Раскинување на договор за закуп на станбен простор: кога е ова дозволено?

Вовед

Договорот за закуп на станбен простор може да се раскине само од страна на подокружниот суд и само поради прекршување на договорот од страна на закупецот или врз други законски основи. Раскинувањето на договорот за закуп е правно сложено и може да доведе до спорови. Сопственикот не може еднострано да го раскине договорот за закуп - законот им обезбедува на закупците силна заштита. По раскинувањето на договорот за закуп, закупците имаат право на конечна изјава за трошоците за услуги и враќање на депозитот.

Оваа статија го разгледува раскинувањето на договорите за закуп од страна на сопствениците на недвижности и закуподавачите, законските основи за раскинување и постапката што треба да се следи. Фокусот е на редовното сместување во домување, вклучувајќи го социјалното домување и сместувањето во приватниот сектор. Теми како што се престанок на комерцијални простории или несамостоен сместување се надвор од опсегот на оваа статија.

Овие информации се наменети за сопственици на недвижности кои размислуваат да раскинат договор за закуп, закупци кои сакаат да ги разберат своите права и управители на имоти кои се соочуваат со проблеми со раскинувањето на договорот во пракса. Закупецот има право да одговори на писмото за раскинување од сопственикот во рок од шест недели.

Клучен одговор: Сопственик на недвижен имот може да раскине договор за закуп на станбен простор само со барање судска одлука и само ако постои валидна правна основа, како што е сериозно прекршување на договорот, итна лична употреба или други причини утврдени со закон. Законот му дава на судот овластување да процени дали раскинувањето или откажувањето на договорот за закуп е оправдано.

Клучни точки за учење:

• Прекинувањето фундаментално се разликува од откажувањето и секогаш бара интервенција на судијата; важно е да се направи разлика помеѓу раскинување на договор за закуп со откажување и со раскинување.
• Заостанатите плати за кирија, непријатностите предизвикани од закупецот и нелегалното подзакупување се најчестите причини за раскинување на договорот.
• Закупецот ужива силна заштита од кирија, особено според договор за закуп на одредено време на неопределено време.
• Судот секогаш ги одмерува вклучените интереси пред да одобри распуштање.
• Вонсудско раскинување практично никогаш не е можно во случај на станбен простор.

Видови договори за закуп

Кога склучувате договор за закуп, важно е да го разберете видот на закуп што го склучувате, бидејќи тоа има директни импликации за правата и обврските и на закупецот и на сопственикот на недвижен имот. Во Холандија, генерално разликуваме три главни вида: договор за закуп на неопределено време, договор за привремен закуп и договор за закуп за несамостоен станбен простор.

Договорот за закуп на неопределено време – познат и како договор за закуп на одредено време – му нуди на закупецот најголема заштита од кирија. Во такви случаи, сопственикот може да го раскине договорот за закуп или да го раскине договорот за закуп само ако постојат законски основи, како што е сериозно прекршување на договорот или итна лична употреба. Раскинувањето секогаш мора да биде во писмена форма, во согласност со законскиот рок за известување. Доколку закупецот не се согласува, само судот може да го раскине договорот за закуп.

Во договор за привремен закуп, се договара периодот на закуп. На крајот од овој рок, закупот автоматски завршува, под услов закуподавачот дал навремено писмено известување. Сепак, и овде важат строги законски правила: закуподавачот не може едноставно да го раскине договорот за закуп предвреме, а во случај на спор, од судот може да се побара да донесе одлука за раскинување на договорот за закуп. Од воведувањето на Законот за закуп на определено време, можностите за привремени договори се дополнително ограничени.

Делумно различни правила важат за несамостојно сместување, како што се собите во студентски дом. Во такви случаи, честопати е потешко да се раскине договорот за закуп, особено ако закупецот се однесува како добар закупец. Дури и во случај на непријатност предизвикана од закупецот или нелегално подзакупување, сопственикот мора да ги почитува законските процедури и раскинување на договорот надвор од судот ретко е можно без интервенција на судот.

