Трансфер на кабли и цевководи, правна рамка, даночни аспекти и практични примери според холандското право

Кабелска или цевководна мрежа во Холандија не е во сопственост на сопственикот на земјиштето низ кое поминува. Сопственоста на мрежата ѝ припаѓа на страната што предизвикала нејзино поставување или што законски ја стекнала, а кога тоа не е сопственик на земјиштето, мрежата е посебен предмет на сопственост. Тоа правило, воведено откако пресудите на Врховниот суд за кабелските мрежи ја разоткрија неизвесноста на претходната позиција, е она што воопшто овозможува купување, продажба, хипотека и поделба на мрежата.

Пред да може да се реши прашањето за сопственост, мора да бидат исполнети два услови. Мора да постои овластен градител: страната што ја поставила мрежата мора да имала право да го стори тоа, без разлика дали е тоа по концесија, законско овластување или договор со сопственикот на земјиштето. А регистрацијата во јавните регистри, иако не е конститутивна за сопственост, во пракса е неопходна, бидејќи без неа купувачот не може да го воспостави синџирот на сопственост и не може да добие финансирање.

Самиот пренос ги следи вообичаените правила: важечки наслов, страна со право на располагање и испорака преку нотарски акт и регистрација. Кога се пренесува само дел од мрежата, мрежата мора да се подели, а придружните права - права на површина и сервитутии врз земјиштето низ кое таа се протега - мора да се решат експлицитно, бидејќи тие не секогаш ја следат мрежата автоматски.

Даночните последици се јавуваат паралелно. Дали преносот привлекува данок на пренос и како се применува ДДВ зависи од карактеризацијата на мрежата и на трансакцијата, а применливите стапки се утврдуваат годишно.

Оваа статија ги утврдува правната рамка, чекорите во преносот, придружните права, даночните аспекти и точките во кои трансакциите најчесто тргнуваат наопаку.

Вовед

Преносот на кабли и цевководи во Холандија е правно посложен отколку што претпоставуваат многу страни. Во пракса, не е невообичаено вклучените страни да веруваат дека приватно потпишан договор е доволен за пренос на сопственост на кабли или цевковод. Ова е постојана заблуда.

Од воведувањето на член 5:20(2) од Холандскиот граѓански законик (BW), каблите и цевководите поставени во, на или над земјиштето на друга страна се класифицираат како недвижен имот . Ова има далекусежни последици за начинот на кој тие можат да бидат пренесени, оптоварени и регистрирани.

Во овој блог, ја дискутираме целосната правна рамка за пренос на кабли и цевководи, даночните аспекти, улогата на нотарот за граѓанско право и обврските за објавување и информирање. Ги илустрираме главните точки на внимание користејќи практични примери од судската пракса.

Правна рамка

2.1 Пресудите за кабловските судови и нивните законодавни последици

Во таканаречените пресуди за кабли ( kabelarresten ) од 2003 година, Врховниот суд на Холандија ( Hoge Raad ) пресуди дека каблите и цевководите се неподвижни. Како одговор, во член 5:20 од Холандскиот граѓански законик беше додаден нов став. Член 5:20(2) од BW одредува кој е сопственик на мрежа што се состои од кабли или цевководи наменети за транспорт на цврсти, течни или гасовити супстанции, енергија или информации.

2.2 Овластениот изведувач

Според член 5:20(2) од BW, сопственоста на мрежата му припаѓа на овластениот градител ( bevoegd aanlegger ) или на неговиот правен наследник. Самото градење на мрежа не подразбира автоматски стекнување сопственост: потребно е градителот да бил овластен да го стори тоа.

Самата градба може да се докаже со договори со изведувачи, фактури и кореспонденција поврзана со инсталацијата. Овластувањето за градење може да произлегува од утврдено право на површност, законска обврска за толерирање или дозвола. Писмена согласност од сопственикот на земјиштето, исто така, може да докаже овластување.

