Секој што сака да го раскине договорот за закуп на својот деловен простор или се соочува со раскинување од страна на сопственикот, прво мора да знае под кој режим спаѓа договорот за закуп. Како што е наведено во првиот дел од оваа серија, фундаментално различни правила важат за 7:290 деловен простор (продавници, угостителство, занаетчиски дејности) и 7:230a деловен простор (канцеларии, магацини, простории за вежбање). Таа разлика никаде не е толку одлучувачка како при раскинувањето.
За комерцијален простор од 7:290, сопственикот може да го раскине договорот за закуп само врз основа на исцрпен број законски основи, а се применуваат и строги формални барања. За комерцијален простор од 7:230, прагот за сопственикот е многу помал: раскинувањето во принцип е без формални основи и не бара причина. Оваа статија ги разработува обете ситуации.
Прекинување на комерцијален простор 7:290
Формални барања
Прекинувањето на комерцијалниот простор 7:290 е предмет на строги формални барања. Прекинот мора да се изврши во писмена форма, или со препорачано писмо или со налог на извршител. Минималниот отказен рок е една година. Прекинувањето што не ги исполнува овие услови е ништовно и нема правно дејство. Потоа закупот едноставно продолжува.
Раскинувањето мора да биде упатено до закупецот пред крајот на тековниот период на изнајмување. Секој што ќе го раскине договорот предоцна, ќе види дека договорот за изнајмување автоматски ќе биде продолжен до следниот рок.
Основи за раскинување за сопственикот
Сопственикот на комерцијален простор 7:290 може да го раскине договорот само врз основа на основи што законот ги наведува исцрпно. За раскинување на договорот на крајот од првиот рок (првите пет години) важат само два основа: закупецот не се однесува како добар закупец (постојано лош закуп) или на закупецот итно му е потребен изнајмениот имот за лична употреба. По првиот рок се додава трета основа: споредување на интересите на закупецот при раскинување наспроти интересите на закупецот при продолжување, во кои закупецот мора да покаже убедлив интерес.
За детална дискусија за поединечните основи за раскинување на договорот и судската пракса за нив, се повикуваме на статијата „Комерцијален закуп (7:290 DCC): Заштита и основи за раскинување на малопродажен простор“ на друго место на оваа веб-страница.
Закупецот кој сака да го продолжи
Закупецот на комерцијалниот простор 7:290 кој го добива раскинувањето, но сака да остане, мора да поднесе писмена приговор во рок од шест недели од приемот на раскинувањето. Ако не го стори тоа, договорот за закуп престанува на најавениот датум. Ако се спротивстави, сопственикот мора да го поднесе раскинувањето до подокружниот суд. Само ако судот го одобри раскинувањето, договорот за закуп престанува. Дотогаш договорот продолжува да важи.
Прекинување на комерцијалниот простор 7:230a
Главното правило: раскинување без основа
За комерцијален простор со број 7:230, законот е многу поблаг кон закуподавачот. Договорот за закуп завршува по раскинувањето, со почитување на отказниот рок договорен во договорот, или во негово отсуство, законскиот рок. Не е потребна основа за раскинување. Закуподавачот не мора да објасни зошто сака да го раскине договорот. Закуподавачот во принцип нема право на продолжување.
Заштита од иселување: одложување преку суд
Иако закупецот на комерцијалниот простор 7:230a нема право на продолжување на договорот за закуп, тој има право на заштита од иселување. Ова значи следново: откако договорот за закуп ќе биде раскинат и сопственикот ќе даде известување за иселување, закупецот може да побара од подокружниот суд во рок од два месеци од датумот на иселување да го продолжи периодот на иселување. Судот ги зема предвид интересите на двете страни. Максималното продолжување е една година по барање, со вкупен максимум од три години.
Затоа, заштитата од иселување не е право на континуирано уживање на закупот, туку само одложување. По истекот на максималниот рок, просториите мора да се испразнат.
