Холандскиот закон за комерцијално закупување ги дели изнајмените деловни простории на два режима со многу различни последици. Просторот за малопродажба и угостителство спаѓа под член 7:290 од Холандскиот граѓански законик (Burgerlijk Wetboek, BW) и е силно заштитен: законски рокови од пет плус пет години, раскинување само врз основа на основите наведени во законот и право судот да побара повторно одредување на киријата. Сè друго што не е станбен простор, од канцеларии и магацини до лаборатории и консултантски соби, спаѓа под член 7:230a BW, каде што страните се во голема мера слободни да склучуваат договори, а закупецот има само една заштита: заштита од иселување, за максимум три години.
Кое од двете се однесува на договорот е одлучено со закон, а не со насловот на вашиот договор. Тоа единствено прашање одредува колку долго сте врзани, како и кога која било од страните може да се откаже и дали киријата воопшто може да се оспори. Она што следи ги утврдува двата режима, условите и отказните рокови што одат со нив, законските основи за раскинување, постапката за преиспитување на киријата и заштитата од иселување што е единствената вистинска одбрана за закупувачите на друг деловен простор.
Кој режим важи за вашите простории
Член 7:290 BW опфаќа изграден простор кој е наменет за употреба како продавница, ресторан или кафуле, бизнис за храна за носење или достава, занаетчиски бизнис (ambachtsbedrijf) или хотел, под услов имотот да содржи област достапна за јавноста каде што стоките или услугите се доставуваат директно до клиентите. Кампувачките бизниси се експлицитно вклучени. Земјиштето, придружните објекти и сите сместувачки капацитети за зависно живеење што припаѓаат на просториите го следат истиот режим, поради што станот над продавницата обично е дел од истиот заштитен договор за закуп. Во пракса, ова е светот на 290-bedrijfsruimte : главната улица, трговскиот центар, ресторанот, хотелот.
Сè друго што претставува изграден недвижен имот, а не станбен простор, е опфатено со член 7:230a од Законот за домување. Канцеларии, дистрибутивни центри, работилници без јавен шалтер, складишта, центри за податоци и простории за вежбање на сметководители, физиотерапевти и консултанти, сето тоа се наоѓа тука. Не постои трета категорија и нема јаз меѓу двете.
Одлучувачкиот тест е употребата за која страните се договориле кога бил склучен договорот за закуп, читан заедно со начинот на кој просторот всушност се користи. Нарекувањето на договорот за закуп како канцелариски закуп не го прави таков ако закупецот управува со продавница со шалтер отворен за клиенти, а клаузулата во која се наведува дека страните се одлучуваат за режимот 7:230a нема ефект ако просториите објективно се квалификуваат како малопродажен простор. Во мешани ситуации, судот ја разгледува главната цел на закупот и дали другите делови служат за таа цел; магацин зад продавницата обично следи по продавницата. Бидејќи правилата 7:290 се полузадолжителни во корист на закупецот според член 7:291 BW, страните не можат едноставно да се договорат за излез од нив.
Колку долго трае закупот од 7:290
Закупот според член 7:290 важи пет години или за подолгиот фиксен рок за кој се договориле страните. Член 7:292 BW го претвора закупот склучен на неопределено време или за рок подолг од две, но пократок од пет години во закуп од пет години. Кога ќе истече тој прв рок, закупот продолжува по сила на закон за втор рок од пет години; ако првиот рок бил подолг од пет години, вториот рок се скратува така што двата заедно изнесуваат десет. По десет години, закупот продолжува на неопределено време, освен ако една од страните не го раскине правилно.
Постои еден намерен излез. Член 7:301 BW зема договор за закуп склучен за период од две години или помалку надвор од заштитниот режим на членовите 7:291 до 7:300 BW, што го прави стандарден инструмент за поп-ап продавници и пробни локации. Стапицата е во вториот став: ако закупецот сè уште го користи просторот по истекот на тие две години, се применува целосниот заштитен режим и тој се применува од почетокот на закупот, а не од датумот на истекување на двете години. Затоа, дозволувањето краток закуп да трае тивко е начинот на кој закуподавците случајно создаваат десетгодишна обврска.
Клаузулите што отстапуваат од заштитните правила на штета на закупецот не се автоматски ништовни, но за нив е потребно претходно одобрение од kantonrechter (поокружен суд). Без тоа одобрение, закупецот може да се повика на нивната ништовност подоцна, понекогаш и години по закупот. Ова е причината зошто искусните страни бараат одобрение за отстаплива клаузула во моментот на потпишување, наместо да претпоставуваат дека потписот го решава прашањето.
Прекинување на закуп од 7:290: известување, основа и суд
Заштитениот малопродажен закуп не истекува едноставно. Мора да се раскине со отказен рок, а член 7:293 BW го пропишува образецот: судски налог (експлоатација) или препорачано писмо, со отказен рок од најмалку една година. Сопственикот кој дава отказен рок мора во самото отказен рок да ги наведе основите врз кои се темели раскинувањето; член 7:294 BW го прави отказниот рок без основ ништовен, а основите не можат да се поправат подоцна во постапката.
Доколку закупецот не се согласи со раскинувањето на договорот во писмена форма во рок од шест недели, договорот за закуп продолжува по сила на закон. Потоа, закуподавачот мора да поднесе тужба пред kantonrechter согласно член 7:295 BW, барајќи од судот да го утврди датумот на кој завршува договорот за закуп, а судот може само да ги провери основите наведени во известувањето. Додека таа пресуда не стане конечна, закупецот останува на своето место. Закуподавачите редовно потценуваат колку време чини ова: една година отказен рок плус спорна постапка лесно го става вистинското предавање две или три години по првото писмо. Нашиот преглед на раскинување на договор за комерцијален закуп подетално го опфаќа тој временски рок.
На крајот од првиот рок, закуподавачот има само две основи според член 7:296 став 1 BW. Првата е дека закупецот не го водел бизнисот како што треба еден добар закупец, што опфаќа заостанати структурни закупнини, неовластено менување или постојано кршење на дозволената употреба. Втората е итна лична потреба: на закуподавачот му е потребен просторот за сопствена трајна употреба, што вклучува реновирање кое не може да се изврши без раскинување на договорот за закуп. Личната употреба, исто така, опфаќа употреба од страна на брачен другар, регистриран партнер, крвен роднина во прв степен или посвоено дете.
Став 2 од истиот член додава период на чекање што ги зафаќа многу купувачи на изнајмен имот. Сопственик кој го стекнал објектот не може да се потпре на итна лична употреба сè додека не поминат три години откако писмено го известил закупецот за промената на сопственоста. Затоа, купувањето зграда за да се всели во неа не ја скратува заштитата на закупецот што доаѓа со тоа.
Од крајот на вториот рок па натаму, закуподавачот има повеќе простор. Член 7:296 ставови 3 и 4 од BW додаваат уште две основи: закупецот одбива разумна понуда за нов договор за закуп, под услов таа понуда да не се однесува на промена на закупнината, а закуподавачот сака да оствари користење на имотот што го дозволуваат важечките правила за планирање. Покрај тоа, судот може да го раскине договорот за закуп со едноставно мерење на интересот на закуподавачот во случај на раскинување наспроти интересот на закупецот во случај на продолжување. Кога договорот за закуп завршува од други причини освен однесувањето на закупецот, член 7:297 од BW му дозволува на судот да му додели на закупецот придонес за трошоците за преместување и повторно вградување.
Од аспект на закупецот, закупецот може да го раскине договорот на крајот од рокот со една година отказен рок и воопшто не мора да наведува никаква причина.
Преглед на киријата согласно член 7:303 BW
Само просторот 7:290 има законска ревизија на закупнината. Член 7:303 BW дозволува која било од страните да побара од kantonrechter да утврди нова закупнина по истекот на договорениот фиксен рок, а во сите други случаи секогаш кога ќе поминат најмалку пет години од денот кога последната закупнина договорена од страните или утврдена од судот стапила на сила. Со други зборови: еднаш на секои пет години, не повеќе.
Референтната цена не е моменталната барана цена. Судот ја споредува киријата со просекот на кириите на споредливи деловни простории на истата локација во текот на петте години пред барањето, конвертирани на ценовното ниво во тој момент. Просекот во текот на пет години намерно го израмнува врвот или падот во која било поединечна година, поради што прегледот на киријата ретко го дава скокот што го посакувала која било од страните.
Член 7:304 BW додава процедурален филтер кој одлучува за повеќето случаи пред да започнат. Барањето за повторно одредување на закупнината е прифатливо само ако е придружено со совет за новата закупнина од еден или повеќе експерти назначени заеднички од страните. Доколку страните не можат да се договорат за експерт, која било од нив може да побара од kantonrechter да назначи еден, во пракса честопати bedrijfshuuradviescommissie припоена кон Трговската комора. Денот на поднесување на барањето се смета за ден на поднесување на барањето, кое го одредува и петгодишниот референтен период и, по правило, датумот од кој се применува новата закупнина. Затоа, раното поднесување има директна финансиска вредност, а прескокнувањето на чекорот на експертот го отфрла барањето по основа на прифатливост.
Закупувачите на простор од број 7:230a немаат еквивалентно право. Таму закупнината е она што го наведува договорот, обично прилагодена секоја година со клаузула за индексација поврзана со индексот на потрошувачки цени објавен од Статистика Холандија (CBS). Надвор од таа клаузула, промената бара договор или тесниот пат од член 6:258 BW за непредвидени околности, кој судовите го применуваат штедливо.
Член 7:230a: заштита од иселување наместо заштита од рочно време
За друг деловен простор преовладува договорот. Закупот на одреден рок престанува кога тој рок ќе истече, без потреба од известување, освен ако страните не се договорат поинаку; закупот на неопределено време престанува со известување дадено на начин и во рокот на известување пропишан во договорот. На закуподавачот не му е потребна законска основа и судот не ја проверува причината за раскинување.
Она што го има закупецот е заштита од иселување. Откако ќе заврши договорот за закуп и сопственикот ќе го извести закупецот дека просториите мора да се испразнат, закупецот може да побара од kantonrechter да го продолжи периодот за испразнување. Барањето мора да се поднесе во рок од два месеци од денот на кој е потребен одмор, а поднесувањето на барањето ја суспендира обврската за напуштање додека судот не одлучи. Пропуштањето на тој двомесечен период е фатално; нема враќање откако ќе истече.
Судот го одобрува продолжувањето, освен ако интересите на закуподавачот не би биле посериозно оштетени од продолжената употреба отколку интересите на закупецот и кој било подзакупец со иселување. Го одбива барањето ако закупецот не се однесувал како што треба да се однесува еден добар закупец. Секое продолжување трае максимум една година. Закупецот може да поднесе барање уште двапати, така што вкупниот период купен на овој начин никогаш не може да надмине три години од денот кога првпат е побаран одмор. Судот може да утврди и колку закупецот треба да плати за продолжениот период, а против одлуката нема жалба.
Три ситуации целосно ја отстрануваат заштитата: закупецот дал известување, закупецот изрично се согласил со раскинувањето или договорот за закуп е раскинат бидејќи закупецот не ги платил обврските. Затоа, закупецот кој има заостанати долгови за закуп ризикува да ги изгуби и договорот за закуп и заштитата од иселување одеднаш. Исто така, вреди да се разјасни што претставува заштитата: таа купува време за наоѓање и опремување на алтернативни простории. Тоа не е право на престој и не го обновува договорот за закуп.