2.3 Регистрација: не конститутивна, но суштинска

Регистрацијата на мрежата во јавните регистри не е конститутивен услов за стекнување сопственост на овластена мрежа. Овластениот конструктор е сопственик, дури и без таква регистрација. Сепак, регистрацијата се препорачува.

Регистрацијата им овозможува на трети страни да потврдат кој е сопственик на мрежата и го штити сопственикот од права на трети страни. Член 3:24(1) од BW предвидува дека факт што не е регистриран (како што е изградбата на мрежа) не може да се повика на трети страни.

2.4 Пренос: сопственост и испорака

Бидејќи цевководите и мрежите се квалификуваат како регистриран имот, за важечки пренос е потребен нотарски акт, проследен со регистрација во јавните регистри на Катастарот на недвижности ( Катастар ) (член 3:89 BW). Обврзувачки договор (како што е купопродажен договор) служи како титула - правна основа за пренос - но самото пренесување на сопственост бара формална достава преку нотар. Затоа, само обврзувачки договор е недоволен.

2.5 регистрација во Катастарот на недвижности (член 155a ONBW)

Според член 155а од Преодниот закон за новиот холандски граѓански законик ( Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek ), секој што дејствувал како сопственик на мрежа на 1 февруари 2007 година може да ја регистрира таа мрежа. Регистрацијата се врши преку нотарска изјава, запишување во јавните регистри и објавување во Службен весник ( Staatscourant ) и во национален весник.

Регистрираната мрежа добива своја ознака на мрежата (на пр. „Мрежи дел W број 70“) и се евидентира во Катастарот на недвижности со соодветни цртежи на мрежата. Кога мрежата или дел од неа се пренесува, оваа регистрација мора да се ажурира.

Прецедентната пракса (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) покажува дека мрежата не секогаш има потреба од сопствена катастарска ознака; во некои случаи, доволна е ознаката на парцелата на која се наоѓа мрежата. Сепак, преносот мора да биде јасно и целосно документиран.

2.6 Разделување на мрежа

Кога дел од регистрирана мрежа е исклучен и префрлен на друга страна, мрежата мора формално да се подели. Ова бара:

• Нови мрежни цртежи и за преостанатиот и за одвоениот дел
• Нова мрежна ознака за одвоениот дел
• Депонирање на цртежите во Катастарот на недвижности
• Нотарски акт за предавање на пренесениот дел

Ова произлегува од членовите 59 и 60 од Правилникот за земјишен регистар од 1994 година и е потврдено во мислењето на Генералниот адвокат во ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.

2.7 Стварни права: површински и службени ствари

При пренос на мрежа, мора да се земат предвид постојните стварни права . Правата на површина и сервитутите во принцип се преносливи (член 3:83 BW), но актот за основање може да предвиди дека преносот или поделбата е можна само со согласност на сопственикот (член 5:91 BW во врска со член 5:104 BW).

Зависното право на површина не е независно преносливо и престанува да важи заедно со главното право (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Затоа е важно да се провери актот за основање за какви било ограничувања пред да се продолжи со преносот.

Улогата на нотарот за граѓанско право

Нотарот по граѓанско право ( notaris ) врши централна заштитна функција при пренос на цевководи и мрежи. Нотарот не е само „предавач“ на дела, туку има активна должност за истрага и должност за грижа.

3.1 Должности на нотарот

• Составување на нотарски акт за испорака со прецизен опис на пренесениот дел
• Потврдување дека се исполнети сите законски барања
• Обезбедување согласност од сите вклучени страни
• Регистрација на документот во јавните регистри (член 37 од Законот за земјишен регистар)

3.2 Должност за истрага и должност за одбивање

Според член 21 од Законот за нотари ( Wet op het notarisambt ), нотарот има должност да истражува и мора да одбие да дава услуги ако постојат индикации за судир со законот или јавниот ред. Врховниот суд потврди во ECLI:NL:HR:2015:831 дека нотарот мора не само да ги штити формалните барања, туку и да ги земе предвид интересите на трети страни.

