Депозитот за кирија, трошоците за услуги и Законот за добро сопствеништво во Холандија

Речиси секој меѓународен граѓанин кој изнајмува во Холандија плаќа депозит, а многумина се грижат на крајот од закупот дали повторно ќе го видат. Откако Wet goed verhuurderschap (Закон за добро сопственикство) стапи на сила на 1 јули 2023 година, правилата станаа појасни: постои ограничување на депозитот, рок за негово враќање и обврска писмено да се објасни сè што е задржано. Овој член утврдува што вели законот за депозитите, надоместоците за услуги и агенциските такси, и што може да направи секоја страна во спор.

Депозитот: колку може да побара сопственикот на имотот

Според општите правила на однесување во член 2 од Wet goed verhuurderschap и одредбата вметната во член 261б од Книга 7 од Холандскиот граѓански законик ( Burgerlijk Wetboek ), газдата не може да бара депозит ( waarborgsom ) поголем од двојно поголема од чистата кирија . „Самостојна кирија“ ( kale huur ) е киријата за самиот сместувачки капацитет, без надоместоци за услуги, комунални услуги и каков било додаток за мебел.

Плафонот беше воведен со Законот на 1 јули 2023 година, а поголемите депозити договорени според постари договори сè уште се исполнуваат во пракса. Закупец на таков договор не треба да претпоставува дека сумата е надвор од спор. Долго пред да постои плафонот, подокружните судови ги поништуваа прекумерните депозити како неразумна придобивка според член 264 од Книга 7 од Холандскиот граѓански законик: Rechtbank Noord-Holland поништи шестмесечен депозит на 5 август 2015 година (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), сметајќи дека депозит поголем од двојно поголема месечна кирија не е разумен, а Rechtbank Amsterdam го намали депозитот од кирија од над четири месеци на два на 4 март 2019 година (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Тоа се одлуки од прв степен, а не обврзувачки овластување, и се чини дека сè уште нема објавено одлука што го применила стандардот за добро сопствеништво на сопственикот на депозит договорен пред јули 2023 година. Сепак, таа постара реченица е аргументот што треба да се изнесе.

Доколку газдата побара повеќе, закупецот не мора да го плати вишокот, може да бара враќање на сè што е преплатено, а општината може да го спроведе. Забележете дека „депозит од два месеци плус еден месец кирија однапред“ не е тримесечен депозит: киријата платена однапред е кирија, а не обезбедување. Неповратлива „административна такса“ покрај депозитот воопшто не е дозволена.

Враќање на депозитот: двата крајни рока

Законот поставува два рока, а разликата меѓу нив е поентата што најчесто се погрешно разбрава.

• Каде што газдата не одбива ништо, депозитот мора да се врати во рок од четиринаесет дена од крајот на закупот.
• Кога сопственикот одбива нешто, периодот е триесет дена од крајот на закупот. Подолгиот период постои за да може сопственикот да го провери, квантифицира и документира одбитокот.

Газдата кој одбива данок мора да му даде на закупецот писмена спецификација за тоа што е задржано и зошто, со целосна анализа. Голата изјава дека „е пронајдена штета“ не ја задоволува обврската, а нејзиното отсуство само по себе е прекршување. Триесетдневниот период не е дозвола за одложување: газдата кој сè уште не може да ја одреди цената за поправка треба да го врати неспорниот износ и да наведе што останува во прашање.

Што може, а што не може да се одбие

Дозволените одбитоци се ограничени: неплатена кирија, неплатени трошоци за услуги, надоместокот за договорена мерка за енергетски перформанси и штета предизвикана од закупецот. Обичното абење не е на листата, а „административните трошоци“ не можат да се одбијат само затоа што така вели договорот.

Границата помеѓу оштетување и абење е местото каде што се одвиваат повеќето спорови. Според член 218 од Книга 7 од Граѓанскиот законик, закупецот е одговорен за штета предизвикана од дефект што може да се припише на закупецот, а се претпоставува дека штетата е предизвикана, со исклучок на пожар и, за изграден недвижен имот, оштетување на надворешноста. Таа претпоставка е реална, но функционира заедно со член 224 - каде што извештајот од инспекцијата станува одлучувачки.

Извештајот од инспекцијата и што се случува кога го нема

Член 224 од Книга 7 од Граѓанскиот законик предвидува дека кога страните составиле писмен опис на имотот на почетокот, закупецот мора да го врати во состојбата што е евидентирана таму, освен законските измени и сè што се влошило поради стареење или нормална употреба. Кога не е составен таков опис, се претпоставува дека закупецот го примил имотот во состојбата во која се наоѓа на крајот од закупот , под услов закуподавачот да го докаже спротивното.

Практичниот ефект е очигледен. Со потпишан извештај за пријавување и датирани фотографии, сопственикот на недвижен имот кој ќе најде изгорена работна површина може да покаже кон извештајот и да ја покаже промената. Без него, почетната точка е дека имотот веќе бил во сегашната состојба, а сопственикот на недвижен имот мора да ја поништи таа претпоставка со други докази. Сопственик на недвижен имот кој го прескокнал увидот при пријавување честопати открива дека одбивањето не може да се одржи.

