Краткорочното изнајмување на холандски дом е регулирано главно со јавното право и од општината, а не од платформата. Издавањето дом на туристи го отстранува од станбениот фонд, што Законот за домување од 2014 година ѝ дозволува на општината да го забрани без дозвола, а повеќето градови додадоа и регистрациски број, должност за известување за секој изнајмен дом и ограничување на бројот на ноќевања. Покрај тоа, доаѓа и планот за сместување, кој одлучува дали воопшто е дозволено користење на дом како хотел на таа адреса.
Оваа статија ги утврдува правилата за краткорочен изнајмување што важат во Холандија: кој орган регулира што, што може да бара општината, како функционира спроведувањето и што можете да направите против казна, и каква е положбата ако сте закупец, а не сопственик. Правилата на здружението на сопственици на домови се посебна тема, за која се зборува во нашата статија за краткорочен изнајмување и здружението на сопственици на домови.
Од каде доаѓаат правилата
Четири слоја правила важат истовремено, а почитувањето на еден не кажува ништо за другите. Првиот е Законот за домување од 2014 година (Huisvestingswet 2014), кој им дава на општините овластување да го заштитат станбениот фонд, а од 2021 година, специфичен сет инструменти за туристичко изнајмување. Вториот е omgevingsplan, инструментот за планирање на општината според Законот за животна средина и планирање, кој ја одредува дозволената функција на имотот. Третиот е приватно право: вашиот закуп, вашите услови за хипотека, вашето осигурување и, во станбена зграда, актот за поделба и правилата за здружение. Четвртиот е европски: Регулатива (ЕУ) 2024/1028 за собирање и споделување податоци поврзани со услуги за краткотрајно изнајмување сместување, која се применува од 20 мај 2026 година и ги стандардизира регистрациските броеви и споделувањето податоци преку платформи низ целиот внатрешен пазар.
Практичната последица е дека не постои единствен национален одговор на прашањето дали можете да го изнајмувате вашиот дом во Холандија. Одговорот зависи од општината, од адресата и од вашиот сопствено право на сопственост. Она што следува е рамката што ви е потребна за да го поставите вистинското прашање во вашиот случај.
Повлекување на дом од станбениот фонд
Појдовната точка во Законот за домување од 2014 година е заштитата на домувањето. Според член 21 од тој закон, општинскиот совет може да одреди категории на живеалишта кои не можат да се повлечат од станбениот фонд, да се спојат, да се претворат или да се поделат во посебни единици без дозвола. Доколку советот го искористил тоа овластување во својата уредба за домување (huisvestingsverordening), издавањето на одреден дом на туристи се смета за повлекување од станбениот фонд, бидејќи имотот повеќе не е достапен за постојан престој.
Затоа издавањето под наем за одмор е законски исклучок, а не право. Општините што го дозволуваат тоа го прават така што во уредбата ги утврдуваат условите под кои не е потребна дозвола за повлекување: обично максимален број ноќевања годишно, максимален број гости истовремено, услов домаќинот да го има имотот како свое главно живеалиште и обврска да извести за секој изнајмен имот. Доколку го изнајмите имотот над тие услови, повторно сте во режим на дозвола, а дозвола за повлекување не се издава лесно во градовите со недостиг на домување.
Регистрациски број, известување и дозвола
Откако Законот за туристичко изнајмување на станбен простор беше додаден во Законот за домување од 2014 година во 2021 година, општините имаат три инструменти што можат да ги вклучат во нивната уредба за домување, по растечки редослед на строгост. Првиот е обврската за регистрација: член 23а од Законот го смета за прекршок нудењето стан за туристичко изнајмување без наведување на регистарскиот број во секој оглас. Бројот го издава општината и ја идентификува адресата, што е она што го овозможува спроведувањето.
Втората е обврската за известување: секој поединечен изнајмен објект мора однапред да биде пријавен во општината, за да може надлежниот орган да ги изброи искористените ноќевања. Третата е барање за дозвола за туристичко изнајмување, што советот може да ја наметне кога притисокот врз станбениот фонд го оправдува тоа. Општината може да ги комбинира овие услови и може да одреди максимален број ноќевања по календарска година и максимален број гости. Amsterdam е најстрогиот пример: изнајмувањето на цела куќа за одмор моментално е ограничено на триесет ноќевања годишно со максимум четири гости, заедно со регистрациски број и известување за секој изнајмување. Овие бројки се утврдени во општинската уредба и можат да бидат променети од страна на советот, затоа проверете го тековниот текст на уредбата за дотичната општина, наместо да се потпирате на општ опис.