Обврски за известување и информирање

4.1 Обврска на продавачот за откривање

Според член 7:15 BW, продавачот е должен да го испорача мрежниот дел без посебни оптоварувања и ограничувања, освен ако купувачот изрично не ги прифатил истите. Член 7:17 BW предвидува дека испорачаната стока мора да биде во согласност со договорот, земајќи ги предвид изјавите на продавачот.

Прецедентната пракса е јасна: должноста на продавачот за откривање е поголема од должноста на купувачот за истрага (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Продавачот мора активно да го информира купувачот за познатите дефекти, ограничувања, права на трети страни и други релевантни факти.

4.2 Минимални информации што треба да се обезбедат

Во пракса, продавачот мора да ги обезбеди најмалку следниве информации:

• Прецизна локација, обем и техничка состојба на мрежниот дел
• Постоечки и тековни договори (обврски за одржување или снабдување)
• Познати дефекти, неисправности или ограничувања за употреба
• Права на трети страни (површини, сервитути, закупи)
• Јавно-правни ограничувања (дозволи, планови за животна средина)план за омгевингс))
• Техничка документација, извештаи од инспекции и историја на одржување

4.3 Одговорност за прекршување на обврските за информирање

Доколку продавачот даде неточни или нецелосни информации, може да биде одговорен за неусогласеност (член 7:17 BW) или деликт (член 6:162 BW). Купувачот потоа може да избере од неколку правни лекови:

• Поништување поради грешка (Член 6:228 BW)
• Откажување или намалување на цената (Членови 7:21 и 7:22 BW)
• Штети (Членови 6:74 и 7:24 BW)
• Договорна казна (доколку е договорено)

Врховниот суд потврди дека обврската за откривање има предност: ако продавачот задржи релевантни информации, тој не може да се потпре на неуспехот на купувачот да спроведе понатамошна истрага (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 Товар на докажување врз продавачот

Доколку купувачот оспори дека бил целосно информиран, товарот на докажување лежи кај продавачот за да докаже дека е исполнета обврската за откривање информации (член 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Затоа е препорачливо сите комуникации да се документираат во писмена форма и да се состави сеопфатно информативно досие.

Даночни аспекти

5.1 Ослободување на мрежата од данок на пренос

Преносот на цевководи и мрежи генерално е ослободен од данок на пренос ( overdrachtsbelasting ) според ослободувањето од мрежа во член 15(1)(y) од Законот за данок на правни трансакции ( Wet op belastingen van rechtsverkeer , WBR). Ова ослободување се однесува на стекнување на мрежа што се состои од кабли или цевководи наменети за транспорт на супстанции, енергија или информации.

5.2 Аспекти на ДДВ

За целите на ДДВ, прометот со мрежи во принцип е оданочлив, освен ако не се применува ослободување или промет во рамките на Заедницата (членови 16 и 17e од Законот за данок на промет, Wet OB ). Точниот даночен третман зависи од фактичката состојба и квалификацијата на мрежата како регистриран имот.

5.3 Проценка во трансакции од 0 евра

Данокот на пренос се наплаќа врз основа на фер пазарна вредност ( waarde in het economische verkeer ), а не врз основа на договорената куповна цена. Затоа, пренос од 0.00 евра не значи автоматски дека не се должи данок на пренос. Даночните власти можат да ја утврдат вистинската вредност и да издадат дополнителна проценка (стапка: 10.4% за нестанбени недвижности). Препорачливо е да се поткрепи проценката, на пример со докажување дека трошоците за рушење ја надминуваат преостанатата вредност.

Практични примери од судската пракса

Следните пресуди ги илустрираат главните правни точки на внимание при мрежните трансфери:

Практична контролна листа за проверка

Следната листа за проверка може да послужи како водич при префрлање (дел од) мрежа.