Во сите случаи, раскинувањето или раскинувањето на договор за закуп бара внимателност. Без разлика дали станува збор за договор за закуп на одредено време, договор за привремен закуп или договор за независен сместувачки капацитет, сопственикот мора да ги почитува законските правила и роковите за отказ. Во тешки ситуации, како што се вознемирување или нелегално подзакупување, може да бидат потребни скратени постапки за брзо испразнување на имотот.

Доколку не можете да постигнете договор или доколку не сте сигурни за вашите права и обврски, препорачливо е навремено да побарате правен совет од центар за правни совети или од адвокат специјализиран за закупно право. Ова ќе ви помогне да избегнете непотребни ризици и да се осигурате дека раскинувањето на договорот за закуп се спроведува во согласност со правилата.

Што е раскинување на договор за закуп?

Раскинувањето на договорот за закуп е правна постапка со која со судска одлука се раскинува договорот за закуп. Раскинувањето на договорот за закуп („раскинување на договор за закуп“) е различно од давањето известување за отказ: при давањето известување за отказ, договорот се раскинува во согласност со законските рокови и услови за отказ, додека во случај на раскинување, судот мора да интервенира поради прекршување од страна на една од страните. За разлика од раскинувањето со заемна согласност, присилното раскинување вклучува конфликт што судијата мора да го процени.

Прекинување наспроти откажување

Правната разлика помеѓу раскинување и откажување е од суштинско значење. Во случај на откажување, закуподавачот го раскинува договорот за закуп со препорачано писмо, почитувајќи го законскиот рок за известување ( ) – минимум три месеци, кој се зголемува во согласност со времетраењето на закупот. Закупецот мора да се согласи со ова, во спротивно ќе следат судски постапки.

Прекинувањето е различно: бара прекршување на договорот и директна судска интервенција. Секое непочитување на договорот за закуп може да биде основа за прекршување, освен ако непочитувањето не е мало. Прекинувањето е побрзо од раскинувањето кога има докажано прекршување на договорот, но за тоа се потребни докази.

За договорите за привремен закуп или изнајмување важат различни правила: закупот завршува по сила на закон на крајот од договорениот период на изнајмување, под услов известувањето да е правилно дадено. Меѓутоа, откако Законот за договори за фиксен закуп стапи на сила на 1 јули 2024 година, можностите за нови привремени договори се сериозно ограничени.

Заштита од закуп за станбени објекти

Закупците имаат силна правна позиција во однос на станбеното сместување, особено според договорите на неопределено време. Законот не им дозволува на сопствениците на недвижности да одредат кога договорот за закуп еднострано завршува. Ова важи подеднакво и за социјалните станови и за становите во приватниот сектор.

Во 2018 година, Врховниот суд потврди дека не важат посебни правила за социјалното домување; постојните законски правила даваат доволен простор за да се земат предвид сите околности, вклучително и ризикот од бездомништво за закупецот. Сепак, прагот за раскинување на договорот останува висок.

Со воведувањето на Законот за закуп на одредено време, на сопствениците им стана потешко да нудат привремени договори за закуп. Ова ја зајакнува позицијата на закупците и го прави познавањето на правилата за раскинување на договорот уште поважно за сопствениците.

Правни основи за раскинување од страна на сопственикот на домот

Сопственикот може да побара од судот да го раскине договорот за закуп само ако постојат законски признати основи. Член 7:231 од Холандскиот граѓански законик предвидува дека раскинувањето на договорот за закуп на стан може да се случи само преку судовите. Вонсудско раскинување со вонсудска декларација не е дозволено кај договорите за закуп на стан.

Прекршување на договорот од страна на закупецот

Најчеста причина за раскинување е прекршување на договорот: закупецот не ги исполнува своите обврски. Конкретни примери вклучуваат:

Заостанати закупнини – Доколку закупецот постојано не плаќа закупнина, сопственикот може да го раскине договорот за закуп. Во пракса, судовите обично прифаќаат заостанати заостанати закупнини од два до три месеци како доволна основа, иако понекогаш дозволуваат разумен рок од еден месец за исполнување на обврските.