Предвремено раскинување и улогата на опциите за прекин
И за деловниот простор 7:290 и за 7:230, договорот може да содржи клаузула за раскинување: договорна одредба што им дава право на страните предвреме да го раскинат договорот за закуп. За деловниот простор 7:290, таквата клаузула мора да биде пропорционална на заштитата што законот му ја дава на закупецот; одредба што ефикасно му дава на закуподавачот право да го раскине договорот во кое било време може да биде во спротивност со задолжителниот карактер на режимот.
Секој што користи клаузула за прекин мора да ги почитува точните процедурални барања: точниот рок, точната форма (регистрирана или со налог) и точниот датум на кој е даден раскинувањето. Еден ден предоцна значи дека раскинувањето нема ефект и закупот продолжува за следниот период.
Премолченото обновување е исто така точка на внимание. Доколку договорот за закуп истече и ниедна од страните не го раскине, договорот во повеќето случаи премолчено се обновува за времетраењето на оригиналниот период или на неопределено време, во зависност од формулацијата на договорот. Проверете навреме дали се посакува обновување.
Вообичаени грешки при прекинување на бракот
Во пракса гледаме повторувачки грешки при прекинување на комерцијални простории:
- Прекасно раскинување, така што е истечен едногодишниот отказен рок и закупот автоматски продолжува за следниот рок.
- Раскинување без законски потребната форма (преку обична е-пошта или телефон наместо со препорачано писмо или писмена повелба), со што раскинувањето станува ништовно.
- Како закуподавач, раскинува без призната основа за 7:290 комерцијален простор, по што закупецот се јавува во подокружниот суд и раскинувањето се поништува.
- Како закупец, неподнесов навремен приговор за престанок на комерцијален простор од 7:290, така што правото на продолжување престанува да важи.
- Заборавање на обврската за испорака: дури и ако раскинувањето е валидно, закупецот може да биде одговорен за штета предизвикана од тоа што просториите не се вратени во договорената состојба.
- За деловен простор од 7:230, пропуштање на двомесечниот рок за поднесување барање за заштита од иселување, по што тоа право дефинитивно престанува да важи.
Заклучок
Престанокот на комерцијален простор изгледа едноставно, но по подетално испитување има безброј формални и суштински стапици. Без разлика дали сте закупец или сопственик на имот: грешка во постапката може да доведе до продолжување на закупниот однос што не го сакате или до губење на заштитните права што можевте да ги користите. Секогаш проверувајте ги роковите, потребниот образец и применливиот режим навремено пред да испратите или примите барање за престанок.
Адвокатите за закупнина на Law & More да ви помогнеме во сите фази од постапката за раскинување на договорот, од првото писмо до која било постапка пред подокружниот суд. Контактирајте не за разговор без обврска.
Најчесто поставувани прашања
Колку трае отказниот рок за комерцијални простории?
За комерцијален простор од 7:290, законскиот минимален отказен рок е една година. Прекинот мора да се изврши писмено со препорачано писмо или со судски налог. За комерцијален простор од 7:230a важи рокот договорен во договорот; нема законски минимум.
Може ли газдата едноставно да го раскине договорот за закуп на продавница?
Не. За комерцијален простор 7:290, сопственикот може да го раскине договорот само врз основа на исцрпно наведени во законот, како што се итна лична потреба или постојано лошо регулиран закуп. Раскинувањето без призната основа нема правно дејство.
Што е заштита од иселување според 7:230a?
По раскинувањето на договорот за закуп, закупецот на деловниот простор 7:230a може да побара од подокружниот суд да го продолжи периодот за иселување. Ова барање мора да се поднесе во рок од два месеци од датумот на известувањето за иселување. Максималното продолжување е вкупно три години.
Што е клаузула за прекин во договорот за закуп?
Клаузула за раскинување е договорна одредба со која едната или двете страни имаат право предвреме да го раскинат договорот за закуп. За комерцијален простор 7:290, ваквите клаузули мора да бидат во согласност со задолжителната законска заштита на закупецот.
Повеќе од оваа серија за правото на комерцијален закуп
Оваа статија е дел од нашата серија од три дела за правото на комерцијален закуп. Прочитајте ги и другите делови:
