. Резервниот фонд постои само на хартија. Плаќањата одат кај компанија поврзана со член на одборот. Нема сметки три години. Или менаџер ги меша парите од здружението со своите.
Одбивањето на отпуштањето е вистински инструмент. Усвојувањето на сметките и давањето отпуштање на одборот се посебни одлуки, а втората не треба автоматски да следи од првата. Доколку средствата се злоупотребени, кривична пријава до полицијата е исто така опција.
Како започнувате во рамките на здружението?
Започнете со писмена жалба до одборот и предлог за состанокот. Потоа, се подготвува формално известување за неисполнување на обврските.
Речиси секој успешен случај започнува со писмена евиденција. Пријавете го проблемот до одборот во писмена форма. Опишете го фактички. Погледнете ја одредбата од актот или прописите што го прават тоа одговорност на здружението. Прикачете фотографии и кој било извештај што го имате. Побарајте писмен одговор во рамките на наведениот рок.
Доколку не добиете одговор или одговорот не ја опфаќа поентата, испратете формално известување за неизвршување на обврските (ingebrekestelling). Поставете последен разумен рок за исполнување и наведете што ќе правите следно. Според холандскиот закон, тоа известување е важно: без него, должникот генерално не е во неизвршување на обврските (член 6:82 BW), а барањето за надомест на штета предизвикана од доцнење може да не успее само поради таа причина.
Искористете го состанокот, како и одборот. Секој сопственик може да побара точка да се стави на дневен ред. Правилно формулиран предлог, со приложена понуда и предлог за финансирање, е многу потешко да се одложи отколку жалба. Чувајте го записникот. Тој е доказ за тоа што е одлучено и кога, а едномесечниот рок за оспорување на одлуката тече од денот кога сте можеле да дознаете за неа.
Таму каде што односите се заостријале, но сите сè уште живеат во истата зграда, медијацијата е често поефикасна од расправата. Таа може да го реши целиот однос, а не само една одлука. Истото важи и за споровите меѓу самите сопственици, каде што општите правила за решавање на спорови надвор од судот се корисна почетна точка.
Кои правци водат до кантонрехтер?
Споровите околу становите ги разгледува kantonrechter на округот каде што се наоѓа зградата. Изборот на вистинската рута е поважен од јачината на вашиот случај врз основа на суштината.
Барањата согласно членовите 5:121 и 5:130 BW следат релативно достапна постапка за поднесување на барање (verzoekschriftprocedure).
Поништување на одлука. Доколку состанокот донесе одлука што е во спротивност со актот, прописите или барањата за разумност и праведност, можете да побарате од kantonrechter да ја поништи. Според член 5:130 BW, мора да поднесете барање во рок од еден месец од денот на кој сте дознале за одлуката или сте можеле да дознаете за неа. Тој рок е краток и строг. Hoge Raad одлучил дека, кога записниците обично не се доставуваат, од сопственикот кој го пропуштил состанокот може да се очекува да се распраша во рок од една недела; месецот потоа започнува најдоцна до денот по таа недела (HR 21 јуни 2019 година, ECLI:NL:HR:2019:1022). Не мора да присуствувате на состанокот за да оспорите одлука, но присуството и запишувањето на вашиот приговор го олеснува вашиот случај.
Одлука што е во спротивност со законот или со делото може да биде ништовна, а не поништлива (член 2:14 BW, кој се применува до член 5:129 BW). За ништовна одлука не важи рок. Сепак, потпирањето на ништовност без совет е ризично. Безбедниот начин е да се поднесе во рок од месецот.
Заменска дозвола. Понекогаш ви е потребна соработка или согласност од здружението, неговите тела или друг сопственик за нешто што имате право да го направите. Доколку таа согласност е одбиена без основани причини или не се донесе никаква одлука, kantonrechter може да издаде дозвола што ја заменува (член 5:121 BW). Ова е патот за сопственикот кој сака да инсталира лифт, да постави соларни панели, да ги замени рамките на прозорците, да поврзе топлинска пумпа или да направи друга промена што се однесува на заеднички дел, а кој наидува на молчење или необразложено одбивање. Судот го споредува вашиот интерес со интересите на другите сопственици. Исто така, може да одлучи како ќе се поделат трошоците.
Свикување состанок. Доколку одборот не ги свикува состаноците како што бараат законот и прописите, сопствениците можат да ги користат правилата за свикување во прописите, како што е опишано погоре. Ова е стандарден прв чекор за будење на неактивно здружение и честопати е доволен само по себе: откако состанокот ќе биде правилно свикан, здружението повторно почнува да функционира. Доколку здружението потоа не успее да донесе потребна одлука, достапно е овластување за замена согласно член 5:121 BW.