Пренесување на закупот: замена и подзакуп
Закупец на простор од 7:290 кој го пренесува работењето во просториите може да го наметне прашањето. Член 7:307 BW му дозволува на тој закупец да побара од kantonrechter да замени трето лице како закупец, дури и против волјата на сопственикот, под услов закупецот да има значителен интерес во преносот и предложениот закупец да понуди доволно гаранции за целосно исполнување на договорот за закуп и за сигурно работење на бизнисот. Без таа одредба, репутацијата во продавница или ресторан би вредела многу малку, бидејќи локацијата обично е бизнисот.
Закупувачите на простор 7:230a немаат такво право. Таму, за промена на закупецот е потребна согласност од сопственикот или договор за преземање согласно член 6:159 BW, а општите одредби на повеќето моделни договори за закуп забрануваат отстапување и подзакуп без писмена дозвола. Ова е една од практичните причини зошто прашањето за класификација е важно во деловната продажба исто колку и во преговорите за закуп.
Што да проверите пред да потпишете
Започнете со класификацијата, бидејќи сè друго произлегува од неа, и евидентирајте ја дозволената употреба прецизно, а не во широка фраза на која ниту една страна не може да се потпре. Потоа, работете преку комерцијалните услови знаејќи кој режим се применува. Повеќето холандски комерцијални договори за закуп се изградени врз основа на моделот за закуп ROZ објавен од Советот за недвижности на Холандија, со посебни модели за простор од 7:290 и 7:230a. Овие модели се изготвени од перспектива на сопственикот: општите одредби префрлаат голем дел од одржувањето на закупецот, исклучуваат поголем дел од намалувањето на киријата и компензацијата, и му даваат на сопственикот широки права во однос на надоместоците за услуги.
Точките што одлучуваат колку ќе ве чини закупот во текот на неговиот век на траење се поделбата на обврските за одржување и поправка, механизмот за индексација и преглед на закупнината, обезбедувањето што се бара во форма на банкарска гаранција или депозит, состојбата во која е испорачан имотот и обврската за негово враќање во првобитната состојба, третманот на опремувањето и подобрувањата од страна на закупецот и кој го носи товарот на барањата за енергија и одржливост на зградата. Опциите за прекин заслужуваат посебно внимание: во закуп од 7:290, клаузулата за прекин во корист на сопственикот на закупот отстапува од законската заштита и бара судско одобрение, додека опцијата за прекин за закупецот не бара. Холандската влада дава корисен практичен преглед на лизинг на деловни простории и вреди да се разгледаат алтернативите за изнајмување, купување или лизинг на деловни простории пред да се обврзете.
Грешки што чинат најмногу
Четири грешки се причина за повеќето спорови што ги гледаме. Сопствениците претпоставуваат дека договорот за малопродажен закуп завршува кога ќе истече фиксниот рок и го откриваат барањето за известување дури кога закупецот одбива да си замине. Сопствениците исто така даваат известување без да наведат причини или додаваат причини подоцна, и го губат случајот само врз основа на член 7:294 BW. Закупците на друг деловен простор го дозволуваат рокот од два месеци согласно член 7:230a BW да помине и се наоѓаат на улица без никаква одбрана. И страните од двете страни потпишуваат клаузула што отстапува од режимот 7:290 без да побараат од kantonrechter да ја одобри, што ја остава клаузулата отворена за поништување сè додека трае договорот за закуп.
Петта, потивка грешка е третирањето на моделниот закуп како неутрален стандард. Тоа е почетна точка и речиси секој услов во општите одредби е предмет на преговори ако се постави пред потпишувањето, а не по него.
Law & More советува сопственици на недвижности, трговци на мало, оператори на угостителски објекти и меѓународни компании за холандски комерцијални договори за закуп: класификација на простории, изготвување и преговарање за договори за закуп и отстапувања од клаузули, постапки за раскинување и иселување, преглед на закупнина според член 7:303 BW и замена на закупци. Кажете ни за вашата ситуација. Ќе ве известиме за вашите опции во рок од еден работен ден.
Кој режим важи за вашите простории е објаснет во нашата статија за 7:290 наспроти 7:230a деловни простории.
Како Law & More може да ви помогне со ова е објаснето на нашата адвокат за закупнини страница.
