Зголемување на киријата во Холандија: што можат да наплаќаат сопствениците на недвижности и што можат да прават закупците

Речиси секој холандски закуп се соочува со зголемување на киријата еднаш годишно. Она што може да го побара сопственикот и дали зголемувањето воопшто е валидно, зависи од тоа во кој од трите сегменти се наоѓа имотот, од тоа што вели договорот и од тоа дали сопственикот почитувал краток, но строг сет на формалности. Оваа статија утврдува во кој сегмент спаѓа вашиот закуп, како се пресметува годишниот максимум, што мора да содржи валиден предлог за зголемување и како закупецот го оспорува.

Три сегменти, три сета правила

Откако Законот за прифатлива кирија ( Wet betaalbare huur ) стапи на сила на 1 јули 2024 година, издавањето станови во Холандија се дели на три сегменти. Кој од нив ќе се примени се одредува според бројот на поени што живеалиштето ги добива според системот за проценка на домувањето ( woningwaarderingsstelsel ), а не според она што страните го нарекуваат договор.

• Регулиран, социјален сегмент – најнискиот опсег на поени. Киријата никогаш не смее да го надмине максимумот што го создаваат поените, а годишното зголемување е ограничено со процент утврден секоја година од страна на министерот.
• Среден пазарен сегмент (кирија од среден пазар) – средниот точен опсег. Овој сегмент за прв пат беше регулиран со Законот за прифатлива кирија. Има своја максимална кирија , од 1 јули 2025 година, сопствено ограничено годишно зголемување.
• Слободен сектор (приватен сектор, либерализирано) – горниот опсег. Нема максимална кирија, но годишното зголемување е ограничено со закон од 2021 година, а тој лимит е продолжен до 1 мај 2029 година.

Границите на точките и праговите за закуп се индексираат годишно, така што станбениот простор може да го промени сегментот кога ќе се потпише нов договор. Сегментот е фиксен на почетокот на закупот и не се поместува во средината на договорот бидејќи прагот се поместува.

Како се пресметува годишниот максимум

Максимумот на средниот пазар може да биде повисок од оној во слободниот сектор, што ги изненадува луѓето, но не е грешка. Формулите се разликуваат: горната граница на средниот пазар е поврзана со колективниот развој на платите плус еден процентен поен, додека регулираните и горните граници на слободниот сектор го земаат предвид она што е пониско од развојот на цените и развојот на платите, повторно плус еден процентен поен. Во година кога платите ги надминуваат цените, бројката на средниот пазар е повисока од двете. Законската основа е чл. 7:248 BW, разработена во чл. 10 Uhw ( Универзитетска регулатива за плати ).

Самите проценти се пресметуваат повторно секоја година и намерно не се репродуцираат овде, бидејќи бројката цитирана во статија е застарена во рок од неколку месеци. Министерот ги поправа, Huurcommissie и rijksoverheid.nl ги објавуваат, и тие се единствениот извор на кој вреди да се потпрете. Обрнете внимание на различните календари: во регулираниот сегмент, новиот максимум важи за зголемувања што стапуваат на сила од 1 јули, додека во средниот пазар и слободниот сектор тој важи со календарската година. Зголемувањето предложено според минатогодишниот процент за датум во новиот период е прекумерно, а вишокот е надоместлив.

Формалните барања за предлогот за зголемување на киријата

Во регулираните и средните пазарни сегменти, зголемувањето не се случува автоматски. Сопственикот на недвижности мора да поднесе писмен предлог ( voorstel tot huurverhoging ) согласно член 7:252 BW, а формалностите се поважни отколку што очекуваат повеќето сопственици на недвижности.

