Закупец на станбен простор во Холандија ужива заштита од кирија (huurbescherming) по сила на закон. Во пракса, ова значи дека закуподавачот не може едноставно да го раскине договорот за закуп: известувањето е валидно само врз основа на една од основите што законот исцрпно ги наведува во член 7:274 од Холандскиот граѓански законик (Burgerlijk Wetboek, BW), па дури и тогаш закупот продолжува сè додека закупецот не се согласи или судот не го раскине. Созакупците и законски прифатените подзакупци ја делат таа заштита.
Што се смета за простор за живеење?
Заштитата од кирија се применува само ако изнајмениот имот се квалификува како простор за живеење (woonruimte). Според член 7:233 BW, просторот за живеење е изграден недвижен имот изнајмен како самостоен или несамостоен стан, приколка или камп наменет за постојан престој. Не се прави понатамошна разлика помеѓу независен и несамостоен стан за целите на заштита од кирија.
Концептот, исто така, вклучува и недвижни придружни објекти: објекти кои по својата природа се неразделно поврзани со домот , приколката или кампот, или кои се дел од него според договорот за закуп. Во станбена зграда, ова може да вклучува скалиште, галерии и ходници, како и централни инсталации, доколку договорот ги означува како простори без јавен карактер.
Не постои простор за живеење во смисла на член 7:233 BW ако станува збор за:
- краткорочно користење на просторот за живеење, како што е куќа за одмор или куќа за размена. Краткото траење се однесува на природата на употребата, а не на договорениот рок;
- зависен простор за живеење, се издава под кирија заедно со деловен простор. Домот потоа го следи законскиот режим за деловниот простор, а не правилата за домување;
- домашен брод, што генерално не се вклопува во законската дефиниција на член 7:233 BW, бидејќи обично нема трајна врска со земјиштето или банката.
Што одредува дали киријата е разумна?
Закупувачите на регулирани (социјални) станови имаат корист од заштита на цената на киријата. Важат следните почетни точки:
- киријата мора да биде во разумен сооднос со квалитетот на живеалиштето, вклучувајќи ја и неговата локација, мерено според системот за проценка на домувањето (woningwaarderingsstelsel, WWS);
- закупецот може да побара од Комитетот за закуп (Huurcommissie) да ја процени почетната закупнина, во принцип во рок од шест месеци од почетокот на договорот за закуп. Одлуката на Комитетот за закуп е обврзувачка, но сепак може да се достави до Поокружниот суд на преиспитување;
- Сопственикот не може да ја зголеми киријата без ограничување: се применува максимален годишен процент, кој го утврдува министерот секоја година;
- овие законски одредби за заштита на киријата се задолжителни закон: сопственикот не може да отстапи од нив во договорот за закуп на штета на закупецот.
Од Законот за прифатлива кирија (Wet betaalbare huur), кој е во сила од 1 јули 2024 година, системот за вреднување на домувањето е обврзувачки до 186 поени, не само за социјално домување. Домовите под кирија сега се делат на три сегменти врз основа на нивниот WWS резултат: социјално домување (до 143 поени), средноквалитетно домување под кирија (од 144 до 186 поени) и слободен сектор (187 поени и повеќе, каде што киријата останува слободно договорлива). Ограничувањето на цената за секој сегмент се прилагодува секоја година. Закупец чиј дом постигнува 186 поени или помалку може да побара од Комитетот за кирија да ја тестира киријата во однос на применливиот максимум, исто така за време на постоечки закуп. Министерот, исто така, утврдува посебно максимално годишно зголемување на киријата за секој сегмент, кое се разликува помеѓу социјално, средноквалитетно и слободно домување.
Може ли сопственикот едноставно да го раскине закупот?
За заштита од раскинување на договорот, законот не прави разлика помеѓу социјално, средно или слободно домување: секој закупец на простор за живеење, во принцип, автоматски е заштитен од раскинување на договорот. Неколку правила работат заедно за да се постигне тоа:
- известувањето од страна на сопственикот само по себе не го прекинува закупот, согласно член 7:272 BWСопственикот прво мора да се обиде да го раскине договорот за закуп по меѓусебен договор. Доколку закупецот не се согласи, известувањето не го прекинува договорот за закуп: тој продолжува и сопственикот мора да побара од Подокружниот суд да го раскине. Договорот за закуп потоа завршува дури откако судот ќе донесе неотповиклива одлука по тоа барање.
- Сопственикот мора да даде соодветно известување и да наведе основа, согласно член 7:271 BWЗакуподавачот мора да почитува отказен рок од најмалку три месеци, зголемен за еден месец за секоја година што закупецот живеел во имотот, до максимум шест месеци. Закупецот кој дава отказен рок мора да почитува само отказен рок од еден до три месеци. Заедно со отказниот рок, наведувањето на основа е суштинска формалност. Закуподавачот мора да се потпре на еден од основите за раскинување наведени во член 7:274, став 1, BW:
- закупецот не се однесувал како што треба да се однесува еден добар закупец;
- се однесува на привремен закуп кој се квалификува за еден од законските исклучоци (видете подолу) и ги исполнува условите за известување што одат со него;
- на сопственикот на имотот итно му е потребен изнајмениот имот за лична употреба, а закупецот може да добие друго соодветно сместување;
- закупецот не се согласува со разумна понуда за склучување нов договор за изнајмување;
- Сопственикот сака да му даде на изнајмениот имот намена каква што има според важечкиот план за животна средина (план за омгевингс);
- Станува збор за зависен простор за живеење кој е дел од главното живеалиште на сопственикот на недвижнината, а интересот на сопственикот на недвижнината да го прекине закупот е поголем од интересот на закупецот да го продолжи.