Досада – Доколку закупецот не се однесува како добар закупец и предизвика системска досада, како што се бучава или закани, може да биде оправдано раскинување на договорот. Сепак, досадата мора да биде сериозна и докажана. Сериозна и докажана досада за соседите, исто така, може да доведе до раскинување на договорот за закуп.

Употреба спротивно на договорената намена – Доколку закупецот го користи имотот за други цели освен за станбени цели, на пример како комерцијален простор или за нелегални активности, тоа претставува прекршување на договорот.

Нелегално подиздавање – Ако закупецот го подиздава имотот без дозвола, тоа претставува прекршување на договорот што го оправдува раскинувањето.

Пред да се побара раскинување на договорот, сопственикот обично мора да испрати известување за неисполнување на обврските, давајќи му на закупецот разумен рок за отстранување на прекршокот. На закупецот мора да му се даде можност да го отстрани прекршокот. Во случај на сериозни прекршоци, судот може да одлучи поинаку.

Сопствена употреба на сопственикот

Сопственикот може да бара раскинување или откажување ако итно му е потребен имотот за сопствена употреба. Ова важи, на пример, ако сопственикот сака самиот да се всели во имотот или ако близок член на семејството, како што е дете или регистриран партнер, сака да се всели.

Судот секогаш ќе ги одмери вклучените интереси: дали интересите на закуподавачот се поважни од интересите на закупецот? Факторите вклучуваат достапност на соодветен сместувачки капацитет за закупецот и итноста на потребата на закуподавачот.

Други законски основи

Покрај прекршувањето на договорот и итна лична употреба, законот споменува и други основи:

• Одбивање на разумна понуда – Закупецот одбива разумна понуда за нов договор за закуп со изменети услови и одредби
• Применлив план за зонирање – Имотот мора да биде срушен или реновиран во согласност со планот за зонирање
• Привремен закуп – Во случај на привремен закуп со право на враќање за оригиналниот станар, на кого имотот повторно му е потребен
• Посебна природа на изнајмувањето – Специфични ситуации во кои договорот за закуп бил од посебна природа што оправдува раскинување. Пример за ова би бил издавање под кирија на студент за време на траењето на студиите, во кој случај е логично договорот за закуп да престане штом ќе завршат студиите.

Судот, исто така, ќе процени дали раскинувањето е оправдано врз основа на овие основи и дали интересите на закупецот се доволно земени предвид.

Постапка за раскинување на договор за закуп

Само подокружниот суд може да раскине договор за закуп на станбен простор. Сопственикот не може самостојно да одлучи дали договорот за закуп ќе престане да важи; ако закупецот не се согласи со раскинување, сопственикот мора да побара од судот да го раскине договорот за закуп. Во случај на заеднички закуп, сопственикот е должен да испрати потсетник за датумот на завршување или раскинувањето на договорот до сите закупци. Подолу е даден преглед на чекорите и опциите.

Чекори во постапката за раскинување

Постапката за раскинување на договорот за закуп е како што следува:

1. Испрати известување за неисполнување на обврските – Испратете препорачано писмо во кое ќе го наведете недостатокот и ќе поставите разумен рок за исправка. Чувајте доказ за испраќање.
2. Напишете покана – Доколку закупецот не одговори или не го отстрани прекршокот, побарајте судски извршител да издаде покана. Во оваа покана, барате раскинување на договорот за закуп и иселување.
3. Сослушување пред магистратот – Судијата ќе го разгледа случајот и ќе ги сослуша двете страни. Сопственикот мора да го докаже прекршувањето на договорот; закупецот може да се повика на олеснителни околности.
4. Пресуда – Судот го одобрува или го одбива раскинувањето. Доколку се одобри, судот одредува датум до кој закупецот мора да го испразни имотот. Често се утврдува дека изнајмениот имот мора да се испразни во рок од четиринаесет дена.
5. Можна иселување – Доколку закупецот не го напушти имотот доброволно, извршителот може да го избрка со полициска помош.

Просечното времетраење на редовните постапки е од четири до осум месеци. Трошоците обично се движат помеѓу 500 и 2,000 евра, во зависност од сложеноста на случајот.

