VvE и холандскиот закон за права на станови: водич за сопственици во Eindhoven Amsterdam

Ако сте купиле стан во Холандија, не сте купиле зграда. Купивте стан за станбени објекти (appartementsrecht ), а со тоа и членство во Vereniging van Eigenaars (VvE), здружението на сопственици за блокот. Членството е задолжително, одлучува многу за вашиот дом и не можете да се откажете.

Што всушност претставува еден стан?

Холандското право не го третира станот како посебен дел од имотот. Секое право на стан е дел во имотот вклучен во делбата, што носи со себе ексклузивно право на користење на одредени делови од зградата кои се предвидени да се користат како самостојна целина (чл. 5:106 BW). Делот може да опфаќа и ексклузивно користење на земјиште, како што е градина или паркинг место.

Значи, правото има две половини. Едната е сопственост: вие сте ко-сопственик на целиот комплекс - покрив, темели, фасада, скалиште, лифт - во сооднос утврден во актот. Другата е користење: вие сами можете да го користите станот зад вашата влезна врата. Тоа објаснува поголем дел од следново: одлуките за зградата се донесуваат колективно, не можете да барате заедницата да се подели и не можете да поднесете оставка, а да го задржите станот.

Акт за делба и цртеж за делба

Поделбата се врши со нотарски акт, akte van splitsing , регистриран во јавните регистри што ги води Катастарот на недвижности. Кон неа мора да се приложи цртеж за поделба, splitsingstekening (чл. 5:109 BW), и мора да содржи фиксен список на елементи, вклучувајќи го описот на секој приватен дел и прописите на здружението (чл. 5:111 BW).

Заедно, овие документи ја цртаат границата помеѓу приватните и заедничките делови - најчестиот извор на спорови во VvE, бидејќи одлучува кој плаќа. Ако протекувањето на рамката на прозорецот е честа појава, здружението плаќа; ако е приватно, вие плаќате.

Тие се толкуваат објективно: бидејќи купувачите и заемодавателите мора да се потпираат на регистрите, важно е што документите пренесуваат на надворешен читател, а не што намерата на оригиналните страни била да кажат. Кога актот и цртежот се контрадикторни, ниту едниот ниту другиот автоматски преовладуваат; судот одлучува кој има поголема тежина, земајќи го предвид нивото на детали и колку е разумен исходот (Hoge Raad 1 ноември 2013 година, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Каде што обично поминува границата (твојот сопствен чин секогаш владее)

Моделните прописи и нивните генерации

Актот мора да содржи прописи што опфаќаат кои долгови и трошоци паѓаат на сопствениците заеднички, годишните сметки и придонеси, користењето, управувањето и одржувањето на заедничките делови, осигурувањето и статутот на здружението (чл. 5:112 BW). Наместо да се напише ова, акт го прогласува стандардниот сет - модел-прописот - што се применува и ги наведува отстапувањата.

Циркулираат неколку генерации: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 и модел од 2021 година за мали здруженија, плус модели за станови за услуги и под-делови. Што е точно, се одговара со читање на вашиот акт, и е важно: постарите модели наметнуваат кворум, моделите од 2006 и 2017 година го исфрлија за одлуки со обично мнозинство, а моделот од 2017 година веќе се занимава со точките за полнење.

Под правилниците се наоѓаат куќните правила, регулативата за јавни работи (huishoudelijk reglement ), усвоена од состанокот. Тие ги пополнуваат секојдневните детали, но не можат да бидат во спротивност со актот или законот; таквата клаузула е ништовна.

VvE како правно лице и зошто не можете да поднесете оставка

Здружението настанува со поделбата. Тоа е правно лице со сопствен имот, банкарска сметка и обврски, регистрирано во Стопанската комора. Негова задача е да управува со заедницата, освен деловите наменети за посебна употреба, и да одржува резервен фонд (чл. 5:126 BW). Може да ги застапува сопствениците пред и надвор од судот и да го спроведува она што сопствениците си го должат едни на други.

Членството следува автоматски по станот: не се приклучувате, не можете да дадете известување и при продажба тоа преминува на вашиот купувач. Во мешано здружение, каде што корпорација или инвеститор поседува дел од блокот, еден член може да има одлучувачки дел од гласовите.