- судот може да го прекине закупот само врз основа на еден од основите наведени во член 7:274, став 1, BWОвие основи се исцрпни: во судска постапка, раскинување по која било друга основа не е можно. Доколку се изнесе еден од основите, судот во принцип мора да го одобри барањето на сопственикот, без понатамошно, посебно мерење на интересите. Исклучок важи за основата за итна лична употреба, каде што способноста на закупецот да најде алтернативно домување е дел од тестот. Кога барањето ќе се одобри, судот го одредува и датумот за напуштање на имотот. Доколку барањето на сопственикот се одбие, истиот закуп, во принцип, не може повторно да се раскине по истата основа во рок од три години.
Како се променија привремените закупи?
Заштитата од кирија порано беше критикувана дека оди предалеку, обесхрабрувајќи ги сопствениците да издаваат станови под наем. Како одговор на тоа, законодавецот го воведе Законот за трансфер на пазарот на домување (Wet doorstroming huurmarkt 2015) на 1 јули 2016 година, со кој се овозможи издавање под наем на самостојни станови до две години и несамостојни станови до пет години, без заштита од кирија: закупот потоа завршуваше по сила на закон на крајот од рокот, без потреба од известување од страна на сопственикот.
Тој пристап оттогаш е променет. Од 1 јули 2024 година, Законот за фиксни закупи (Wet vaste huurcontracten) повторно го направи закупот на неопределено време стандард. Сопственикот може да понуди привремен закуп само до две години во специфични, ограничени ситуации, како што се: студентски дом за закупец кој привремено ќе студира на друго место, домување за време на итно реновирање на сопствениот дом на закупецот, домување за закупци кои се иселуваат од засолниште или акутна социјална вонредна состојба, втора шанса за закупец чиј претходен закуп завршил поради сериозни проблеми или со меѓусебен договор, преживеан член на домаќинството кој не може да се повика на вообичаените правила за наследување од член 7:268 BW или разделени родители кои сакаат да останат блиску до своите деца. Надвор од овие ситуации, станбениот закуп сега повторно продолжува на неопределено време сè додека сопственикот не се потпре на една од основите во член 7:274 BW.
Најчесто поставувани прашања
Може ли да ја изгубам заштитата од кирија со потпишување на привремен договор?
Само ако привремениот договор спаѓа во еден од законските исклучоци според Законот за фиксни закупи, како што се студентски дом или домување за време на итна реновирање. Надвор од тие ситуации, станбениот закуп е, повторно, неопределен според закон, што и да вели самиот договор.
Што можам да направам ако мислам дека мојата кирија е превисока?
Доколку вашиот дом спаѓа во регулираните сегменти, можете да побарате од Комитетот за изнајмување да ја процени киријата според системот за проценка на домувањето. За нов закуп, ова е во принцип можно во рок од шест месеци од датумот на почеток; за постоечки регулиран закуп, барање може да се поднесе и подоцна.
Дали заштитата од кирија важи и за подзакупувачите?
Подзакупец кој законски го издал имотот под закуп учествува во заштитата на закупнината на главниот закупец. Подзакупувањето без согласност на сопственикот може, во зависност од договорот, само по себе да биде основа за сопственикот да го прекине главниот закуп.
Резиме
- Заштитата од кирија се применува откако имотот ќе се квалификува како простор за живеење согласно член 7:233 BW; изнајмувањата за одмор, зависните живеалишта и пловечките куќи генерално спаѓаат надвор од неа.
- Закупците на регулирани станови можат да имаат почетна кирија и тековна кирија до 186 WWS поени, тестирани од Комитетот за кирија согласно Законот за прифатлива кирија.
- Сопственикот не може да го раскине закупот само со отказен рок: без договор, само суд може да го раскине, и тоа само врз основа на една од исцрпните основи во член 7:274 BW.
- Од Законот за фиксни закупи од 1 јули 2024 година, привремените договори без заштита од закупнина се исклучок, а не правило.
Кога сопственикот на недвижен имот оспорува дека се применува заштитата, прашањето обично се решава на суд. Нашите адвокати за закуп можат да дадат совет за позицијата пред да се достигне таа фаза. Како функционира безбедноста на правото на сопственост по враќањето на договорите на неопределено време е наведено во нашата статија за договори за закуп на неопределено време.
Не сте сигурни каде се наоѓате? Кажете ни за вашата ситуација. Ќе ве известиме за вашите опции во рок од еден работен ден.
