Краткорочните изнајмувања за егзистенции, меѓународни вработени и привремени жители остануваат многу популарни. Во исто време, законската рамка што го регулира овој вид изнајмување станува сè построга. Она што порано беше сива зона помеѓу туристичките изнајмувања, краткорочното сместување и редовното изнајмување на станови, до 2026 година, е остро дефинирано со неодамнешното законодавство и судска пракса.
За сопствениците на станови и здруженијата на сопственици на куќи (ЗСК), ова доведе до растечки број спорови. Сопствениците често ги гледаат краткорочните изнајмувања како привлечен извор на приход, додека ЗСК се соочуваат со непријатности, зголемено абење и осигурителни ризици. Затоа, клучните прашања остануваат исти: дали ЗСК може да забрани краткорочни изнајмувања и под кои услови? И што значат најновите законски случувања во пракса?
Што се смета за „краток престој“ во 2026 година?
Еден од најважните случувања е разјаснувањето на концептот на краткорочен престој. Додека привремените изнајмувања од неколку месеци претходно често се претставуваа како форма на „редовен престој“, тоа толкување во голема мера е напуштено.
Во 2026 година, законодавството и судската пракса генерално разликуваат три категории. Туристичките или становите за одмор обично се однесуваат на многу кратки периоди, често до максимум триесет дена, обично за промена на гостите. Краткотрајниот престој се однесува на привремени станови за изнајмување за ограничен период, обично помеѓу еден и шест месеци, на специфични целни групи како што се иселеници, студенти или привремени работници. Редовното издавање станбени објекти се однесува на долгорочно живеење со целосна заштита на закупецот и вистински траен станбен карактер.
Оваа разлика е клучна, бидејќи краткорочните изнајмувања сè повеќе се класифицираат како хибридна форма со комерцијална природа, наместо како нормална станбена употреба.
Акт за поделба: правна основа во рамките на Здружението на сопственици на домови
Во практично секој спор во врска со краткорочни изнајмувања во станбени згради, еден документ е одлучувачки: актот за поделба. Овој акт ја формира приватно-правната основа на Здружението на сопственици на станови и има повисок правен статус од куќниот ред или одлуките на општото собрание.
Повеќето акти за поделба содржат клаузула за дестинација во која се наведува, на пример, дека приватната единица е „наменета за употреба како живеалиште“. Клучното правно прашање е како треба да се толкува концептот „употреба како живеалиште“. Холандскиот Врховен суд и неколку Апелациони судови дадоа важни упатства за ова прашање во последниве години.
Конзистентна поента во судската пракса е дека „употребата како живеалиште“ генерално подразбира траен карактер. Ова значи дека станарот го има своето главно живеалиште во станот и дека употребата покажува одреден степен на трајност. Кога станот структурно и постојано се издава под кирија на различни станари, особено по комерцијални цени и со дополнителни услуги, судовите сè повеќе го квалификуваат ова како експлоатација слична на деловно работење. Во такви случаи, употребата повеќе не се смета за станбена, туку е споредлива со работењето на хотел или пансион.
Забрани за комерцијална експлоатација и моделни прописи
Покрај клаузулата за дестинација, многу акти за поделба или применливи моделни прописи содржат одредби што забрануваат комерцијална експлоатација. Моделните прописи од 2017 година, особено, играат значајна улога во овој контекст. При оценување на усогласеноста, судовите не го земаат предвид само формулацијата на прописите, туку и начинот на кој изнајмувањето всушност се спроведува во пракса.
Релевантните фактори вклучуваат фреквенција на промена на закупецот, степенот до кој се нудат дополнителни услуги, како што се услуги за чистење или постелнина, и начинот на кој се пласира имотот на пазарот. Колку повеќе изнајмувањето наликува на професионална експлоатација, толку е поголема веројатноста да се смета за некомпатибилно со станбената ознака.
Зголемување на ДДВ и комерцијална природа на краткорочните изнајмувања
Развој што носи дополнителна тежина во 2026 година е зголемувањето на стапката на ДДВ за краткорочен изнајмување на 21 процент. Оваа фискална промена е повеќе од едноставно зголемување на трошоците за сопствениците на недвижности. Таа го зајакнува ставот на законодавецот дека краткорочниот изнајмување претставува комерцијална услуга, а не обично издавање станови.
Во споровите меѓу сопствениците на станови и сопствениците на станови, оваа квалификација за ДДВ сè повеќе се користи за да се поддржи аргументот дека краткорочниот престој не се квалификува како нормална станбена употреба. Иако даночното право и граѓанското право се формално одвоени, нивните класификации сè повеќе се усогласуваат во пракса.
Казни и спроведување во рамките на Здружението на сопственици на куќи
Многу здруженија на сопственици на недвижности се стремат да го спроведат почитувањето на актот за поделба преку казнени клаузули во куќниот ред. Клучна правна поента во овој контекст е дека куќниот ред не смее да воведува нови забрани кои веќе немаат основа во актот за поделба.
Казната за краткорочен изнајмување е важечка само ако актот за поделба или важечките моделни прописи веќе содржат забрана за комерцијална употреба или употреба спротивна на станбената намена. Куќниот ред може дополнително да ја наведе таквата забрана, но не може да ја прошири. Оваа разлика е клучна и често ја формира суштината на правните постапки.
