Данок на пренос и трошоци на купувачот при купување имот во Холандија

Речиси секој дом во Холандија е рекламиран како „kosten koper“ : цената е цената на куќата, а трошоците за нејзино префрлање се ваши. Најголемиот од тие трошоци е данокот на префрлање, кој се наплаќа од 2, 8 или 10.4 проценти во зависност од тоа што купувате и што ќе правите со него. Оваа страница ги наведува трите стапки и од каде доаѓаат, почетното ослободување, олеснувањата што се важни во пракса и другите трошоци за кои треба да се планираат во буџетот. Станува збор за општи правни информации, а не за даночен или финансиски совет за вашата сопствена купување; за даночниот третман на одредена трансакција, консултирајте се со даночен советник.

Што значи „костен копер“ и како се разликува од „вриј оп наам“

Kk ( kosten koper , „трошоци за купувачот“) значи дека рекламираната цена ги исклучува трошоците за пренос; вие ги плаќате дополнително. Von ( vrij op naam , „бесплатно на име“) значи дека цената веќе ги вклучува трошоците за пренос на имотот на ваше име. Разликата во голема мера се споредува со половни наспроти новоизградени: постојните домови обично се продаваат kosten koper , нови домови од инвеститор vrij op naam , бидејќи се применува ДДВ, а не данок на пренос, а инвеститорот го вградува во цената.

Под костен копер, купувачот обично носи:

• данок на пренос (пречекорување на драхтите);
• нотарската такса за актот за пренос (леверингсакте);
• Катастарот на недвижности (Катастар) надомест за регистрација на тој акт;
• и, со хипотека, нотарските и катастарските трошоци за хипотекарниот акт.

Не ја покрива провизијата на агентот за продажба, која ја плаќа продавачот, ниту пак вашиот сопствен агент за купување, премер, проценка или совет за хипотека. Ниту, пак, „ vrij op naam“ значи дека нема никакви трошоци: кај хипотека за новоградба, документот за сопственост и нејзината регистрација остануваат ваши.

Данок на пренос (overdrachtsbelasting): трите стапки

Данок на пренос се наплаќа при стекнување недвижен имот во Холандија и права врз него, како што се долгорочен закуп ( erfpacht ) и права за градење ( opstal ). Стапките се наведени во член 14 од Законот за заштита на недвижностите.

Структурата се промени на 1 јануари 2026 година. До крајот на 2025 година немаше посебна стапка за живеалиштата што купувачот не би ги користел: тие потпаѓаа под општата стапка од 10.4%. Од тој датум, член 14 содржи посебна стапка од 8% за стекнување живеалиште, при што 2% се задржуваат за купувачот кој ќе живее во него како негово главно живеалиште и 10.4% остануваат како општа стапка за сè друго. Стапките се наведени во статутот и се менуваат преку годишниот Belastingplan, така што важат сè додека Парламентот не ги измени; Belastingdienst ја објавува стапката што важи на кој било даден датум.

Постари резимеа што сè уште наведуваат 10.4%

Трите стапки се утврдени: 2% за живеалиште што купувачот ќе го користи како главно живеалиште, 8% за живеалиште што купувачот нема да го користи и 10.4% како општа стапка за нестанбен имот. Бидејќи стапката од 8% е релативно нова, постарите резимеа и страниците со советници понекогаш сè уште даваат 10.4% за купен дом за издавање, втор дом или куќа за одмор - стапката што важеше до крајот на 2025 година, но не и за аквизиција по тоа.

Пресудни се страниците со стапки на Belastingdienst. Проверете ја состојбата на датумот на вашиот акт и побарајте од вашиот нотар да ја потврди стапката пред да потпишете.

Ослободување од стартер (startersvrijstelling)

Купувачот кој ги исполнува сите услови воопшто не плаќа данок на пренос. Ослободувањето е во член 15 од Законот за заштита на правата на недвижностите, а барањето за декларација е во член 15а. Мора да бидат исполнети сите од следниве услови:

• Возраст. Купувачот мора да има 18 или повеќе години и сè уште да не наполни 35 години кога е потпишан договорот. Тестот важи за секој купувач: ако еден од двајцата заеднички купувачи има 35 или повеќе години, само делот на квалификуваниот купувач е ослободен од данок.
• Само еднаш. Купувачот не смее претходно да го примени ослободувањето. Претходното поседување дом не ве дисквалификува; користењето на ова ослободување ве дисквалификува.
• Сопственичко занимање. Купувачот мора да го користи живеалиштето како свое главно живеалиште, освен привремено. Купувањето за издавање под наем, за реновирање и препродажба или како втор дом не се квалификува.
• Праг на вредност. Вредноста на живеалиштето со неговите придружни елементи не смее да надминува вонингваардегренсТој праг се индексира секој 1 јануари и се објавува од страна на Belastingdienst, затоа побарајте го за годината на вашиот договор. Тоа е крајна граница, а не граница: едно евро погоре и ослободувањето целосно паѓа, со 2% што се должат на целата вредност, а не на вишокот.