Платформите се дел од синџирот на спроведување, а не случаен избор. Според Европската регулатива, онлајн платформата мора да обезбеди прикажување на регистрациски број и, по барање, да го потврди во однос на податоците од надлежниот орган, а мора да ги споделува податоците за резервација со земјата-членка преку единствена дигитална влезна точка. Оглас без важечки број може да се отстрани. Во пракса, ова значи дека бројот што го издава општината, а не сметката на платформата, е она што го прави огласот законски.
Дали планот за услуги дозволува ваква употреба?
Регистрацискиот број не кажува ништо за законот за планирање. Според Законот за животна средина и планирање, кој ги замени старите планови за зонирање на 1 јануари 2024 година, секоја општина има еден план за управување со животната средина кој доделува функции на локациите. Кога функцијата е живеење (wonen), комерцијалното издавање под наем на низа гости може да претставува различна употреба, на ист начин како што тоа го прави водењето на ноќевање со појадок или хотел. Некои планови изрично дозволуваат ограничена форма на изнајмување за одмор или ноќевање со појадок во рамките на станбената функција; други не.
Доколку употребата не одговара, трасата е барање за дозвола за животна средина и планирање за активност што отстапува од општинскиот план, за која одлучува општинскиот извршен директор. Ова е дискрециона одлука, според балансираната распределба на функциите на локациите, а во областите со недостиг на домување честопати се одбива. Вреди да се забележат две точки: спроведувањето на планирањето може да се активира со барање на соседот за спроведување, по кое органот е во принцип должен да дејствува, а правилата за планирање го обврзуваат имотот, така што новиот сопственик го наследува проблемот.
Спроведување: казни, наредби и како да се одговори
Спроведувањето е во надлежност на општинската извршна власт и таа има два различни вида инструменти. Налогот што подлежи на парична казна (last onder dwangsom) има за цел да го запре однесувањето: ви наредува да го прекинете издавањето под наем и утврдува износ што треба да се плати за секое прекршување или за секоја недела кога ситуацијата продолжува. Административната казна според Законот за домување од 2014 година е казнена: го санкционира она што веќе се случило, а износите се утврдени во општинската уредба, со повисоки тарифи за повторени прекршоци и за комерцијална експлоатација. И двете можат да бидат насочени кон оној кој всушност го повлекол живеалиштето од станбениот фонд, што може да биде сопственикот, но подеднакво и закупецот кој го изнајмил под наем.
Бидејќи казната е казнена, важат заштитните мерки што одат со кривична пријава. Општината го носи товарот на докажување дека овој стан бил изнајмен на овие датуми, и тоа мора да го стори врз основа на докази што се валидни: податоци од платформата, извештаи и набљудувања, предавање на клучеви, изјави. Не сте обврзани да соработувате во сопствената казна, а брзоплето даденото објаснување на вратата честопати станува најсилниот доказ против домаќинот. Побарајте совет пред да одговорите на извештај за наодите.
Постапката е како онаа од Законот за општото административно право. Имате шест недели од датумот на одлуката да поднесете приговор до општината, потоа шест недели да поднесете жалба до окружниот суд против одлуката по приговорот, а потоа можете да поднесете понатамошна жалба до Одделот за административна надлежност на Државниот совет. Пропуштањето на периодот од шест недели обично е фатално, затоа запишете го во дневник на денот кога ќе пристигне одлуката. Доколку веќе е наплатена казна, следува посебна одлука за наплата, која има свој период за приговор.
Ако сте закупец: подизнајмување и Airbnb
Закупците се соочуваат со построго правило од сопствениците, а тоа често се занемарува. Член 7:244 од Граѓанскиот законик предвидува дека закупецот на станбен простор нема право да го даде имотот, целосно или делумно, на користење на друг. Постои еден исклучок: закупец на самостоен стан чиј главен дом е таму може да даде дел од него на користење. Затоа, издавањето на целиот дом на гости, дури и за викенд, спаѓа надвор од она што закупецот може да го направи, без оглед на тоа што го предвидува договорот за закуп и што и да дозволува општината.
Последиците се сериозни. Сопствениците на недвижности, а особено корпорациите за социјално домување, го третираат неовластеното изнајмување за одмор како сериозно прекршување и бараат од судот да го раскине договорот за закуп и да наложи иселување; судовите редовно го одобруваат тоа, особено кога изнајмувањето било комерцијално и повеќекратно. Покрај тоа, сопственикот на недвижности може да ја побара профитот остварен од изнајмувањето како штета, така што приходот не останува кај закупецот. Додадете ја општинската казна на ова и неколку викенди изнајмување стануваат многу скапа вежба. Ако сте закупец што го разгледува ова, единствениот безбеден пат е писмена дозвола од сопственикот однапред, па дури и тогаш општинските правила сè уште важат. Нашиот преглед на правата на закупецот во Холандија ја поставува пошироката рамка.