Општо собрание, гласови и кворум

Општото собрание на сопствениците е највисокиот орган. Состанокот и неговото донесување одлуки се регулирани со членовите 5:124 до 5:135 BW. Мора да се состанува најмалку еднаш годишно за сметките, буџетот и придонесите, а го свикува одборот или претседателот, или на барање на сопствениците (член 5:127 BW).

Гласањето не е еден глас, освен ако актот не наведува така. Уделите се еднакви освен ако актот не утврдува различен сооднос, а ако е така, актот мора да ја наведе основата за тоа (чл. 5:113 BW). Тој дел, breukdeel , ги одредува и вашите гласови и вашиот дел од трошоците.

Повеќето одлуки бараат едноставно мнозинство од дадените гласови. Постарите прописи предвидуваат кворум: ако се претставени помалку од половина од гласовите, не може да се одлучи ништо валидно и мора да се свика втор состанок, на кој може да се донесе истиот предлог, без разлика колку малку сопственици присуствуваат, понекогаш со поголемо мнозинство. Одлуките надвор од состанокот бараат едногласност; за измена на документот обично е потребно мнозинство од четири петтини од вкупниот број гласови, нотарски акт и соработка на хипотекарните доверители (чл. 5:139 BW).

Законот за дигитално општо собрание на приватни правни лица беше усвоен од Претставничкиот дом на 16 декември 2025 година и помина во Сенатот без дебата на 2 јуни 2026 година, а беше објавен како Staatsblad 2026, 161. Сè уште не е стапен во сила; датумот ќе биде утврден со кралски декрет во текот на 2026 година. Од тој момент, целосно дигитално или хибридно општо собрание е можно без претходно овластување во актот за поделба.

Одборот и администраторот

Здружението има одбор, кој го назначува и разрешува генералното собрание (чл. 5:131 BW). Во мал блок обично има еден или двајца сопственици кои работат во своето слободно време. Одборот ги извршува одлуките; тој не ја одредува политиката.

Поголемите здруженија, исто така, ангажираат професионален администратор, VvE-beheerder . Администраторот е изведувач, а не орган: тој ги води книгите, собира придонеси, организира осигурување и одржување и подготвува состаноци, само со овластувања што му ги даваат состанокот и договорот за управување. Ако услугата е лоша, лекот лежи во договорот - администраторот одговара пред здружението, а не пред вас.

Резервен фонд, план за одржување и трошоци за услуги

Секое здружение мора да одржува резервен фонд за трошоци освен вообичаените годишни трошоци (чл. 5:126 BW). Од Законот за подобрување на функционирањето на здруженијата на сопственици - Wet verbetering functioneren VvE - таа должност е веќе воспоставена. За згради целосно или делумно за станбена употреба, годишниот придонес во резервата мора да биде најмалку износот што произлегува од соодветен повеќегодишен план за одржување или, доколку тоа не е можно, 0.5 проценти од вредноста на реконструкцијата земена од осигурувањето на зградите. Мора да се наоѓа на посебна сметка на име на здружението, освен ако состанокот не одлучи поинаку со големо мнозинство или не е дадена банкарска гаранција. Законот стапи на сила на 1 јануари 2018 година, со тригодишен транзициски период што заврши на 1 јануари 2021 година.

Повеќегодишниот план за одржување, meerjarenonderhoudsplan или MJOP, мора да опфаќа најмалку десет години, да не биде постар од пет години и да ги утврдува предвидените одржувања, поправки и обнови и нивните трошоци. Тоа е најдобриот поединечен показател за здраво здружение. Законот, исто така, им даде на здруженијата изрична моќ да позајмуваат, освен ако прописите не го исклучуваат тоа (чл. 5:126 BW), при што изложеноста на секој сопственик следи по breukdeel.

Придонесите се утврдуваат годишно од страна на состанокот врз основа на буџет. Тие се долг кон здружението, а не дискреционо плаќање: сопственикот кој не се согласува мора да ја оспори одлуката, а не да ги задржи парите, а компензацијата генерално не е достапна. Неплаќањето привлекува камата, трошоци за наплата и постапки.