Цени за услуги и авансни плаќања

Трошоците за услуги ( servicekosten ) се плаќаат покрај чистата кирија за стоки и услуги поврзани со користењето на имотот: чистење на заедничките простории, домар, заедничко осветлување, одржување на градината, користење на мебел. Тие речиси секогаш се фактурираат како месечна аконтација ( voorschot ) и се порамнуваат според реалните трошоци.

Според член 259 од Книга 7 од Граѓанскиот законик, закуподавачот мора да му достави на закупецот детална годишна изјава за фактичките трошоци и како тие се пресметани, во рок од шест месеци од крајот на календарската година - во пракса до 1 јули. Кога закупот завршува во средината на годината, тој го опфаќа истечениот дел од годината. Според член 261, авансот може да се подигне само кога се договорени нови стоки или услуги или по изјава, и секоја изјава поддржува само едно зголемување. Член 260 дозволува на која било страна да побара од Huurcommissie да утврди што треба да се плати.

Цените за услуги се пренос на реалните трошоци, а не центар на профит. Некои ставки може воопшто да не се наплаќаат како трошоци за услуги: услуги за нега како што се оброци или услуги за аларми, и трошоци што паѓаат на товар на сопственикот, а не на корисникот, како што е данокот на имот. Цените што паѓаат на товар на корисникот, како што е данокот за отпад, може да се пренесат. Снабдувањето со топлинска енергија се регулира посебно со Законот за греење.

Комуналните услуги се повторно различни. Кога имотот има свои броила, гасот, водата и електричната енергија обично ги договара директно закупецот или ги испорачува сопственикот и се наплаќаат врз основа на мерената потрошувачка; тоа се комунални трошоци ( nutsvoorzieningen ), а не трошоци за услуги. „Вкупната“ кирија што ги групира сите трошоци во една бројка може да се подели на нејзините компоненти по барање.

Нови правила од 1 јануари 2027 година

Wet modernisering servicekosten стапува на сила на 1 јануари 2027 година , со Besluit servicekosten и Regeling servicekosten. Го заменува сегашниот отворен пристап со затворен список од осум категории на наплатливи трошоци за услуги, потврдува дека може да се наплаќаат само фактички трошоци и да не се остварува профит и утврдува како тие се пресметуваат. Набројувањето во Besluit servicekosten е исцрпно, а конечната изјава мора да стигне до закупецот до 1 јули по календарската година на која се однесува. Заедничките теретани и базените не се на списокот. Овластувањата за преглед на Huurcommissie се проширени. Правилата важат за договори склучени од 1 јануари 2027 година, а сопственикот може да ги примени на постојните закупи со договор на закупецот.

Агенциски такси и забрана за двојно наплата

Законот за недвижен имот (Wet goed verhuurderschap) им забранува на закуподавателите и на посредниците кои издаваат недвижен имот да наплаќаат двојни агенциски такси - да земаат такса и од закуподавачот и од закупецот за истата трансакција. Ова се надополнува на постарото правило во членовите 417 и 427 од Книга 7 од Граѓанскиот законик: застапник кој дејствува во име на закуподавачот нема право на такса од закупецот. Ако имотот е во сопствените книги на застапникот, закупецот воопшто не треба да плаќа.

Трошоците за договорот и парите за клучеви ( sleutelgeld ) не смеат да се наплатат од закупецот. Сопственикот може да наплати за нешто од кое закупецот всушност има корист, како што е плочка со име на вратата, а закупецот може да купи предмети од претходниот закупец по договорена цена ( overnamekosten ), но ниту едното ниту другото не е начин за повторно воведување на надомест за изнајмување. Закупецот правилно плаќа надомест само кога самиот ангажирал агент за пребарување кој работи независно од закуподавачите и наоѓа сместување надвор од портфолиото на тој агент. Надоместоците платени спротивно на овие правила може да се вратат.

На влажни отиде verhuurderschap подалеку од депозитот

Законот е поширок од парите. Член 2 ги утврдува националните правила на однесување за секој закуподавач и посредник за изнајмување. Тие бараат од закуподавачот да:

• воздржи од дискриминација при изборот на закупувачи и да користат транспарентна постапка за избор;
• воздржи од заплашување, што вклучува закани за задржување на поправки, прекин на услугите или задржување на депозитот за да се изврши притисок врз закупецот;
• евидентирајте го закупот во писмен договор;
• го информираат закупецот писмено, на јазик што го разбира закупецот, за нивните права и обврски — како функционира депозитот и кога ќе биде вратен, како се наплаќаат трошоците за услуги, контакт информациите на сопственикот на недвижнината и општинската точка за известување ( информативна должност). Јазичниот услов не е ограничен само на работничките мигранти, па за меѓународен закупец ова во пракса значи дека информациите мора да бидат дадени на англиски јазик;
• почитувајте го горниот лимит на депозитот и правилата за надоместоци за услуги и не наплаќајте двојни агенциски такси;
• почитувајте ги дополнителните правила кога закупецот е работен мигрант од ЕУ, вклучувајќи договор за закуп одделен од договорот за вработување и потребните информации на јазик што го разбира работникот.