7.1 Подготовка и длабинска анализа

1. Целосно мапирајте го мрежниот дел што ќе се продава: локација, обем, техничка состојба
2. Потврдување на постојните стварни права (површини, сервитути) и договорни обврски
3. Собирање релевантни дозволи, договори за одржување и ограничувања од јавното право
4. Прегледајте го/ги актот/ите за основање за ограничувања на преносот

7.2 Обврски за информирање и документација

• Активно информирајте го купувачот за сите познати оптоварувања, ограничувања и дефекти
• Обезбедете ги тековните мрежни цртежи и техничката документација
• Откривање на права на трети страни, тековни постапки и посебни околности
• Снимајте ги сите комуникации во писмена форма за доказни цели (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 Правни и формални аспекти

• Проверете дали мрежниот дел е независно пренослив (член 3:83 BW)
• Ангажирајте нотар за да го подготви актот за испорака
• Обезбедете регистрација во јавните регистри (член 3:89 BW)
• Во случај на поделба: нарачајте нови мрежни цртежи и регистрирајте се во Катастарот на недвижности

7.4 Даночни аспекти

1. Проценете дали се применува исклучокот од мрежата (член 15(1)(y) од WBR)
2. Потврдете ја проценката, особено во случај на трансакција од 0 евра
3. Земете го предвид ограничувањето на мрежното ослободување од 1 јануари 2026 година

7.5 Оперативен трансфер

1. Прецизно дефинирајте ги ограничувањата на батеријата (физички граници на преносот)
2. Договори за одржување и дозволи за трансфер
3. Обезбедете континуитет на услугите и навремено информирајте ги крајните корисници
4. Вклучете преоден период за оперативни прашања

Заклучок

Преносот на цевководи и мрежи е правно сложен процес што се протега многу подалеку од потпишување договор. Нивната класификација како недвижен имот подразбира формални барања - нотарски акт и регистрација во Катастарот на недвижности - кои не смеат да се заобиколат.

Продавачот има обемна обврска за откривање информации и мора активно да го информира купувачот за сите релевантни правни, технички и фактички аспекти. Прекршувањето на оваа обврска може да резултира со одговорност, раскинување или надомест на штета.

Од даночна перспектива, мрежното ослободување заслужува посебно внимание, особено со оглед на ограничувањето што стапува на сила на 1 јануари 2026 година. Во случај на трансакции од 0 евра, фер пазарната вредност мора да биде поткрепена за да се избегнат дополнителни проценки.

Темелната подготовка — со должно внимание, нотарски упатства и сеопфатна документација — е клучот за правно валиден и безпроблемен пренос.

Извори и референци

Подолу е даден преглед на клучните законски одредби и судска пракса наведени во овој блог.

Законодавството

• Член 5:20(2) BW — сопственост на цевководни мрежи
• Член 3:89 BW — предавање на регистриран имот
• Член 155а Преоден закон Нов граѓански законик — регистрација на мрежи
• Членови 36 и 37 од Законот за катастар на недвижности — регистрација во јавни регистри
• Членови 59 и 60 од Прописите за земјишен регистар од 1994 година — ознаки на мрежи
• Членови 7:15, 7:17 и 7:18 BW — обврски на продавачот
• Член 15(1)(y) од WBR — ослободување од данок на пренос на мрежа
• Член 5:91 во врска со 5:104 BW — преносливост на правата на површинско право
• Член 21 од Законот за нотарите — должност за истрага и должност за одбивање

Прецедентна пракса

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — мрежно ослободување за TES инсталации
• ECLI:NL:HR:2020:170 — далноводни кули надвор од исклучокот на мрежата
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — катастарска ознака на мрежи
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — должност за откривање наспроти должност за истрага
• ECLI:NL:HR:2015:831 — заштитна функција на нотарот
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — приоритет на должноста за откривање
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 и 67 — пренос на акции и мрежно ослободување
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — зависно право на површина
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — разделување на мрежи

Најчесто поставувани прашања (ЧПП)

Може ли да префрлам цевковод или мрежа само со договор за купопродажба?