Обична тужба против здружението. Поништувањето не го поправа покривот. Кога здружението не ја исполнува својата должност за одржување, правниот лек е барање за исполнување, доколку е потребно поткрепено со парична казна (dwangsom) за секој ден доцнење, во комбинација со барање за надомест на штетата што сте ја претрпеле. Во итни случаи, како што е протекување што го прави станот непогоден за живеење, прелиминарните постапки за олеснување (kort geding) можат да доведат до налог во рок од неколку недели. Правилата на холандската граѓанска постапка се применуваат на вообичаен начин, вклучувајќи го и барањето за докажување на вашата загуба.
Кој ја плаќа штетата во вашиот стан?
Тоа зависи од тоа каде лежи причината. Штетата од дефект во заеднички дел е во принцип прашање на здружението; штетата од дефект во приватниот дел на друг сопственик е прашање меѓу вас и тој сопственик.
Штетата предизвикана од вашиот приватен дел е ваша. Делбениот акт одлучува кој дел е кој. Во постарите згради таа граница често е спорна, особено за балкони, рамки за прозорци, тераси и цевководи.
Кога е одговорно здружението, барањето може да се поткрепи на два основа. Првиот е неизвршување на својата должност за управување и одржување. Вториот е строга одговорност за неисправни згради согласно член 6:174 BW. Доколку зградата не ги исполнува стандардите што може да се постават за неа и се појави опасност, штетата се сноси без оштетената страна да мора да докажува вина. Тој втор пат е вреден токму кога е тешко да се докаже дека одборот знаел за дефектот.
Осигурувањето е практичното решение за поголемиот дел од ова. Здружението мора да ја осигура зградата. Полисата за градба обично покрива штети од вода и штети на основни предмети. Содржината и приватните подобрувања спаѓаат во осигурувањето на вашиот дом. Веднаш пријавете ја штетата кај двата осигурители, фотографирајте сè пред поправките и чувајте ги фактурите.
Кога загубата е спорна, експертскиот извештај за причината и износот е она што го прави барањето за надомест на штета изводливо. Општата пракса за надомест на штета важи и овде како и на други места. Во тешки случаи, каде што небрежноста го направила домот неупотреблив подолг период, надомест на нематеријална штета може да се побара заедно со финансиската штета. Холандските судови ја доделуваат штедливо.
До каде оди одговорноста на членовите на одборот и менаџерите?
Членот на одборот мора правилно да ја извршува својата задача и е лично одговорен пред здружението само кога може сериозно да се обвини. Професионалниот менаџер одговара пред здружението според својот договор, а не пред индивидуалните сопственици.
Одборот на здружение на сопственици не е церемонијално тело. Според член 5:131 BW, тој управува со средствата на здружението и ги спроведува одлуките на состанокот. Исто така, води евиденција и го претставува здружението.
Општиот стандард за должностите на одборот во член 2:9 BW се однесува на членовите на одборот на VvE преку член 5:124 BW. Директор кој неправилно ја извршува својата задача е одговорен пред правното лице кога може сериозно да се обвини за тоа. Повеќето членови на одборот на мало здружение се волонтери, а судовите го применуваат стандардот имајќи го тоа предвид. Сепак, волонтирањето не е имунитет. Неосигурувањето на зградата, игнорирањето на извештај што идентификува акутен безбедносен ризик или плаќањето пари на здружението на себе ќе бидат строго оценети.
Кога здружението ангажира професионален менаџер, договорот одредува колку должи менаџерот. Типични задачи се свикување состаноци, водење сметки, собирање придонеси, добивање понуди и организирање рутински поправки. Менаџер кој не ги извршува тие задачи го прекршува договорот кон здружението.
Здружението, а не поединечниот сопственик, е друга страна на менаџерот. Тоа е важно во пракса. Ако не сте задоволни од менаџерот, натерајте го состанокот да дејствува, бидејќи договорното побарување му припаѓа на здружението. Ако состанокот одбие да дејствува по нешто што очигледно ѝ штети на заедницата, самото тоа одбивање е одлука што можете да ја оспорите. Пошироката рамка на правните одговорности на организацијата и на одговорноста на директорот е истата што важи и за другите правни лица.
Како сопствениците можат да ги спречат овие проблеми?
Превенцијата е претежно административна: ажуриран план за одржување, реалистичен буџет, посебна резервна сметка и чисти записници. Ништо од тоа не е тешко.
Нарачајте повеќегодишен план за одржување и ажурирајте го најмалку на секои пет години. Тој ја утврдува резервната заработка, ги распределува трошоците и ја прави здружението кредитоспособно доколку некогаш е потребен заем. Усвојте реалистичен буџет, наместо најнискиот можен придонес. Нискиот придонес не е заштеда, туку одложена сметка за оној што е сопственик на станот кога покривот треба да се замени. Чувајте го резервниот фонд на посебна сметка. Редовно прегледувајте ја осигурителната вредност и вредноста за реконструкција. Евидентирајте ги одлуките доволно јасно за да можат да се спроведат и, доколку е потребно, да се спроведат.
Доброто управување чини малку и ги спречува повеќето спорови. Свикајте го состанокот на време со соодветен дневен ред. Однапред доставувајте ги сметките. Запишете ги одлуките и приговорите и објавете го записникот. Побарајте од членовите на одборот кои имаат личен интерес во одлуката да го кажат тоа и да се воздржат. Прегледајте го куќниот ред на секои неколку години. Сè што го ограничува користењето на самите станови ставете го во документот, а не во куќниот ред, бидејќи таму му е местото и каде што ќе стои. Принципите зад функционалната рамка за управување и вообичаените должности за усогласеност со законите важат за зграда со дванаесет стана исто како што важат за компанија.
Што треба да проверите пред да купите стан?
Побарајте ги записниците, сметките, буџетот, планот за одржување и салдото на резервата и прочитајте го актот за поделба пред да потпишете. Оваа проверка е едноставна и никогаш не треба да се прескокнува.
Побарајте ги записниците од последните три состаноци, годишните сметки, буџетот, планот за одржување и салдото на резервниот фонд. Прочитајте го актот за поделба пред да го потпишете, особено ако планирате да го изнајмите станот или да направите измени. Нашиот преглед на вообичаените стапици во холандското право за недвижности и нашата листа за проверка за заедничко купување дом наведуваат што друго треба да проверите пред да се обврзете. Ако планирате да го изнајмите станот, вреди да се знаат и обврските што паѓаат врз сопственикот .
Што треба да направите сега?
Прочитајте го актот за поделба, поднесете ја вашата жалба и вашиот предлог во писмена форма и ставете ја точката на дневен ред. Забележете го датумот на секоја одлука, бидејќи рокот од еден месец за оспорување на истата почнува да тече веднаш.
Доколку здружението сè уште не дејствува, пристапен е до kantonrechter, а процедурите во Книга 5 се дизајнирани токму за оваа ситуација. Ги советуваме сопствениците на станови, одборите и здруженијата за актот за поделба и прописите, поништувањето на одлуките, овластувањата за замена, обврските за одржување, заостанатите долгови и одговорноста за штета. Без разлика дали сте сопственик кој се соочува со здружение кое нема да дејствува или одбор кој се обидува да ја врати зградата во ред, нашите адвокати за недвижности можат да ви кажат каде се наоѓате според холандското право и кој е реалистичен следен чекор.
Во краток преглед
- VvE мора да управува и да ги одржува заедничките делови, да чува резервен фонд што го исполнува законскиот минимум и да одржува состанок на кој се усвојуваат сметките и буџетот.
- Оспорете погрешна одлука на состанокот во рок од еден месец од денот кога сте можеле да дознаете за неа (член 5:130 BW).
- Доколку согласноста е одбиена без основани причини или не е донесена никаква одлука, побарајте од kantonrechter замена за овластување (член 5:121 BW).
- Оживување на неактивно здружение со свикување состанок согласно прописите; општината има свој пат согласно член 5:127a BW.
- За запоставено одржување, испратете известување за неисполнување на обврските, а потоа побарајте надомест на штета; во итни случаи користете прелиминарни постапки за помош.
Најчесто поставувани прашања
Ова се прашањата што сопствениците најчесто ги поставуваат кога нивното здружение не си ја врши својата работа. Одговорите ја одразуваат Книга 5 од Холандскиот граѓански законик; вашиот сопствен акт и прописи може да додадат свои правила.
Кои чекори можете да преземете ако здружението на сопственици во Холандија ги занемари своите должности?
Започнете со проверка на актот за поделба и прописите за да потврдите која обврска здружението ја занемарува. Тие документи наведуваат што мора да направи вашето здружение.
Потоа, испратете писмена жалба до одборот и побарајте точката да се стави на дневен ред на состанокот. Чувајте копии од целата кореспонденција и записниците.
Доколку одборот не одговори или не преземе мерки, размислете за медијација. Медијацијата е доброволна и обично поевтина од судските постапки; договорот што ќе го постигнете таму ве обврзува откако двајцата ќе го потпишете.
Ако тоа не успее, можете да се обратите до kantonrechter. Судот може да поништи одлука, да издаде овластување за замена, да му наложи на здружението да ги извршува своите должности или да досуди отштета за штетата што сте ја претрпеле поради небрежноста.
Можете ли да побарате надомест од здружението за штета предизвикана од негово невнимание?
Да. Можете да побарате надомест на штета кога неизвршувањето на своите должности од страна на здружението ви предизвикува штета. Мора да докажете дека здружението не ја исполнило својата должност и дека тоа неизвршување ви предизвикало штета.
Судот разгледува што би било потребно за правилно управување во дадените околности. Потребни ви се докази и за неуспехот и за загубата, како што се фотографии, вештачења и фактури.
Надоместокот може да ги покрие трошоците за поправка, губење на вредност и одредена последична штета. Мора да ја докажете причинско-последичната врска помеѓу неуспехот на здружението и вашата конкретна загуба.
Ако победите, судот обично ѝ наложува на другата страна да плати дел од вашите судски трошоци. Износот се пресметува според фиксните судски скали (liquidatietarief), а не според вашите вистински судски трошоци.
Кои правила ги регулираат конфликтите меѓу здружението на сопственици и неговите членови?
Здружението на сопственици е регулирано со Наслов 9 од Книга 5 од Холандскиот граѓански законик, заедно со актот за поделба и прописите. Според член 5:124 BW, важат и повеќето општи правила за правни лица од Наслов 1 од Книга 2.
Имате право да присуствувате на состанокот на сопствениците и да гласате (член 5:127 BW). Здружението мора правилно да ги свикува состаноците и да ги обезбеди релевантните документи.
Кога се јавуваат конфликти, можете да побарате од kantonrechter да поништи одлука што е во спротивност со актот, прописите или разумноста и праведноста. Одлука што е во спротивност со законот може да биде ништовна.
Законот ве штити и од произволен третман. Здружението мора да се однесува подеднакво кон сопствениците во еднакви околности, а законодавството за еднаков третман забранува дискриминација врз основа на заштитени основи.
Која е улогата на Трибуналот за изнајмување (Huurcommissie) во спорови со здружение на сопственици?
Во принцип, нема. Трибуналот за изнајмување (Huurcommissie) се занимава со спорови меѓу сопственици на недвижности и закупци, а не со спорови меѓу здружение на сопственици и неговите членови.
Доколку поседувате стан, вашите спорови со здружението се надвор од надлежноста на Трибуналот за изнајмување. Ги решавате преку состанок, медијација или kantonrechter.
Трибуналот за изнајмување станува релевантен само ако изнајмувате стан и вашиот спор со вашиот газда се однесува на кирија или трошоци за услуги. Спорот на вашиот газда со здружението на сопственици останува посебно прашање.
Може ли здружение на сопственици да се распушти според холандскиот закон?
Само со прекинување на самата поделба. Здружението на сопственици постои сè додека зградата е поделена на права на станови, така што состанокот не може едноставно да го распушти. За нејзино прекинување е потребен нотарски акт со кој се прекинува поделбата, со согласност на сопствениците на становите и на секој што има хипотека или друго ограничено право.
Судот не може да наложи распуштање на здружение на сопственици врз основа на тоа што функционира лошо: одредбите од Книга 2 за распуштање од страна на судот не се однесуваат на него (член 5:124 BW). Одговорот за нефункционално здружение е да се обнови преку состанокот и преку постапките на kantonrechter опишани погоре.
Здружението престанува кога поделбата ќе престане, на пример откако зградата ќе се сруши и сопствениците ќе ја прекинат поделбата со акт. Откако повеќе нема заеднички имот за управување, здружението нема никаква цел.
Здружение кое не може да ги плати своите долгови може да се прогласи за банкрот, но дури и тогаш поделбата на станбени права, а со тоа и здружението, останува на сила сè додека поделбата формално не се прекине со акт.
Кои временски ограничувања важат за тужбите против здружение на сопственици?
Тоа зависи од барањето. Барањето за поништување на одлука мора да се поднесе во рок од еден месец (член 5:130 BW). Барањето за надомест на штета генерално тече пет години откако сте дознале и за штетата и за одговорната страна, со крајна граница од дваесет години (член 3:310 BW).
Барањето за исполнување на обврска може да има различен рок во зависност од неговата правна основа. Проверете ја основата на вашето барање однапред, наместо да претпоставувате дека важи најдолгиот рок.
Побарувањата против изведувач за дефекти во градежните работи се во согласност со нивните сопствени правила и се одвоени од вашето побарување против здружението.
Можете да го прекинете рокот на застарување со писмено известување во кое јасно го задржувате вашето право на исполнување (член 3:317 BW). Покренувањето судска постапка исто така го прекинува.
Не сте сигурни каде се наоѓате? Кажете ни за вашата ситуација. Ќе ве известиме за вашите опции во рок од еден работен ден.
