Што се смета за реновирање според холандскиот закон
Разумен предлог и кога мора да соработувате
Реновирањето додека трае закупот се одвива преку разумниот предлог од чл. 7:220 lid 2 BW. Сопственикот ви го доставува планот во писмена форма; ако предлогот е разумен, мора да соработувате, а ако не е, можете да одбиете. Не постои законски рок за известување за самиот предлог, што изненадува многу закупци, но отсуството на рок е двонасочно: сопственикот не може да започне со работа врз основа на писмо со кое не сте се согласиле. Предлогот се оценува врз основа на неговата содржина, а сериозниот предлог утврдува што вклучува работата, зошто е потребна вашата соработка, колку време ќе трае, колку ќе го чини сопственикот, какво зголемување на киријата се предлага и што ќе ви се случи додека работите се во тек. Предлог што наведува зголемување на киријата без да ја покаже инвестицијата зад него е тешко да се процени и, само поради таа причина, тешко е да се нарече разумен. обврски на сопственикот што важат за време на вашиот закуп не исчезнуваат за време на реновирањето; имотот мора да остане погоден за живеење и вашето мирно уживање мора да се почитува доколку работата дозволува. Комплексите се третираат различно. Кога реновирањето се однесува на зграда или блок од најмалку десет станбени или деловни единици што формираат единица, чл. 7:220 lid 3 BW претпоставува дека предлогот е разумен откако најмалку седумдесет проценти од станарите се согласиле со него. Ако сте во малцинство, не сте автоматски обврзани: можете да поднесете барање до подокружниот суд за пресуда дека предлогот е сепак неразумен, и мора да го сторите тоа во рок од осум недели откако сопственикот ќе ве извести писмено дека е достигнат прагот од седумдесет проценти. Доколку го пропуштите тој рок, предлогот ќе биде против вас. Тоа е најтешкиот рок во оваа област на правото.Кога сопственикот мора да го прекине закупот наместо тоа
Реновирањето само по себе не го прекинува закупот. Член 7:220 алинеја 4 BW го кажува тоа експлицитно, и тоа е важно: сопственикот не може да го наведе рушењето или реновирањето на внатрешноста како причина зошто вашиот закуп едноставно истекол. Ако работата навистина не може да се изврши со закупот во сила, сопственикот мора да го раскине договорот, а за живеалиште тоа значи користење на законските основи. Земјиштето е итно сопствено користење според член 7:274 алинеја 1 под в BW, а член 7:274 алинеја 3 под а BW потврдува дека реновирањето кое не може да се реализира без прекинување на закупот се смета за таква употреба. Слободно можете да го одбиете известувањето. Сопственикот потоа мора да оди во подокружниот суд, кој ќе го раскине закупот само ако се утврди итноста, ако ви е достапно соодветно алтернативно домување и откако ќе ги одмери двете страни. Судот, исто така, одредува датум до кој мора да заминете и може да додели придонес за вашите трошоци за селидба. Ова е вистинска пречка, а не формалност, и затоа повеќето сопственици го претпочитаат разумниот пат на предлог. Ако дојде до тоа, процес на иселување и правила за раскинување на договор на неопределено време Вреди да се прочитаат пред да одговорите. Практичната поента на која треба да се држите: одбивањето на зголемување на киријата не е исто што и одбивањето на работите. Судот од кој е побарано да го раскине вашиот закуп разгледува дали го попречувате самото реновирање. Приговорете за парите писмено, соработувајте со градителите и држете ги двете прашања одделно.Иселување за време на работите и надоместокот за преместување
Колку дополнителна кирија може да оправда реновирањето
Одговорот целосно зависи од тоа во кој сегмент спаѓа вашиот дом, и токму тука постарите упатства што циркулираат на интернет имаат тенденција да доведат до заблуда. Во регулираните и средните пазарни сегменти, киријата е ограничена со системот за проценка на домувањето (воведување на воени статии, WWS), кој го оценува живеалиштето според површината на подот, официјалната вредност на WOZ, објектите, енергетската ознака, надворешниот простор и другите карактеристики. Подобрувањата додаваат поени, поените ја зголемуваат максималната разумна кирија, а сопственикот може да предложи зголемување врз основа на тоа согласно чл. 7:255 BW. Две ограничувања се шират. Новата кирија никогаш не смее да го надмине максимумот што го дозволуваат поените, па затоа сопственикот кој веќе наплаќа максимум не добива ништо од работата. А зголемувањето се пресметува од реалната инвестиција: Комисијата за заштита на недвижности применува водич за политики што му доделува на секој вид работа претпоставен економски животен век, ја дели инвестицијата со тој животен век во месеци и одбива каква било субвенција или грант што го примил сопственикот. Субвенционираната изолација затоа поддржува многу помало зголемување отколку што сугерира фактурата. Во либерализираниот сегмент, WWS не ја ограничува киријата и Комисијата за заштита на недвижности нема право да каже ништо за нивото. Наместо тоа, она што го регулира е вашиот ДоговорДоколку договорот содржи клаузула за индексација, сопственикот е обврзан со неа; доколку содржи клаузула што дозволува дополнително зголемување по подобрувањата, таа клаузула е основата, а нејзината формулација го одредува плафонот. На сопственикот без договорна основа му е потребен вашиот договор, а доколку тоа не се постигне, мора да се обрати до подокружниот суд. За подетално објаснување на годишниот механизам, видете ја нашата статија за зголемување на киријата во Холандија.Во кој сегмент е вашиот дом и зошто се промени во 2024 година