Прагот е индексиран и се менува секој 1 јануари, така што при купување близу до лимитот, самиот датум на завршување може да го промени исходот.

Писмената декларација и што се случува ако е погрешна

Ниту стапката од 2% ниту ослободувањето од данок за почетници не се применуваат автоматски. Член 15а бара од купувачот да изјави, јасно, цврсто и без резерва, во писмена изјава, дека ќе го користи живеалиштето како свое главно живеалиште, освен привремено - и, за ослободувањето од данок за почетници, дека не го користел претходно. Belastingdienst објавува стандардни обрасци, а потпишаната изјава мора да стигне до нотарот пред преносот.

Декларацијата се однесува на вашата намера во моментот на стекнување, а не на ветување дека ништо нема да се промени: ако навистина имате намера да живеете таму, а околностите подоцна ве принудат да се преселите или да изнајмите, олеснувањето не се губи ретроспективно. Она што не е дозволено е декларирање намера што ја немате. Ако декларацијата се покаже како неточна, Даночната управа може да покрене дополнителна проценка ( naheffingsaanslag ) за разликата плус камата и да изрече казна кога даночниот обврзник е виновен. Казните за неточна или нецелосна пријава се оние од членовите 67d и 67e од AWR; доброволна корекција направена во рок од две години во принцип спречува таква казна.

Кој е должен и како се плаќа данокот

Данокот на пренос се наплаќа на стекнувачот - купувачот; продавачот не е должен. Тој се пресметува самостојно, но при нормална купопродажба вие самите не поднесувате ништо: кога преносот е со нотарски акт, како што мора да биде за регистриран имот, нотарот по граѓанско право поднесува дигитално и плаќа во ваше име. Затоа, данокот се појавува на изјавата за завршување на нотарот: вие ја префрлате целата сума на сметката на третото лице на нотарот пред завршувањето, а нотарот го намирува данокот, катастарските трошоци и сопствената такса од неа. Само кога нема нотарски акт, купувачот мора лично да поднесе и плати, во рок од еден месец од станувањето сопственик; приговор може да се поднесе во рок од шест недели од плаќањето.

Исклучоци и олеснувања што се важни во пракса

Аквизиција кратко време по претходното аквизиција

Член 13 дава олеснување кога истиот имот е повторно стекнат во рок од шест месеци од претходното стекнување од страна на некој друг. Основата за второто стекнување се намалува за износот на кој данокот на пренос, или неодбивлив ДДВ, бил наплатен за првото, така што вториот купувач се оданочува само за зголемувањето на вредноста.

Ова му користи на купувачот кој купува од некој што купил многу неодамна, и тоа е она што ја прави краткорочната препродажба од страна на трговец или инвеститор одржлива. Олеснувањето се однесува на имотот и шестмесечниот прозорец, а не на идентитетот на препродавачот, затоа прашајте кога продавачот го купил.

Семејни трансфери, развод и наследство

Стекнувањето со наследство или според брачното право за имот не е оданочливо стекнување, па затоа не се наплаќа данок на пренос кога наследувате дом или кога имотот ви паѓа преку брачна заедница; наместо тоа може да се наплати данок на наследство. При развод, поделбата на брачната заедница или на заедничкиот имот помеѓу поранешни партнери е опфатена со ослободувањата од член 15, па затоа кога семејниот дом е доделен на еден брачен другар, не се плаќа данок на пренос. Позицијата за невенчани сожители е потесна и зависи од тоа како настанала заедничката сопственост.

Трансферите меѓу членовите на семејството, спротивно на широко распространетото верување, генерално не се ослободени. Родител кој продава на дете спаѓа под вообичаениот режим: 2% ако детето ќе живее таму, или ништо ако се квалификува како почетник. Ослободувањето од семејно право во член 15 е насочено кон сукцесија на бизнисот, а не кон семеен дом. Кога домот се продава на роднина под пазарна вредност, може да се појави и данок на подарок, а основата на данокот на пренос е пазарната вредност, а не договорената цена.