При пренос, новиот сопственик станува одговорен, заедно со продавачот, за придонесите што се должат за тековната и претходната финансиска година (чл. 5:122 BW). Нотарот обично бара од одборот извештај за заостанатите долгови и за резервниот фонд и ги намирува заостанатите долгови од куповната цена; ако тоа не се направи, сметката паѓа на товар на купувачот. Оние кои биле сопственици кога настанал долгот на здружението се исто така солидарно одговорни за него, секој во однос на нивниот breukdeel (чл. 5:113 BW).

Промени: вашиот стан, заедничките делови, подовите и балконите

Внатре во вашиот стан вашата слобода е широка, но не и неограничена: прописите може да содржат правила за користење, управување и одржување на приватните делови (чл. 5:112 BW), и обично го прават тоа. Сè што ја допира структурата, фасадата, покривот или заедничката инсталација бара одлука на состанокот.

• Тврда подлога. Структурниот под е вообичаен; покривката е приватна, но бучавата стигнува до вашиот сосед. Повеќето прописи или куќни правила или забрануваат тврди подни облоги без дозвола или поставуваат минимален стандард за изолација од ударен звук, честопати Ико вредност. Поставувањето паркет или плочки без проверка е сигурен пат до суд, а вообичаениот исход е налог за преземање на постапката.
• Балкони, кровни тераси и фасади. Застаклувањето на балконите, тендите, клима уредите, балустрадите и тешката тераса влијаат на заедничкиот дел, дури и кога имате ексклузивно право на користење. За нив е потребна согласност од состанокот, честопати под услови за изглед или идно одржување.

Доколку е потребна согласност, а таа е неоправдано одбиена, можете да побарате од подокружниот суд ( kantonrechter ) замена за овластување (чл. 5:121 BW, применет на одлуките на состанокот со чл. 5:129 BW). Судот прашува дали здружението имало основани причини да одбие; тој има тенденција да застане на страната на здружението кога сопственикот дал премногу малку за да процени, па затоа досие со цртежи и мислење за структурата ја подобрува вашата позиција.

Изнајмување, краткорочен престој и изнајмување за одмор

Издавањето на стан на домаќинство со обичен станбен закуп обично е дозволено. Прописите обично бараат од вас да го известите здружението на станарот и да побарате од станарот да потпише изјава со која го прифаќа документот, прописите и куќниот ред, така што тие директно го обврзуваат станарот.

Краткорочното изнајмување и изнајмувањето за време на одмор е различно. Актите и прописите најчесто го ограничуваат станот за станбена употреба и забрануваат употреба како пансион, пансион или за изнајмување соби. Повторените платени кратки престои генерално се третираат како комерцијална експлоатација, а не како живеење таму, и затоа спаѓаат надвор од клаузулата за станбена употреба дури и кога не се споменати празници. Општинските правила важат дополнително, и тие се заоструваат. Amsterdam За изнајмување на одмор е потребна дозвола и регистрациски број, секој изнајмување мора да се пријави во општината, а горната граница е триесет ноќевања годишно; од 1 април 2026 година тоа се намалува на петнаесет ноќевања во единаесет одредени населби во округот Центрум и Пијп, според правилото за политика што резервира понатамошен чекор до привремена забрана доколку петнаесет ноќевања се покажат како недоволни. Eindhoven, издавањето соби и поделбата на живеалиште бараат градежна дозвола според општинскиот план; правилата за политика што се во сила од 1 јануари 2026 година одбиваат дозвола во рамките на триесет метри од постоечка законски изнајмена соба надвор од центарот, поставуваат минимална површина по единица и по соба и целосно затвораат шест именувани населби за нови апликации. И двата режима често се менуваат, затоа проверете го тековниот налог или правило за политика за адресата, наместо да се потпирате на бројка. Општинската дозвола не го поништува документот.

Соларни панели, топлински пумпи, изолација и точки за полнење

Речиси секоја мерка за одржливост допира до заеднички дел. Панелите се поставени на заеднички покрив, топлинската пумпа на заедничка фасада или во фабрика, изолацијата на заеднички ѕид, а точката за полнење се потпира на заедничкиот електричен капацитет на зградата. Затоа, одлуката му припаѓа на општото собрание, а потребното мнозинство е она што го пропишува актот и важечките моделни прописи за таков вид трошоци. Постарите прописи честопати бараат квалификувано мнозинство, понекогаш со кворум, за трошоци над одреден праг или за работи што се сметаат за обнова, а не за одржување. Додека законот не се промени, патот е правилно да се стави точката на дневен ред со предлог за трошоци и план за финансирање, и да се провери што може да се донесе со задолжување според чл. 5:126 BW и достапните субвенции.