Од 1 јули 2024 година, влажниот бетаалбаре хур го подели Холандскиот пазар за изнајмување на три сегменти наместо два, а границата се протега низ резултатот на WWS. До и вклучувајќи ги 143 поени, самостојниот дом е регулирано социјално домување. Од 144 до и вклучувајќи ги 186 поени, тој спаѓа во средниот пазарен сегмент, кој беше либерализиран пред тој датум, а сега е исто така контролиран со кирија. Од 187 поени, тој е либерализиран, а киријата е она што страните се согласуваат. Практичните последици се значителни. Во двата контролирани сегменти, киријата не смее да го надмине максимумот што го дозволуваат бодовите, а закупецот кој смета дека почетната кирија е превисока може да побара од Huurcommissie да ја тестира во рок од шест месеци од почетокот на закупот согласно чл. 7:249 BW. Сопствениците на имот кои издаваат контролиран дом мора да го наведат бројот на бодови и соодветната максимална кирија кога ќе се склучи договорот. Границите на бодовите и максималните кирии поврзани со нив се утврдени во Besluit huurprijzen wonruimte и се индексираат секоја година; Комисијата за недвижности објавува алатка за пресметка што ги применува важечките правила, а таа алатка, а не бројка во статија, е она на што треба да се потпрете. Втората промена од тоа лето лесно се пропушта. Wet vaste huurcontracten, исто така во сила од 1 јули 2024 година, го направи неопределениот закуп повторно норма за живеалиштата: изнајмувањата на одредено време сега се исклучок, дозволени само во случаите што ги наведува законот. Упатството што вели дека сопственикот на недвижности едноставно може да дозволи да истече двегодишниот договор за да реновира помеѓу закупите ја опишува позицијата пред 2024 година и повеќе не важи за повеќето изнајмувања на станбени објекти. Комерцијалните простории се сосема различен режим, како што направивме во споредбата на правила за комерцијален закуп и недвижности и нашиот текст за влијанието на законот за комерцијален закуп врз бизнисите тргнат.Годишното зголемување на киријата и роковите што го одредуваат тоа
Заедно со секое зголемување за реновирање, постои и вообичаено годишно зголемување, а двете често се предлагаат во исто писмо. Чувајте ги одделно, бидејќи следат различни правила. Киријата може да се зголеми еднаш во секој дванаесетмесечен период. Член 7:252 BW бара од сопственикот да го поднесе предлогот во писмена форма најмалку два месеци пред датумот на кој новата кирија треба да стапи на сила и да ја наведе тековната кирија, предложената кирија, датумот на започнување и како можете да поднесете приговор. Предлог што е доцнење или што ги изоставува тие детали е неисправен и може да се спротивстави само врз таа основа. За контролирани живеалишта, максималниот процент се утврдува секоја година со министерска регулатива и се разликува во зависност од сегментот; за либерализирани живеалишта, плафонот доаѓа од договорот, предмет на законско ограничување на годишните зголемувања што законодавецот го проширил за средниот и повисокиот сегмент. Побарајте го процентот што се однесува на вашиот сегмент во предметната година, наместо да претпоставувате дека бројката од минатата година сè уште важи. Ако не се согласувате, кажете го тоа писмено пред предложениот датум на започнување. Молчењето не е неутрално: предлогот без приговор стапува на сила. Доколку имате приговор, закуподавачот кој сака зголемување мора да поднесе барање до Комисијата за закуп, а чл. 7:253 BW дозволува три месеци од предложениот датум на започнување за тоа. За зголемување по подобрување важи истиот тримесечен период, кој почнува од датумот кога предложената нова закупнина требало да стапи на сила. Која било страна која е незадоволна од одлуката на Комисијата за закуп, има осум недели од датумот на испраќање на одлуката да го поднесе предметот пред покраинскиот суд согласно чл. 7:262 BW; ако ниту едната не го стори тоа, се смета дека страните се согласиле за она што го одлучила Комисијата за закуп.Каде да се спротивставите: Huurcommissie или подобласен суд