• Период на отказ. Предлогот мора да стигне до закупецот најмалку два полни месеци пред предложениот датум на стапување во сила. За зголемување на 1 јули, предлогот мора да биде испратен најдоцна до 30 април.
• Писмена форма. Е-поштата е генерално прифатена, под услов да може да се покаже потврда.
• Содржина Член 7:252 BW пропишува што мора да содржи предлогот: моментално важечката закупнина, предложената промена, новата закупнина што произлегува и датумот од кој таа треба да се примени. Доколку сопственикот се потпира на зголемувањето зависно од приходот, мора да се приложи билансот на успех на даночниот орган. Предлогот што изоставува еден од овие детали е неисправен.
• Еднаш на секои дванаесет месеци. Во првиот дванаесетмесечен период по почетокот на закупот, киријата може да се зголеми најмногу еднаш, а потоа само кон крајот на секој последователен дванаесетмесечен период (чл. 7:250 BW). Кога зголемувањето се темели на договорна клаузула, важи истиот дванаесетмесечен интервал, а клаузула што произведува повеќе од едно зголемување за дванаесет месеци е ништовна (чл. 7:251 BW). Постои мал исклучок кога привремениот попуст на киријата постепено се укинува (чл. 7:252c BW).

Последицата од неисправен предлог е едноставна, а за сопствениците на недвижности скапа: зголемувањето не стапува на сила. Не се намалува, коригира или одложува со закон. Киријата останува таму каде што беше, а сопственикот на недвижности мора да започне одново со нов, усогласен предлог и нов двомесечен отказен рок - во пракса честопати чини цела година индексација. Закупците кои веќе платиле можат да ја вратат разликата.

Како се спротивставува закупецот и кога

Рутата зависи од сегментот, а двете рути работат во спротивни насоки.

Регулирани и средни пазарни предлози согласно член 7:252 BW

Закупецот му пишува на закуподавачот, пред предложениот датум на стапување во сила, наведувајќи дека има приговор и зошто. Потоа од закупецот не се бара ништо друго. Доколку закуподавачот сака да продолжи понатаму, закуподавачот е тој што мора да побара од Huurcommissie да одлучи, во рок од шест недели од предложениот датум на стапување во сила (чл. 7:253 BW). Ако тој рок помине, зголемувањето едноставно нема да стапи во сила - најкорисната работа што закупецот што има приговор може да ја знае.

Индексација според договорна клаузула (среден пазар и слободен сектор)

Доколку зголемувањето произлегува од клаузула за индексација, а не од предлог од член 7:252 BW, закупецот аплицира директно до Комисијата за заштита на недвижностите (Hurcommissie), во рок од четири месеци од датумот на стапување во сила на зголемувањето (член 7:248 BW). Пропуштањето на тој четиримесечен период е фатално за предизвикот, затоа поднесете го во дневник. Комисијата за заштита на недвижностите ќе го ограничи зголемувањето на законскиот максимум ако клаузулата произвела повеќе.

Клаузули за индексација: слободниот сектор и проблемот со нефер услови

Во средниот пазарен и слободниот сектор не постои законско право на годишно зголемување. Сè зависи од договорот. Ако договорот за закуп воопшто не содржи клаузула за зголемување на киријата, сопственикот не може да ја зголемува киријата годишно - точка. Ако содржи клаузула со која се утврдува процент под законскиот плафон, преовладува договорната бројка. Ако се утврдува процент над плафонот, преовладува плафонот.

Над тој законски слој се наоѓа европското потрошувачко право, и тука се во прашање многу пари. Договорите за закуп на станбени објекти со приватни лица се потрошувачки договори, па затоа важат правилата за нефер услови и судовите мора да ги тестираат клаузулите за зголемување на киријата по сопствено барање.

Водечкиот авторитет е предрасудната одлука на Hoge Raad од 29 ноември 2024 година, ECLI:NL:HR:2024:1780, донесена по прашања упатени од Rechtbank. Amsterdam на 11 јануари 2024 година. Се однесуваше на многу вообичаената формула за слободен сектор „индексација на CPI плус доплата“. Судот, накратко, одлучи:

• Елементот на индексација и елементот на доплата се проценуваат одделно, дури и кога се појавуваат во една договорна реченица. Тие служат за различни цели: едната компензира за девалвација на валутата, а другата за зголемување на трошоците надвор од инфлацијата.
• Клаузулата што предвидува индексација на трошоците за живот, сама по себе, не е неправедна.
• Клаузула со која се додава фиксен доплата до 3% над индексацијата на трошоците за живот е не неправедни, отсутни посебни околности: финансиските последици се предвидливи, сопственикот на зградата има легитимен интерес и закупецот може да го раскине договорот.
• Доколку клаузулата за доплата is неправедно, мора да се отфрли во целостСудот не може да го намали на прифатливи 3%. Закупецот се враќа во позицијата во која би бил без клаузулата и има барање за надомест на преплатените зголемувања.