Улогата на општината наспроти улогата на Здружението на сопственици на станови
Честа заблуда е дека општинската дозвола за краткорочен или туристички изнајмување автоматски му дава право на сопственикот да го изнајми станот. Ова е неточно. Општините ја проценуваат усогласеноста со јавното право, особено со законодавството за домување и локалните подзаконски акти. Здруженијата на сопственици на станови, пак, работат во рамките на приватното право, првенствено со повикување на актот за поделба и прописите.
Овие системи постојат еден покрај друг. Затоа е сосема можно сопственикот да ги поседува сите потребни општински дозволи, а сепак да му биде наредено од суд, на барање на Здружението на сопственици на станови, да престане со краткорочно изнајмување и да плати значителни казни. Во пракса, оваа разлика честопати претставува непријатно изненадување за сопствениците.
Ризици за сопствениците на станови
Изнајмувањето стан со прекршување на правилата на Здружението на сопственици на станови (ЗСУ) повлекува значителни ризици. Здруженијата на сопственици на станови (ЗСУ) сè повеќе поведуваат скратени постапки за да добијат веднаш забрана за краткорочен изнајмување, што честопати е предмет на значителни дневни казни.
Во исклучителни случаи, особено кога има сериозни и постојани проблеми, сопственикот може дури и привремено да биде лишен од правото да го користи сопствениот стан. Покрај тоа, прашањата поврзани со осигурувањето играат сè поважна улога. Многу полиси за осигурување на згради што ги поседуваат Здруженијата на сопственици на станови (ЗЗО) исклучуваат покритие за штети што произлегуваат од комерцијална експлоатација. Во случај на пожар или штета од вода, ова може да има далекусежни финансиски последици, не само за сопственикот на стан, туку потенцијално и за ЗЗО како целина.
Заклучок
До 2026 година, можностите за краткорочен изнајмување во рамките на структурата на HOA стануваат сè поограничени. Законодавството, судската пракса и фискалните случувања укажуваат во иста насока: краткорочниот престој сè повеќе се смета за форма на комерцијална експлоатација што не е лесно компатибилна со станбената ознака.
За сопствениците на станови, од суштинско значење е да ги ажурираат своите прописи, да воспостават јасни политики за спроведување и да дејствуваат доследно. За сопствениците на станови, инвестирањето во краткорочни изнајмувања без претходна правна проценка носи значителен ризик.
Дали сте вклучени во спор во врска со краткорочен изнајмување во рамките на вашиот HOA, или сакате однапред да процените дали краткорочен престој е дозволен во вашата зграда? Law & More Ги советува и хонорарите и сопствениците на станови за нивните права, обврски и стратешки опции.
NAJČESTO POSTAVUVANI PRAŠANJA
Може ли HOA целосно да забрани краткорочен изнајмување?
Да, HOA може ефикасно да забрани краткорочен изнајмување ако тоа произлегува од актот за поделба. Ако актот ги означува становите само за станбена употреба и забранува комерцијална експлоатација, судовите сè повеќе прифаќаат дека повторените краткорочни изнајмувања спаѓаат надвор од дозволената станбена употреба.
Дали краткорочниот престој секогаш се квалификува како комерцијална употреба?
Не автоматски, но во пракса често се случува. Судовите проценуваат фактори како што се фреквенцијата на промена на закупецот, времетраењето на престојот, целната група и дали се нудат дополнителни услуги. Колку повеќе изнајмувањето наликува на професионален сместувачки капацитет, толку е поголема веројатноста дека се смета за комерцијална експлоатација.
Што ако закупецот остане неколку месеци?
Подолг престој не значи автоматски станбена употреба. Дури и изнајмувања од неколку месеци може да се квалификуваат како краткотрајни ако станот постојано се издава под наем на различни станари без траен станбен карактер.
Може ли само куќниот правилник да забрани краткорочен изнајмување?
Не. Правилата на куќата не смеат да воведуваат нови ограничувања кои веќе не се утврдени во актот за поделба или во важечките моделни прописи. Тие можат само дополнително да ги прецизираат постојните забрани.
Дали општинската дозвола ги поништува ограничувањата на Здружението на сопственици на домови?
Не. Општинската дозвола се однесува само на усогласеност со јавните закони. Ограничувањата на Здружението на сопственици на станови се засноваат на приватното право и остануваат целосно применливи, дури и ако сите општински дозволи се во сила.
Може ли Здружението на сопственици на куќи да изрекува казни за краткорочен изнајмување?
Да, под услов казната да се заснова на важечка забрана во актот за поделба или прописите. Судовите внимателно проверуваат дали казните се пропорционални и правилно основани.
Со какви ризици се соочуваат сопствениците ако продолжат со краткорочен изнајмување и покрај приговорите?
Сопствениците може да се соочат со судски забрани, значителни казни, привремено губење на користењето на станот и сериозни проблеми со осигурувањето.
Дали е веројатно краткорочниот престој повторно да стане полесен во иднина?
Актуелните законодавни, судски и фискални случувања укажуваат во спротивна насока. Се очекува краткорочниот престој во станбени згради да се соочи со уште построга контрола, наместо со олабавување.
