Кога изнајмувате сместување во Холандија, автоматски имате право на заштита за изнајмување. Истото важи и за вашите состанари и подзакупци. Во принцип, заштитата на закупнината опфаќа два аспекта: заштита на цената на закупнината и заштита на закупнината од раскинување на договорот за закуп во смисла дека сопственикот не може едноставно да го раскине договорот за закуп.

И покрај тоа што двата аспекта на заштитата на киријата важат за станарите на социјални станови, тоа не е случај за станарите на станови во слободниот сектор. За која заштита од изнајмување станува збор кога и што точно подразбира заштитата на цената на наемот или заштитата на изнајмувањето во контекст на раскинување на закупот, се дискутира во овој блог. Но, прво, овој блог ја дискутира состојбата наречена простор за живеење за севкупната примена на заштитата од закупот.

Простор за живеење

За примена на законските одредби во врска со заштитата на закупнината, прво мора да станува збор за простор за живеење. Според членот 7: 233 од холандскиот граѓански законик, просторот за живеење мора да се сфати како изграден недвижен имот, сè додека се издава како независна или самостојна куќа, камп приколка или штанд наменет за постојан престој. Така, не се прави понатамошна разлика помеѓу станарите на независно или самостојно сместување заради заштита на закупнината.

Концептот на простор за живеење, исто така, вклучува и недвижни придружни објекти, со други зборови, објекти кои по својата природа се неразделно поврзани со дома, приколка или камп или кои се дел од неа врз основа на договорот за закуп. Во комплекс од станови, ова може да биде, на пример, скалиштето, галериите и ходниците, како и централните инсталации ако тие се означени со договор како простори кои немаат јавен карактер.

Сепак, нема простор за живеење во смисла на Дел 7: 233 од Холандскиот граѓански законик ако се однесува:

• краткорочно користење на просторот за живеење; дали е тоа така, се утврдува врз основа на природата на употребата, на пример како куќа за одмор или размена. Во оваа смисла, краткото траење се однесува на употребата, а не на договореното време;
• зависен простор за живеење; ова е случај ако куќата се издава заедно со деловен простор; во тој случај, домот е дел од изнајмениот деловен простор, така што за домот не важат условите за домување, туку одредбите за деловниот простор;
• домашен брод; ова е феномен што не одговара на правната дефиниција на членот 7: 233 од холандскиот граѓански законик. Таквата куќа обично не може да се смета за недвижен имот, бидејќи не постои трајно здружување со почвата или банката.

Заштита на цената за изнајмување

Доколку е исполнет условот за простор за живеење опишан погоре, закупецот пред сè ќе ужива во заштитата на цената на изнајмувањето. Во тој случај се применуваат следните почетни точки:

• односот помеѓу квалитетот, вклучувајќи ја и локацијата на изнајменото сместување и помеѓу закупнината што мора да се плати за тоа, мора да биде разумен;
• закупецот има можност во секое време да ја процени почетната цена за изнајмување од страна на Комитетот за изнајмување; ова е можно само во рок од 6 месеци по почетокот на закупот; одлуката на Комитетот за изнајмување е обврзувачка, но сепак може да се достави до Суддистриктниот суд за разгледување;
• сопственикот не може да продолжи со неограничено зголемување на закупнината; За зголемување на закупнината се применуваат специфични законски ограничувања, како што е максималниот процент на зголемување на закупнината утврден од министерот;
• задолжителни се статутарните одредби во однос на закупнината закон, односно, сопственикот не може да отстапи од нив во договорот за закуп на штета на закупецот.

Патем, наведените принципи важат само за закупецот на социјално домување. Ова е просторот за живеење што спаѓа во регулираниот сектор за изнајмување и затоа треба да се разликува од просторот за живеење што припаѓа на либерализираниот, односно бесплатниот сектор за изнајмување. Во случај на либерализирано или бесплатно домување, киријата е толку висока што закупецот повеќе не ги исполнува условите за субвенција за закупнина и затоа паѓа надвор од заштитата на законот.

Границата меѓу либерализираните и социјалните станови е приближно по цена за изнајмување од приближно 752 евра месечно. Доколку договорената цена за изнајмување ја надмине оваа сума, закупецот повеќе не може да се потпира на принципите опишани погоре, бидејќи тогаш тоа се однесува на киријата на либерализирано домување.