Последицата за сопствениците на недвижности кои користат формула „индексација плус до 5%“ или „плус до 7%“ е сериозна. Доплатата не се намалува; таа исчезнува за целиот век на траење на закупот, а минатите доплати стануваат отплатливи. За сопственик на недвижности со портфолио со стандарден образец, изложеноста е кумулативна низ секоја единица. Судските спорови за доплати над 3% продолжуваат во подокружните судови, и бидејќи стандардот што се применува е европскиот за нефер услови, можноста за упатување до Судот на правдата на Европската Унија не е исчезната. Сопственик на недвижности кој се потпира на клаузула за доплата и закупец кој бара враќање на она што го платил според една, треба да проверат каде стои судската пракса пред да се обврзат на позиција.

Две нијанси се важни. Пресудата се однесува на клаузулата , а не на горната граница: дури и фер клаузула не може да испорача повеќе од законскиот горната граница што е во сила за таа година. А нефер клаузулата не се поправа со тоа што закуподавачот наплаќа помалку отколку што дозволува; се тестира формулацијата.

Зголемување на киријата по реновирање или подобрување

Зголемувањето по извршените работи е различно од годишното зголемување и не подлежи на годишното ограничување на процентот. Разликата што ги решава повеќето спорови е помеѓу подобрување и одржување : физичките промени или дополнувања што го зголемуваат уживањето во живеалиштето - вградени апарати, нов инсталации за бања, изолација и други енергетски мерки - можат да оправдаат зголемување. Замената и поправката не можат, бидејќи одржувањето на имотот во добра состојба е она што веќе го плаќа киријата.

Доколку сопственикот сака да реновира населен стан, чл. 7:220 BW бара разумен предлог : писмен пакет во кој се наведени работите, прекинот, каква било компензација и предложената нова закупнина. Закупец кој одбива разумен предлог може да биде принуден; закупец кој се соочува со неразумен предлог не може.

Доколку страните не можат да се договорат за последиците од киријата, која било од нив може да побара од Комисијата за јавни услуги (Hurcommissie) да одлучи дали предложеното зголемување е разумно, во рок од три месеци од завршувањето на работите. Комисијата за јавни услуги испраќа истражител, проверува дали работите навистина претставуваат подобрување и го тестира зголемувањето во однос на всушност направените трошоци. Овој пат постои и во регулираниот и во средниот пазарен сегмент (член 7:255 BW) и во слободниот сектор (член 7:255a BW), иако во слободниот сектор нема горна граница на поени според која може да се мери резултатот.

Дополнително зголемување зависно од приходот

Само во регулираниот социјален сегмент, сопственикот на недвижен имот може да предложи поголемо зголемување за домаќинствата над одредени нивоа на приход (чл. 7:252a BW), изразено како фиксен износ во евра месечно, а не како процент.

• Постојат две групи на приход над вообичаениот праг, при што секоја има свој фиксен месечен износ, а не процент.
• Границите на приходот, месечните износи и референтната година се утврдуваат годишно и ги објавува Huurcommissie; проценката се врши врз основа на приходот на домаќинството од претходната даночна година, а не од тековната.
• Приходот на дете кое живее во државата и кое не наполнило 23 години се изоставува од сметката доколку вкупниот приход на тоа дете (верзамелинкомен) останува под објавената граница.
• Означените групи на хронично болни и хендикепирани станари се ослободени.