Една поврзана точка се однесува на гостите. Изнајмувањето за употреба што по својата природа е краткотрајно не спаѓа во заштитните правила за станбени договори за закуп според член 7:232 од Граѓанскиот законик, поради што вистинскиот турист не стекнува сигурност на правото на сопственост. Овој исклучок се применува тесно: се разгледува природата на употребата, начинот на кој имотот е опремен и пласиран на пазарот и должината на престојот, а не етикетата на договорот. Таканаречениот договор за краткотраен престој што се користи за сместување на некого со месеци веројатно е обичен станбен договор за закуп, со целата заштита што ја подразбира, вклучувајќи ги и правилата воведени со Законот за прифатлива кирија.
Ако сте сопственик: хипотека, осигурување и здружение
Сопствениците имаат свои ограничувања кои се надвор од јавното право. Повеќето хипотекарни акти содржат клаузула за издавање (huurbeding) врз основа на член 3:264 од Граѓанскиот законик, според која имотот не може да се издава без согласност на заемодавателот; комерцијалното краткорочно издавање обично се смета за опфатено со тоа, а прекршувањето е основа за заемодавателот да дејствува. Осигурувањето на домот е втората стапица: многу полиси за згради и содржини ја исклучуваат штетата предизвикана од гости кои плаќаат или бараат известување за комерцијална употреба, па затоа барањето по лош викенд може да се одбие токму кога е важно.
Во станбена зграда, актот за поделба и правилата на здружението одлучуваат дали е дозволено краткорочно изнајмување, а здружението може да ги спроведува своите правила независно од општината. Тој режим е посебно утврден во нашата статија за краткорочно изнајмување и здружението на сопственици на куќи . Редоследот по кој треба да се провери е: прво актот за поделба и правилата на здружението, потоа општинската уредба и општинскиот план, потоа хипотеката и полисата за осигурување. Секој од нив може да го направи планот невозможен.
Туристичка такса и приход
Општините можат да наплаќаат туристички данок за ноќевања од страна на лица кои не се регистрирани како жители, а лицето кое го обезбедува сместувањето е обично она што се оданочува, без разлика дали платформата го собира или не. Стапките и правилата се разликуваат по општина и се утврдуваат годишно во локалната даночна уредба, затоа земете ги од самата општина. Приходот што го добивате и прашањето дали активноста за издавање дозвола преминува во бизнис или привлекува ДДВ, е прашање за даночен советник; ние не даваме даночни совети и ќе ве упатиме на таков каде што случајот го бара тоа. Она што го нагласуваме е дека даночната позиција и позицијата во законодавството за домување се независни: плаќањето туристички данок не го прави незаконскиот закуп законски, а регистрацискиот број не ја решава вашата даночна позиција.
Што да проверите пред да се објави на листата
Започнете со адресата, а не со платформата. Побарајте ја моменталната уредба за домување на општината и утврдете дали се потребни регистрациски број, известување и дозвола, како и кој е максималниот број на ноќевања и гости. Потоа проверете го планот за локацијата. Потоа прочитајте ги сопствените документи: договорот за закуп ако изнајмувате, актот за поделба и правилата за здружување ако поседувате стан, акт за хипотека и полисата за осигурување. Само тогаш има смисла да креирате оглас.
Водете евиденција од самиот почеток. Забележете го секој закуп, чувајте ги известувањата што сте ги поднеле и чувајте ја преписката во која е дадена дозвола. Доколку следи спроведување, таа датотека е она што одлучува за случајот, бидејќи спорот речиси секогаш е околу тоа колку ноќевања се закупени и од кого. И ако добиете извештај за наоди, планирана одлука или казна, реагирајте во наведениот рок и побарајте совет пред да објасните нешто: административна казна од овој вид е казнена санкција, а општината мора да го докаже својот случај.
Law & More советува сопственици, закупувачи, инвеститори и здруженија на сопственици на домови за правилата за краткорочен изнајмување во Холандија: уредбата за домување и режимот за регистрација и дозволи, планската позиција на имотот, приговорите и жалбите против казните и казнените налози и споровите со закуподавачи или здруженија. Доколку сакате вашата ситуација да се разгледа пред да го изнајмите или сте се соочиле со спроведување, нашите правото за недвижности тим во Law & More со задоволство помага.
Како Law & More може да ви помогне со ова е објаснето на нашата адвокат за недвижнини страница.