Член 3 бара од сопствениците на недвижности и посредниците кои издаваат станови во текот на работењето да имаат писмен работен метод за спречување на дискриминација во домувањето и да го објават и применат.

Општинска точка за известување и спроведување

Од 1 јануари 2024 година, секоја општина мора да управува со... точка за известување (телефонска линија) според член 4: со низок праг, бесплатно и отворено за анонимни пријави за непожелно однесување при изнајмување. Eindhoven Amsterdam И двата работат по еден. Извештајот не е барање за пари - мелдпунтот нема да наложи враќање на вашиот депозит - но ја активира надзорната улога на општината.

Спроведувањето ескалира. Првото прекршување обично привлекува предупредување, во кое се наведува дека понатамошното прекршување може да доведе до парична казна и објавување на податоците за прекршителот. Повторените или сериозни прекршувања можат да се справат со налог предмет на плаќање парична казна ( last onder dwangsom ) или административна принуда, како и со парични казни. Член 19 од Wet goed verhuurderschap ја одредува максималната казна од четврта категорија, која се искачува до петта категорија за сопственик кој повторно ќе го прекрши истото правило во рок од четири години. Сумата што се однесува на секоја категорија е утврдена во член 23 од Холандскиот кривичен законик (Wetboek van Strafrecht) и периодично се прилагодува, така што тековната бројка треба да се чита таму, а не да се зема од бројка наведена на друго место. Како последно средство, општината може да го преземе управувањето со имотот. Според член 5, може да бара и дозвола за издавање во одредени области.

Која рута да се избере

Закупците и сопствениците на недвижности честопати избираат погрешен форум и губат месеци. Трите правци служат за различни цели и можат да се користат паралелно.

Барањето за депозит, доколку не може да се реши, припаѓа на подокружниот суд; постапките таму не бараат адвокат. Споровите за надоместоците за услуги се во надлежност на Huurcommissie и се многу поевтини: надоместокот (leges) е скромен фиксен износ за закупец или друго физичко лице и значително поголем за сопственик или друго правно лице. Цените се утврдени со министерска регулатива и објавени од Huurcommissie, затоа проверете ја моменталната бројка таму пред да аплицирате. По одлуката на Huurcommissie, незадоволната страна може да поднесе покана до подокружниот суд во рок од осум недели ; доколку претседателот одлучил сам, може да се поднесе приговор ( verzet ) во рок од три недели.

Временски ограничувања

За надоместоците за услуги, член 260 од Книга 7 од Граѓанскиот законик дозволува барање до Huurcommissie кое опфаќа не повеќе од дванаесет месеци по категорија на трошоци, поднесено во рок од дваесет и четири месеци од истекот на периодот во кој требало да се достави годишниот извештај. Доколку се пропушти тој рок, патот Huurcommissie се затвора.

Барањето за враќање на депозитот е обично барање за исполнување, кое подлежи на петгодишниот рок на застарување од член 307 од Книга 3 од Граѓанскиот законик. Пет години е дарежливо, но одложувањето чини докази, затоа побарајте исплата во писмена форма веднаш; барањето исто така го прекинува застарувањето.

Практично водство

За станари

• Пред да потпишете, проверете го депозитот во однос на двомесечната гола кирија и прашајте за каков било договор, административна или изнајмувачка такса.
• Инсистирајте на извештај за пријавување (отворена држава) потпишано од двете страни, фотографирајте со датум од секоја соба и евидентирајте ги отчитувањата на броилата.
• Чувајте доказ за уплата на депозитот и секој аванс за надоместокот за услуги и писмено известете го сопственикот за вашата нова адреса и банкарски податоци кога ќе заминете.
• Запишете го 1 јули во дневник за изводот од трошоците за услуги за минатата година и забележете го временскиот период од дваесет и четири месеци.
• Доколку рокот истече, испратете писмено барање со краток, јасен рок за плаќање; доколку тоа не успее, пријавете се кај мелдпунтот и разгледајте судска постапка.

За сопственици на недвижности

• Усогласете ги вашите документи: писмен договор, плус информативен лист што ги опфаќа депозитот, трошоците за услуги, вашите контакт податоци и мелдпунтот — на англиски јазик доколку издавате под наем на странски државјани.
• Никогаш не земајте повеќе од два месеци гола кирија при нов изнајмување и не го претворајте вишокот во такса.
• Проверете на почетокот и на крајот, писмено и по можност во присуство на закупецот.
• Вратете го износот во рок од четиринаесет дена доколку не одбивате ништо; доколку одбивате, вратете го неспорниот износ и испратете целосен писмен извештај во рок од триесет дена, со фактури. Не наплаќајте за абење или рутинско преуредување.
• Испратете го годишниот извештај до 1 јули, детално опишан и базиран на реалните трошоци, и подгответе се за затворениот список што стапува на сила на 1 јануари 2027 година.