Не. Од воведувањето на член 5:20(2) од BW, цевководите и мрежите се класифицираат како недвижен имот. Преносот бара нотарски акт и регистрација во јавните регистри на Катастарот на недвижности (член 3:89 од BW). Договорот за купопродажба служи како титула ( правна основа), но фактичкиот пренос на сопственост бара формална достава преку нотарот. Без нотарски акт, преносот не е правно валиден.

Која е разликата помеѓу обврзувачкиот договор и испораката?

Холандското право користи каузален систем на пренос на сопственост со три барања: важечки наслов (задолжителниот договор, на пр. продажба), испорака (за недвижен имот: нотарски акт и регистрација во Катастарот) и овластување за располагање од страна на преносителот. Само кога се исполнети сите три барања, сопственоста преминува.

Што ако имам потврди што докажуваат дека јас го изградив цевководот?

Потврдите за купување или градежните записи можат да послужат како доказ за тоа кој е овластениот градител , но тие не се доволни за законски пренос на сопственост. Прецедентната пракса потврдува дека без нотарски акт и регистрација, не се врши пренос на сопственост, без оглед на поседувањето на потврдите (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

Дали треба да платам данок на пренос при пренос на мрежа?

Не мора. Ослободувањето од мрежа (член 15(1)(y) од WBR) го ослободува стекнувањето на мрежа што се состои од кабли или цевководи од данок на пренос. Забелешка: ова ослободување е ограничено од 1 јануари 2026 година. Доколку ослободувањето не се применува, стапката е 10.4% од фер пазарната вредност. Во случај на трансакција од 0 евра, даночните власти можат да ја утврдат вистинската вредност.

Пренесување на дел од регистрирана мрежа

За делумен пренос, мрежата мора формално да се подели. Ова бара нови цртежи на мрежата, нова ознака на мрежата за одвоениот дел, депонирање во Катастарот и нотарски акт за испорака. Двете страни - оригиналниот сопственик и купувачот - мора да бидат вклучени во нотарскиот акт за разделување.

Каква улога игра нотарот во преносот?

Нотарот од граѓанското право врши централна заштитна функција. Тие го подготвуваат актот за испорака, ги проверуваат сите законски барања, ја обезбедуваат согласноста на сите вклучени страни и ја вршат регистрацијата во Катастарот на недвижности. Нотарот, исто така, има должност да спроведе истрага (член 21 од Законот за нотари) и мора да одбие учество доколку постојат индикации за судир со законот.

Кои информации продавачот треба да му ги даде на купувачот?

Продавачот мора активно да го информира купувачот за: точната локација и техничката состојба, постојните договори и обврски, познатите дефекти и неисправности, правата на трети страни, ограничувањата од јавното право и релевантната техничка документација. Должноста на продавачот за откривање е поголема од должноста на купувачот за истрага (ECLI:NL:HR:2016:2885).

Што можам да направам ако продавачот сокрил важни информации?

Можете да го поништите договорот врз основа на грешка (член 6:228 BW), да побарате раскинување или намалување на цената (членови 7:21 и 7:22 BW) или да побарате отштета (членови 6:74 и 7:24 BW). Врховниот суд потврди дека обврската на продавачот за откривање има предност пред обврската на купувачот за истрага.

Дали постојните стварни права можат да го ограничат преносот?

Да. Актот за основање на право на површинско право може да предвиди дека преносот или поделбата е можна само со согласност на сопственикот (член 5:91 во врска со член 5:104 BW). Зависното право на површинско право, згора на тоа, не е независно преносливо. Секогаш прегледајте го актот за основање пред да продолжите со преносот.

Како продавачот може да докаже дека е исполнета обврската за откривање информации?

Продавачот го носи товарот на докажување (член 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Препорачливо е сите дадени информации да се евидентираат во писмена форма: кореспонденција, досиеја за пренос, извештаи за длабинска анализа и потврди за прием потпишани од купувачот. Усните комуникации се тешки за докажување.