Права на закупецот во Холандија: водич за странски државјани

Холандскиот закон за закуп е меѓу најпријателските кон закупувачите во Европа, а повеќето меѓународни жители кои изнајмуваат тука немаат поим колку заштита имаат. Правилата се наоѓаат главно во Книга 7 од Холандскиот граѓански законик ( Burgerlijk Wetboek , BW), а многу од нив не можат да бидат склучени со договор за раскинување. Овој водич ја изложува областа во кратки црти: каков договор имате, кога сопственикот може да го раскине, што може да ви биде наплатено и каде да одите кога нешто тргне наопаку.

Најкорисното нешто што треба да се знае: поголемиот дел од законот е задолжителен

Холандскиот закон за закуп на простор за живеење е во голема мера полу-dwingend recht - полузадолжително право. Законот утврдува минимална граница: страните можат да се договорат за подобри услови за закупецот, но клаузулата што му дава на закупецот помалку од законскиот минимум честопати е едноставно ништовна. Не е важно дали сте го потпишале или прочитале.

Член 7:242 BW ги штити правилата за дефекти, поправки и намалување на киријата; член 7:265 BW ги штити правилата за кирија и други трошоци. Затоа, овие општи клаузули често се неспроведливи:

• „Закупецот се откажува од заштитата од кирија“ или „ќе го напушти имотот на крајниот датум“.
• „Закупецот не може да аплицира на Ууркомисие".
• „Целото одржување и поправки се на сметка на закупецот.“
• „Сопственикот може да влезе во имотот во секое време.“
• „Закупецот мора да даде известување од шест месеци однапред.“

Клаузулата за ништовност не го поништува целиот договор: останатото важи и законското правило го заменува. Сепак, не игнорирајте едноставно клаузула за која сметате дека е неважечка - проверете ја, бидејќи границите се разликуваат по клаузула и по вид на закуп.

Видови изнајмување на простор за живеење

Вашите заштити зависат од тоа кој договор го имате. Откако Wet vaste huurcontracten стапи на сила на 1 јули 2024 година, договорот на неопределено време ( onbepaalde tijd ) е норма; договорите на одредено време, откако ќе станат неважечки на приватниот пазар, се дозволени само во дефинирани категории.

Неопределениот договор дава целосна заштита од кирија. Договорот што навистина спаѓа во дозволена категорија на одредено време завршува на својот датум, а вашата заштита е послаба. Клучно е што договорот на одредено време што не спаѓа во дозволен исклучок генерално се третира како неопределен, со целосна заштита - обидот за ограничување на рокот не успева. Дозволените исклучоци се потпираат на чл. 7:271 BW и се исцрпно наведени во Besluit vaste huurcontracten, кој ги опфаќа изнајмувањата за студенти и дефинирани целни групи; категорија што не е на таа листа не постои.

Во заедничкото домување, една разлика одлучува сè: дали изнајмувате од сопственикот или од друг закупец. Вашиот сопствен договор со сопственикот ве прави обичен закупец; соба изнајмена од главниот закупец ве прави подзакупец, чија позиција зависи од преживувањето на главниот закуп. Ознаките како „краток престој“ или „договор за емигрант“ немаат правна сила.

Заштита на кирија и раскинување на договорот за кирија

Ова ги изненадува речиси сите меѓународни закупци. Сопственикот не може да го прекине закупот на простор за живеење само со известување: тој продолжува по сила на закон сè додека вие писмено не се согласите или судот не го прекине (чл. 7:272 BW). Ако не се согласите во рок од шест недели, сопственикот мора да се обрати до подокружниот суд.

Известувањето мора да биде доставено со судски налог или препорачано писмо, наведете ја основата и прашајте дали се согласувате (чл. 7:271 BW); известувањето кое не ги исполнува овие услови е неисправно. Рокот за отказ на закуподавачот е најмалку три месеци, продолжен за еден месец по годината кога живеете таму, до максимум шест.

Основите врз кои судот може да го прекине случајот се ограничени и наведени во член 7:274 BW. Накратко:

• Закупецот не се однесувал како добар закупец — сериозна непријатност, структурно неплаќање, злоупотреба.
• На сопственикот на имотот итно му е потребен за лична употреба, вклучително и реновирање кое е невозможно со продолжување на закупот. Судот ги мери обете камати и може да наложи исплата за преселба.
• Закупецот одбил разумна понуда за нов договор - основа што не може да наметне зголемување на киријата.
• Валиден план за зонирање (бестемингсплан) треба да се имплементира.
• Специфични површини за сместување на студенти и целна група, како и каде што живее станодавецот во зградата.