Новоизграден имот: ДДВ наместо данок на пренос

Новоградбите не се оданочуваат двапати. Кога прометот подлежи на ДДВ - генерално, нова зграда испорачана пред или во рок од две години по првото вселување и градежно земјиште - ослободувањето од данок на пренос во член 15 не важи, па купувачот плаќа 21% ДДВ и не плаќа 2% или 8%. Ова е исто така ДДВ.

Затоа новоградбата се наведува vrij op naam : 21% се наоѓа во цената на инвеститорот, а не е плус. Ослободувањето не важи кога купувачот може да го поврати ДДВ-то, па затоа инвеститорите и компаниите имаат потреба од посебен совет. А градежното земјиште не е живеалиште: кога данокот на пренос се применува на парцела, а не на куќа, стапката е 10.4%.

Трошоците на другиот купувач

Нотарските трошоци не се утврдени со закон и варираат помеѓу канцелариите и градовите, затоа побарајте две или три понуди. Таксата за регистрација во Катастарот е фиксна и нотарот ја пренесува по трошок.

Што е франшиза, а што не

Линијата на поделба е едноставна: трошоците за стекнување на имотот не се одбиваат од данок, трошоците за аранжирање на кредитот се одбиваат од данок. Според член 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001, еднократните трошоци за финансирање на хипотека на вашиот сопствен дом се одбиваат од данок во годината во која настанале - хипотекарниот акт, нејзината регистрација, советникот, проценката на кредитот и NHG надоместокот. Данокот на пренос, актот за пренос, неговата регистрација, вашиот агент за купување и премерот не добиваат олеснување.

Националната гаранција за хипотека ( Nationale Hypotheek Garantie ) е опционална и достапна само до максимален износ на кредитот. NHG ја одредува и еднократната гарантна провизија ( borgtochtprovisie ), мал процент од кредитот, и тој максимум, кој е повисок кога мерките за заштеда на енергија се финансираат со хипотеката. И двете се фиксни годишно и се објавуваат во Voorwaarden en Normen, а важи верзијата што е во сила кога е издадена понудата за хипотека, затоа проверете ги бројките за годината на вашата понуда, а не за годината на завршување. Заемодавателите обично нудат пониска каматна стапка за возврат, па затоа гаранцијата честопати се исплатува сама по себе.

Катастарската такса за регистрација на акт е утврдена од Tarievenregeling Kadaster и е иста за акт за пренос и акт за хипотека. Тарифите се утврдуваат годишно од страна на Kadaster и се објавуваат во Staatscourant. Електронското поднесување во форма што Kadaster може да ја обработи автоматски, што е вообичаен начин за едноставно купување куќа, е поевтино од хартиениот акт. Побарајте ги тековните износи во понудата; нотарот ги пренесува по набавна цена.

Колку да се буџетира: индикативен преглед

Бројките подолу се само индикативни : преглед изграден од горенаведените компоненти, а не цитат. Само даночниот елемент е утврден со закон.

• Квалификуван купувач за прв пат, дом под прагот: приближно 1.5% до 3.5% — без данок на пренос, па затоа нема нотарски и катастарски трошоци, трошоци за финансирање и кој било агент или геодет што ќе го изберете.
• Сопственик-владетел плаќа 2%: приближно 4% до 6%Правилото „околу 5% плус“ е погодно за овој случај, и само за овој случај.
• Купувачот кој нема да го всели, плаќа 8%: приближно 10% до 12% — пониско од истата набавка пред 2026 година, кога стапката беше 10.4%.
• Нестанбени недвижности со камата од 10.4%: приближно 12% до 14%, често повеќе, бидејќи длабинската анализа е потешка.
• Новоградба, веднаш до името: ДДВ од 21% е веќе во цената, па затоа во буџетот вклучете ги само трошоците поврзани со хипотеката.

Доколку работите на самото купување, а не само на неговата цена, нашиот водич за купување куќа во Холандија ги наведува договорот, периодот на размислување и условите.

Две предупредувања. Холандските заемодаватели генерално нема да ги финансираат трошоците на купувачот, бидејќи заемот е ограничен со вредноста на имотот, па затоа цената на купецот обично доаѓа од заштеди. И ако купувате заедно со некој што не се квалификува како стартер, моделирајте го данокот на секоја акција одделно.