Сопственикот мора да добие индикација за приход од Belastingdienst и да ја приложи кон предлогот. Неговото изоставување го прави предлогот неисправен, со вообичаена последица зголемувањето да не биде прифатено. Максималните зголемувања не смеат да се собираат: сопственикот го зема или вообичаениот процент или износот што зависи од приходот, а не и двете. Бидејќи праговите и износите се менуваат секоја година, проверете ја табелата што ја објавува Huurcommissie за годината во која зголемувањето треба да стапи на сила.

Намалување на киријата: огледална слика, а честопати и посилен потег

Закупците имаат тенденција да размислуваат дефанзивно во врска со годишното зголемување кога подоброто прашање е дали киријата некогаш била законска. Во регулираните и средните пазарни сегменти, киријата не смее да го надмине максимумот што го произведуваат поените на живеалиштето. Ако е така, закупецот не треба само да се спротивстави на зголемувањето, туку да предложи намалување.

Постапката согласно член 7:254 BW ја отсликува постапката за зголемување. Закупецот испраќа писмен предлог во кој се наведува моменталната гола кирија, предложената пониска кирија, намалувањето и датумот на стапување во сила, кој не може да биде порано од два полни календарски месеци по испраќањето на предлогот. Доколку закуподавачот одбие или не одговори, закупецот бара од Комисијата за недвижности да одлучи, и мора да го стори тоа во рок од шест недели од предложениот датум на намалување. Закупецот продолжува да ја плаќа постојната кирија додека не се донесе одлуката.

Кога поените покажуваат значително пренадоместување, овој пат вреди многу повеќе од процентен поен индексација и може да се комбинира со барање за дефекти. Спроведувањето на проверката на поените треба да биде првиот чекор секогаш кога регулиран или среден пазарен закупец ја доведува во прашање својата кирија.

Што не може да направи сопственикот на имотот

• Зголемувајте повеќе од еднаш во дванаесет месеци. Второто зголемување во истиот дванаесетмесечен период е неважечко (чл. 7:251 BW), што и да е наведено во договорот.
• Зголемување во текот на одреден рок без договорна основа. Во средниот пазар и слободниот сектор, отсуството на клаузула за индексација значи дека нема годишно зголемување за целиот рок.
• Зголемување со одбивање на обновување. Холандскиот договор за закуп на неопределено време не престанува да важи и не може да се „обнови“ под нови услови по избор на сопственикот. Нудењето избор на закупецот помеѓу повисока кирија и напуштање не е законски пат кон зголемување: прекинувањето на закупот бара законски основи и, доколку закупецот не се согласува, судска одлука.
• Надоместете го зголемувањето преку услуги обвиненија. Вклучувањето на киријата во трошоците за услуги или во вкупната цена не преживува проверка.
• Игнорирај приговор. Во регулираните и средните пазарни сегменти, сопственикот на недвижен имот не може еднострано да отфрли приговор; единствениот начин да се продолжи е Huurcommissie, во рок од шест недели.

Практично водство

За закупци. Прво проверете го сегментот, потоа аритметиката, па формалностите – по тој редослед, бидејќи формален дефект го уништува зголемувањето без оглед на процентот. Дневно наведете ги двата рока: поднесете приговор пред датумот на стапување во сила во регулираниот и средниот пазарен сегмент и аплицирајте до Комисијата за закуп во рок од четири месеци за договорна индексација. Ако вашиот договор за закуп во слободен сектор додава доплата над 3% на индексацијата, консултирајте се пред да платите. И извршете ја проверката на поени дури и ако зголемувањето изгледа правилно.

За сопственици на недвижности. Ревидирајте го вашиот образец: клаузула за доплата изготвена пред одлуката на Hoge Raad од 2024 година е директна обврска. Испратете ги предлозите рано, во писмена форма, наведувајќи ја тековната кирија, новата кирија, датумот на стапување во сила и начинот на приговор, и чувајте доказ за испраќање. Приложете ја изјавата од даночниот орган за какво било зголемување кое зависи од приходот. Доколку закупецот има приговор, веднаш искористете го рокот од шест недели за Huurcommissie - пропуштајќи го, трошоците за целата година.