„Сакам да продадам“, „некој ќе плати повеќе“ и „вашиот договор вели две години“ не се основа. Ниту пак е спор за кирија: сопственикот не може да го раскине договорот затоа што сте ја оспориле киријата.

Ваш сопствен отказен рок

Вашата позиција е многу полесна. Вашиот отказен рок е еднаков на интервалот за плаќање на киријата - за месечна кирија, еден месец - со законски минимум од еден месец и максимум три (чл. 7:271 BW). Клаузулата што наметнува подолго време е неважечка и не треба да наведувате причина. Доставете го отказот со препорачано писмо. Во вистински договор на определено време обично можете да заминете порано, додека сопственикот е обврзан до крајниот датум.

Регулираните и средните пазарни сегменти

Киријата за простор за живеење не е бесплатна. Секој дом се оценува според системот за проценка на домувањето ( woningwaarderingsstelsel , WWS), кој доделува поени за површина, енергетска ознака, санитарните јазли, надворешниот простор и вредноста на WOZ, со што се добива максимална законска кирија.

Wet betaalbare huur ( Закон за прифатлива кирија ), кој е во сила од 1 јули 2024 година, ја прошири регулацијата нагоре. Сега постојат три сегменти: ниско регулиран сегмент, среден пазарен сегмент ( middenhuur ) до и вклучувајќи 186 поени и слободниот сектор погоре. Општините го спроведуваат ова од 1 јануари 2025 година. Линијата на поделба помеѓу регулирана и нерегулирана почетна кирија е киријата што одговара на 186 поени, така што слободниот сектор започнува на 187 поени (член 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Таа проценка се врши на почетокот на закупот: дом чија кирија била над границата кога започнал закупот не станува регулирана подоцна бидејќи WOZ поени подоцна паѓаат. Плафонот за кирија што одговара на таа граница на поени се индексира секоја година од страна на министерот надлежен за домување и се објавува во Staatscourant, затоа работете со бројката што е во сила на датумот на кој започнал вашиот закуп, а не со онаа што е моментална денес.

Ограничувањата за надоместокот за кирија ( huurtoeslag ) се одделно прашање од границите на сегментите. Максималната кирија за која може да се побара надомест е пониска за закупец под дваесет и една година отколку за закупец на возраст од дваесет и една година или постар, предмет на законски исклучок за помлади закупци со попреченост (член 13 Wet op de huurtoeslag). Под тој плафон, ограничувањето за попуст на квалитет ( kwaliteitskortingsgrens ) и двете ограничувања ( aftoppingsgrenzen ), кои зависат од големината на домаќинството, одлучуваат колку од киријата всушност ќе се надомести. Сите овие износи се индексираат со важност од 1 јануари секоја година и се објавуваат од страна на Belastingdienst; користете ги бројките што се во сила за годината за која станува збор.

Новиот закупец може да побара од Huurcommissie да ја процени почетната закупнина во рок од шест месеци од почетокот на закупот (чл. 7:249 BW) - меѓу највредните права што ги има меѓународниот закупец и најчесто пропуштените.

Се зголемува киријата

Зголемувањето мора да се предложи писмено најмалку два месеци пред да стапи на сила, наведувајќи ја моментално важечката кирија, промената, новата кирија и датумот на стапување во сила (чл. 7:252 BW). Во регулираниот и средниот пазарен сегмент, зголемувањето е ограничено годишно; во слободниот сектор важи договорот, во рамките на законскиот максимум што се применува таму. Максималните проценти се разликуваат по сегмент, ги утврдува секоја година министерот надлежен за домување врз основа на формулата за плати и инфлација во Besluit huurprijzen woonruimte и се објавуваат во Staatscourant пред да стапат во сила; социјалните и средните пазарни рунди исто така се водат од различни датуми во годината. Во регулираниот сегмент, сопственикот може наместо тоа да примени фиксно зголемување на готовина на ниска гола кирија, повторно на износот утврден за таа година. Ако сметате дека зголемувањето е незаконско, поднесете писмен приговор пред датумот на стапување во сила, наместо да го прекинете плаќањето.

Депозитот и трошоците за услуги

Според Wet goed verhuurderschap (Закон за добро сопствеништво), кој е во сила од 1 јули 2023 година, депозитот не може да надмине двојно поголема од чистата месечна кирија - киријата за користење на самиот дом, без надоместоци за услуги - и мора да се врати во рок од 14 дена од завршувањето на закупот (чл. 7:261b BW). Доколку сопственикот ја надомести неплатената кирија, неплатените надоместоци за услуги или штетата, преостанатиот износ треба да се плати во рок од 30 дена, а за секое одбивање е потребна писмена спецификација.

Цените за услуги ( servicekosten ) мора да ги одразуваат реалните трошоци. Сопственикот мора да достави детална годишна изјава во рок од шест месеци од крајот на сметководствената година (чл. 7:259 BW), а вие можете да ги проверите основните документи. „Сèопфатната“ кирија што ги опфаќа киријата, комуналните услуги и услугите е проблем на сопственикот, а не ваш: Комисијата за недвижности може да го подели.

Одржување, дефекти и намалување на киријата

Во принцип, сопственикот е одговорен за тоа имотот да биде погоден за живеење и за отстранување на дефектите; закупецот се занимава со помали секојдневни поправки.

Дефект е секоја состојба што ве лишува од уживањето што сте имале право да го очекувате, дефинирано широко во чл. 7:204 BW - влага и мувла, неисправен бојлер, протекување на покривот. Откако ќе бидете известени, сопственикот мора да го поправи тоа (чл. 7:206 BW). Ако не, можете да побарате од судот да ја одобри работата на трошок на сопственикот, да побарате намалување на киријата за периодот во кој дефектот постоел (чл. 7:207 BW) или да побарате надомест на штета кога сопственикот е виновен (чл. 7:208 BW). Вашата сопствена обврска опфаќа мали поправки (чл. 7:217 BW), наведени во Besluit kleine herstellingen : сијалици, отпушување на одводи, ситно одржување на градината. Клаузулата што го префрла одржувањето на структурата врз вас е ништовна.

Пријавете ги дефектите писмено: барањето за намалување на киријата зависи од датумот на известување. Во регулираните и средните пазарни сегменти, Комисијата за изнајмување може да наложи привремено намалување на киријата за сериозни дефекти, побрзо и поевтино од судот. Никогаш не ја задржувајте киријата еднострано - тоа му дава основа на сопственикот да го раскине договорот.

Пристап, приватност и право на влез на сопственикот

Имате ексклузивно користење на имотот. Сопственикот нема општо право на влез, а клаузулата што наводно го дава тоа не го заменува вашето право на непречено уживање: не можат да се пропуштат додека сте надвор, не можат да го покриваат вашиот влез со камери. Мора да дозволите пристап за итни работи и потребни поправки и инспекции, во разумно време и со разумно известување (чл. 7:220 BW). Правилото е закажување состаноци, а не изненадувања. Повторените ненајавени посети или притисок за напуштање може да претставуваат заплашување, што е забрането според Wet goed verhuurderschap и е предмет на пријавување во општината.

Реновирање и разумен предлог

Газда кој сака да реновира мора да ви достави писмен предлог, а вие мора да соработувате доколку е разумен (чл. 7:220 BW). Разумноста се врти врз интересите на двете страни: неопходноста од работата, прекинот, понудената компензација, последиците од киријата и какво било привремено преселување. Реновирањето не го прекинува вашиот закуп - тоа продолжува во текот на работите. Доколку сметате дека предлогот е неразумен, кажете го тоа писмено со образложение. Доколку мнозинството закупувачи во комплексот се согласиле, тоа се смета за разумно и мора брзо да одите на суд.

Дискриминација на пазарот за изнајмување

Дискриминацијата врз основа на националност, етничко потекло, религија, пол, сексуална ориентација и попреченост е незаконска според општиот закон за еднаков третман. Wet goed verhuurderschap го заостри ова за изнајмување: газдата или агентот мора да спроведе транспарентна постапка за избор, да примени и евидентира објективни критериуми и да му објасни на одбиениот кандидат зошто е избран друг кандидат.

Ова е директно корисно за меѓународните државјани, кои се непропорционално погодени од „само холандски државјани“, „без странци“ или необјаснети одбивања по разгледувањето. Побарајте писмено за критериумите и причината за изборот и пријавете го тоа до општинската точка за известување, која може да казни, а таму каде што се работи за лиценцирање, да го одземе правото на изнајмување.

Подизнајмување и Airbnb

Општото правило е дека не смеете да му дадете на трето лице користење на имотот без дозвола (чл. 7:244 BW). Закупец кој живее во самостоен дом може да го издаде дел од него - соба - но издавањето под закуп на целиот дом или објавувањето на платформа за краткорочен закуп е еден од најјасните начини да се изгуби закупот: судовите редовно го третираат неовластеното издавање под закуп како неоднесување како добар закупец, а профитот може да се врати. Повеќето општини, исто така, го регулираат изнајмувањето за одмор одделно, со барања за дозвола и свои казни. Како подзакупец, вашата позиција произлегува од главниот закуп: ако тој заврши, тогаш, во принцип, завршува и вашата.

Ако имотот е продаден: продажбата не го раскинува договорот за закуп

Не е дозволено да се продаде недвижен имот — продажбата не го раскинува договорот за закуп (чл. 7:226 BW). Ако вашиот сопственик продаде, купувачот ја презема позицијата на сопственикот по сила на закон, а вашиот закуп, кирија и заштита остануваат непроменети. Не треба да потпишувате ништо ново и треба да бидете претпазливи во врска со „нов договор“ понуден како услов за продажбата, кој може тивко да ги намали вашите права.

Мора да толерирате разумни гледања, но продажбата не е основа за раскинување. Ниту пак желбата на новиот сопственик да се всели е непосредна: сопственик кој ја зазел позицијата на својот претходник не може да го наследи врз основа на итна сопствена употреба сè додека не поминат три години откако закупецот бил писмено известен дека има нов сопственик (чл. 7:274 BW).

Регистрација во БРП

Доколку живеете во Холандија, мора да се регистрирате на вашата адреса во Базата на податоци за лични евиденции ( Basisregistratie Personen , BRP). Регистрацијата е законска обврска, а не услуга од сопственикот на недвижнината, и ви е потребна за БСН, банкарска сметка и здравствено осигурување.

Газдата кој одбива регистрација е предупредувачки знак, обично затоа што издавањето на имотот го крши хипотеката, осигурувањето или општинските правила за домување, затоа што домот е издаден без потребна дозвола или затоа што приходот е непријавен. Ништо од ова не е ваш правен проблем, но сите значат дека вашиот закуп се наоѓа на нестабилна основа. Третирајте го „не можете да се регистрирате тука“ како причина да си заминете.

Каде да одите кога нешто тргне наопаку

Постојат три правци, а правилниот избор заштедува време.

• Општинската точка за известување (телефонска линија) — за однесување на сопственикот на стан: дискриминација, заплашување, одбивање да се даде писмен договор или потребни информации, незаконски трошоци и прекумерна кирија во регулираните и средните пазарни сегменти. Секоја општина има таква од почетокот на 2024 година. Таа е бесплатна, но се спроведува во јавен интерес, наместо да ви доделува пари.
• The Huurcommissie (Рент трибунал) — за почетни кирии, годишни зголемувања, исплати на надоместоци за услуги, вкупни кирии и намалување на киријата за дефекти, во регулираните и средните пазарни сегменти. Брзо, нискобуџетно и обврзувачко, но не обработува депозити, иселувања или штети.
• Поокружниот суд (кантонречер) — за сè друго: прекинување и иселување, враќање на депозит, штети, прекршување на договор и спорови од слободниот сектор. Не е потребен адвокат, но другата страна обично има адвокат.

Неколку рокови се кратки - шест месеци за почетна кирија, датум на стапување во сила на приговор за зголемување на киријата, шест недели за одговор на известување за отказ - и нивното пропуштање може да поништи силен аргумент.

Практична контролна листа за проверка

Пред да потпишете

• Утврдете го видот на договор и, доколку е на определено време, која дозволена категорија се применува.
• Нека се избројат поените пред да се обврзете на киријата.
• Проверете дали депозитот не надминува два месечни кирија.
• Проверете дали трошоците за услуги се наведени, а не вклучени во „вкупна“ бројка.
• Потврдете писмено дека можете да се регистрирате во BRP таму.
• Прашајте дали агент ви наплаќа надомест — наплаќањето од закупецот кога агентот дејствува и во име на сопственикот генерално не е дозволено.
• Фотографирајте ја состојбата при предавањето, со датум.

Кога нешто тргнува наопаку

• Поднесете го во писмена форма; користете препорачана пошта за раскинувања и неисполнувања на обврските.
• Продолжете да ја плаќате киријата освен ако надлежен орган не ја намалил.
• Поставете рок за газдата да дејствува и наведете што следи поинаку.
• Идентификувајте која рута одговара и проверете го крајниот рок пред сè друго.
• Побарајте совет рано ако добиете известување или сте принудени да потпишете или да заминете.