Скратена постапка за итни случаи

Во итни ситуации, скратените постапки за иселување можат да понудат побрзо решение. Подолу е дадена споредба:

Привремената мерка е пожелна во случаи на сериозни проблеми, опасни ситуации или трговија со дрога од дома. Судот мора да биде убеден дека случајот е итен. По привремената мерка, може да следи постапка за суштината на пресудата за конечно завршување.

За сопствениците на недвижности важи следново: одлучете се за скратена постапка само во случај на јасни, сериозни и документирани недостатоци. Во случај на сомнеж, редовните постапки нудат поголема сигурност.

Заеднички предизвици и решенија

Во пракса, сопствениците на недвижности редовно се соочуваат со пречки при раскинување на договор за закуп. Подолу се наведени најчестите проблеми со конкретни решенија.

Закупецот не одговара на известувањето за неисполнување на обврските

Доколку закупецот не одговори на вашето препорачано писмо, тоа не значи дека постапката запира. Можете едноставно да продолжите до подокружниот суд.

Решение: Зачувајте ги сите докази за достава, вклучувајќи го и евиденцијата за следење на препорачаното писмо. Пресуда по изостанок (каде што закупецот не се појавува) честопати води до доделување на надомест, под услов вашите докази да се во ред. Судијата го задржува дискреционото право да го отфрли барањето ако раскинувањето би било неразумно.

Недоволни докази за основа за прекин на отказот

Товарот на докажување е на сопственикот на недвижнината. Без доволно докази, судијата ќе го отфрли барањето.

Решение: Соберете документација пред да започнете со постапката:

• Во случај на заостанати плаќања за кирија: банкарски изводи, потсетници за плаќање, преглед на месеците во заостанати плаќања
• Во случај на непријатност: полициски извештаи, поплаки од соседи, преписка со закупецот
• Во случај на нелегално издавање подзакуп: фотографии, изјави, реклами од подзакупот

Ангажирајте адвокат специјализиран за закон за закуп за правна поддршка во сложени случаи.

Долго време на извршување на постапката

Осуммесечната постапка е проблематична кога ситуацијата е итна или заостанатите долгови за кирија се зголемуваат.

Решение: Прво, разгледајте пријателско решение. Преговорите за доброволно заминување – евентуално со финансиска компензација – заштедуваат време и пари. Статистиката покажува дека медијацијата ја намалува веројатноста за судски постапки за 30%.

Кога спогодбата не е опција и постои итност, скратената постапка за иселување нуди побрза алтернатива. Забелешка: ова бара убедливи докази за итност.

Заклучок и следни чекори

Раскинувањето на договорот за закуп на станбен простор е можно само преку подокружен суд и само врз основа на валидни законски основи. Раскинувањето надвор од судот е практично невозможно во случај на закуп на станбен простор. Закупците уживаат силна заштита од кирија, а судот секогаш ги зема предвид интересите на двете страни.

Итни чекори за дејствување за сопствениците на недвижности:

1. Внимателно документирајте го недостатокот со докази
2. Испратете формално известување за неисполнување на обврските со препорачано писмо со разумен рок
3. Консултирајте се со специјалист за закон за закуп за совет за вашата специфична ситуација
4. Размислете за пријателски решенија пред да одите на суд
5. Покренете судска постапка ако закупецот не одговори или не го поправи недостатокот

Поврзани теми што можеби ќе сакате да ги истражите вклучуваат наплата на кирија во случај на доцнење со плаќањето, раскинување на договорот за закуп кога нема прекршување на договорот и правата на новиот сопственик при продажба на изнајмен станбен имот.

Дополнителни ресурси

Релевантно законодавство:

• Член 6:265 од Граѓанскиот законик – Општи правила за престанок на договорот
• Член 7:231 од Холандскиот граѓански законик – Престанок на договорите за закуп на станбен простор
• Член 7:274 BW – Основи за престанок на закуп на станбен простор

Прецедентна пракса:

• Врховен суд 28 септември 2018 година (ECLI:NL:HR:2018:1810) – Стандардна пресуда за престанок на социјално домување