Заштита на изнајмување од раскинување на договорот за изнајмување

Сепак, за примена на другиот аспект на заштитата на закупнината, не се прави разлика помеѓу станарите на социјално и либерализирано домување. Со други зборови, ова значи дека секој закупец на просторот за живеење е во голема мера и автоматски заштитен од раскинување на договорот за изнајмување, во смисла дека сопственикот не може едноставно да го откаже договорот за изнајмување. Во овој контекст, закупецот е специфично заштитен затоа што:

• раскинувањето од страна на сопственикот не го раскинува договорот за закуп во согласност со член 7: 272 од холандскиот граѓански законик; во принцип, на сопственикот останува да се обиде прво да изврши раскинување на договорот за изнајмување со заедничка согласност. Ако тоа не успее и закупецот не се согласи на раскинување, раскинувањето на сопственикот навистина не го раскинува договорот за изнајмување. Ова значи дека договорот за изнајмување продолжува како и обично и сопственикот треба да поднесе правно барање за раскинување на договорот за изнајмување до судот на субдистриктот. Во тој случај, договорот за изнајмување нема да заврши се додека судот донесе неотповиклива одлука за побарувањето за престанок на сопственикот.
• со оглед на членот 7: 271 од холандскиот граѓански законик, сопственикот мора да наведе причина за раскинување; ако сопственикот ќе го раскине договорот за изнајмување, тој мора да ги почитува формалностите на гореспоменатиот член од Граѓанскиот законик. Покрај периодот на известување, основата за прекинување е важна формалност во овој контекст. Сопственикот мора да наведе една од основите за прекинување во неговото известување за раскинување, како што е наведено во член 7: 274 став 1 од холандскиот граѓански законик:

1. закупецот не се однесувал како добар закупец
2. тоа се однесува на закупнина за определен период
3. на сопственикот итно му треба изнајмената за сопствена употреба
4. закупецот не се согласува на разумна понуда да склучи нов договор за изнајмување
5. сопственикот сака да реализира употреба на земјиште под закуп според важечки план за зонирање
6. интересите на сопственикот за раскинување на закупот се поголеми од интересите на закупецот во продолжението на закупот (во случај на закуп на сопственикот)

• закупот може да го раскине само судија врз основа на наведените во член 7: 274 став 1 од холандскиот граѓански законик; Гореспоменатите основи се исцрпни: тоа е, ако се водат правни постапки пред судовите, раскинувањето на договорот за изнајмување по други основи не е можно. Ако се појави една од гореспоменатите основи, судот исто така мора да го одобри барањето на закупецот да престане. Во тој случај, нема простор за (дополнително) мерење на интересите. Сепак, исклучок се однесува на оваа точка во однос на теренот за итна лична употреба. Кога тужбеното барање е дозволено, судот ќе го одреди и времето за иселување. Меѓутоа, ако барањето за престанок на сопственикот е одбиено, релевантниот закуп не може да биде раскинат од него повторно за три години.

Закон за движење на пазарот за изнајмување

Претходно, заштитата за изнајмување во пракса беше предмет на многу критики: заштитата за изнајмување ќе отиде предалеку и има повеќе сопственици на домови кои би сакале да ја издаваат куќата доколку заштитата за изнајмување не беше толку строга. Законодавецот се покажа чувствителен на оваа критика. Поради оваа причина, законодавецот се одлучи да го воведе овој закон од 1 јули 2016 година, Законот за пренос на пазарот на изнајмување. Со овој нов закон, заштитата на закупецот стана помалку строга. Во контекст на овој закон, ова се најважните измени:

• за договори за изнајмување во врска со независен простор за живеење од две години или помалку и за договори за изнајмување во врска со независен простор за живеење од пет години или помалку, на сопственикот е овозможено да изнајми без заштита за закуп. Ова значи дека договорот за изнајмување завршува со деловна активност по договорениот рок и не мора да биде раскинат од страна на сопственикот како порано.
• со воведувањето договори за целна група, на сопственикот исто така му беше полесно да го раскине договорот за изнајмување во врска со домувањето наменето за одредена целна група, како што се студентите. Ако закупецот повеќе не припаѓа на одредена целна група и не може, на пример, повеќе да не се смета за студент, сопственикот ќе може да продолжи со раскинувањето поради итна лична употреба полесно и побрзо.

Дали сте закупец и дали сакате да знаете за која заштита за изнајмување имате право? Дали сте сопственик кој сака да го раскине договорот за изнајмување? Или имате некои други прашања во врска со овој блог? Потоа контактирајте Law & More. Нашите адвокати се експерти во законот за изнајмување и со задоволство ви даваат совети. Тие исто така можат да ви помогнат законски доколку вашиот спор за изнајмување доведе до судска постапка.