Два развојни случувања се важни. Предлог-закон за забрзување на одржливоста и одржувањето во здруженијата на сопственици беше ставен на јавна консултација на 1 јули 2026 година, со важност до 20 септември 2026 година; како што беше консултирано, тој би дозволил таквите одлуки да се донесуваат со просто мнозинство од дадените гласови, би го продолжил хоризонтот на планот за одржување од десет на триесет години и би дозволил права на користење за инсталации како што се соларни панели без измена на актот. Одделно, во подготовка е шема според која сопственикот кој сака точка за полнење би го известил здружението, наместо да бара дозвола. Предлог-законот е сè уште во фаза на консултации и парламентарна подготовка, така што ништо од него сè уште не е закон.

Оспорување на одлука и барање судот да интервенира

Холандското право разликува два недостатока. Одлука што е во спротивност со законот или актот за поделба е ништовност: таа никогаш не постоела и не се применува временски рок. Одлука донесена со кршење на процесно правило или неприфатлива според стандардите на разумност и праведност, е поништлива: таа важи сè додека судот не ја поништи.

За да се поништи одлуката, мора да поднесете барање до подокружниот суд во рок од еден месец од денот на кој сте дознале за одлуката или сте можеле да дознаете за неа (чл. 5:130 BW, прочитано заедно со општото правило за одлуки на правно лице во чл. 2:15 BW). Тој месец е краток и е фатален: сопствениците кои чекаат на записникот или кои прво преговараат со одборот, редовно го губат правото на жалба. Поништувањето се напаѓа врз донесена одлука; заменската дозвола обезбедува одлука која е одбиена.

Неактивната VvE и како да се разбуди

Многу здруженија, особено во малите предвоени блокови поделени на два или три стана, постојат на хартија, но не прават ништо: нема одбор, нема состаноци, нема сметки, нема резервен фонд, понекогаш нема колективно осигурување на згради. Тоа е slapende VvE . Не е законско и сè повеќе ги блокира продажбите и рехипотеките. Реактивирање, со цел:

• Добијте го актот за поделба и извлекување од Катастарот на недвижности и утврдете кои моделски прописи се применуваат.
• Свикајте општо собрание како што е пропишано со прописите и водете го записникот од него правилно; ако одборот не сака да дејствува, сопствениците обично можат сами да го свикаат.
• Именувајте одбор и администратор доколку е корисно, регистрирајте ги обете во Стопанската комора и отворете банкарска сметка на име на здружението плус посебна резервна сметка.
• Договорете или проверете го осигурувањето на зградите, проверете ја осигурената сума во однос на вредноста на реконструкцијата, нарачајте план за одржување и утврдете ги придонесите врз основа на него.
• Доколку сосопственикот одбие да соработува, овие обврски можат да се спроведат преку суд.

Што треба да провери купувачот пред да потпише

• Актот за поделба и цртежот, и кои моделни прописи се применуваат — прочитајте ја приватната/заедничката граница пред да понудите.
• Ограничувања за употреба: само за станбена употреба, забрани за издавање соби или краток престој, правила за домашни миленици, подови и измени.
• Куќниот ред и записниците од последните три состаноци — најбрзиот тест дали здружението функционира.
• Сметки, буџет и салдо на резервниот фонд, како и дали резервата се наоѓа на посебна сметка.
• MJOP: неговиот датум, опфатениот период и дали придонесите се совпаѓаат со него — низок придонес со мала резерва е одложена сметка.
• Секоја одлука за големи работи или посебен данок — таа ве обврзува по завршувањето — и секое позајмување.
• Изјава од одборот за заостанатите долгови и потврда дека нотарот ќе ги намири по завршувањето (чл. 5:122 BW).
• Осигурувањето на зградите и вредноста на реконструкцијата, регистрацијата во Стопанската комора и, за поделена зграда, и актот за поделеност.

Доколку документите не се доставени на време, вградете резолутивен услов во купопродажниот договор за да можете да се повлечете доколку досието е полошо од презентираното.