Изборот на погрешен форум губи месеци, па затоа вреди да се биде прецизен. Huurcommissie одлучува за нивото на кирија за контролирани живеалишта: почетната кирија, годишното зголемување, зголемувањето по подобрување, надоместоците за услуги и намалувањето на киријата за дефекти. Не може да одлучува за нивото на либерализирана кирија и не одлучува дали предлогот за реновирање како таков е разумен. Тоа прашање му припаѓа на подокружниот суд, кој е исто така форум за секој спор во врска со либерализирана кирија, за клаузула за индексација и за раскинување на закупот. Постапката Huurcommissie е намерно достапна. Поднесувате барање со договорот за закуп, писмото од сопственикот и вашите докази; надоместокот е скромна и се враќа на страната што ќе победи. Одлуката ги обврзува двете страни освен ако една од нив не ја поднесе до подокружниот суд во рок од осум недели. Бесплатни совети од прва линија се достапни од Juridisch Loket, а... адвокат за закупнини вреди да се даде инструкција откако износите или работите ќе станат значителни. Доколку случајот стигне до суд и оди против вас, нашата забелешка за како да се жалите на одлука објаснува што следи. Едно прашање во живо заслужува ознака. Многу либерализирани договори за закуп содржат клаузула што дозволува зголемување на киријата според инфлацијата плус фиксен дополнителен процент. Серија холандски судови пресудиле дека таквата клаузула може да биде нефер услов според потрошувачкото право на ЕУ каде што закупецот е потрошувач, со последица дека целата клаузула отпаѓа наместо да се сведе на елементот на инфлација. Судската пракса сè уште се развива и исходот зависи од употребениот формулар, но тоа е сериозен аргумент и се спроведува успешно. Ако вашиот договор содржи клаузула од таков вид, нека се прочита во однос на правилата за неправедни договорни услови пред да го платите зголемувањето.Градење на датотеката пред да поднесете приговор
Споровите од овој вид се добиваат врз основа на документи. Чувајте го договорот за закуп и секој анекс, предлогот за реновирање на сопственикот и спецификацијата зад него, писмата за зголемување на киријата со датумите кога сте ги примиле, вашите писмени приговори и доказ за тоа што сте платиле. Побарајте од сопственикот детална изјава за инвестицијата и доказ за каква било субвенција: имате право да ја проверите пресметката, а сопственикот кој нема да ги достави бројките го ослабува сопствениот аргумент. Фотографирајте го имотот пред да започне работата и додека се одвива, и забележете ги датумите на кои работата започнала, запрена и завршена. Ако прекинот оди подалеку од она што било предложено, тој запис е она што ја поддржува тужбата за намалување на киријата. Општите точки во нашиот водич за совладување на холандскиот закон за закуп применете и овде, и знаејќи што може да побара закупецот ја одржува преписката кратка.Изнајмување како емигрант или испратен работник
Националноста не прави разлика во однос на горенаведеното. Заштитите во Книга 7 од Граѓанскиот законик се задолжителен закон и не можат да се поништат, без разлика на јазикот на кој е договорот и што и да вели за закупецот кој прифаќа идни зголемувања. Англискиот превод е погоден, но каде што холандската и англиската верзија се разликуваат, ќе се толкува холандскиот текст, затоа прочитајте ги обете пред да потпишете. Две ситуации бараат дополнително внимание. Кога сместувањето е договорено преку работодавач или агенција, утврдете кој е сопственик на имотот и кој е вашиот закуподавач, бидејќи страната што ги испраќа фактурите не е секогаш страната со обврски. И кога домувањето и вработувањето се наоѓаат во истиот договор, прекинувањето на работата може да влијае на правото на престој; тоа е различен режим од обичниот станбен закуп и треба да се провери пред, а не по, објавувањето на реновирање. правила за годишно зголемување аплицирајте на ист начин откако ќе знаете во кој сегмент се наоѓа живеалиштето.Што Law and More може да направи
Нашиот закуп и адвокати за недвижнини Проценете ги предлозите за реновирање, проверете дали предложеното зголемување е поддржано од инвестицијата и бодовите, спроведете постапка пред Huurcommissie и подокружниот суд и советувајте ги сопствениците на недвижности како правилно да ја водат постапката уште од првиот пат. Доколку сте добиле предлог или зголемување и не сте сигурни дали е основано, испратете ни го писмото и договорот за закуп и ние ќе ви кажеме каде се наоѓате.Најчесто поставувани прашања
Сопствениците на недвижности мора да следат строги законски процедури при зголемување на киријата по реновирањата, а закупците имаат јасни права да ги оспорат тие зголемувања преку официјални канали. Големината на секое зголемување зависи од реалните трошоци, животниот век на подобрувањата и дали имотот е регулиран или либерализиран.Кои се законските ограничувања за зголемување на киријата по реновирање во Холандија?
Зголемувањето на киријата се пресметува со делење на инвестицијата на сопственикот на имотот со бројот на месеци од економскиот век на траење на подобрувањето. Комисијата за изнајмување објавува водич за политики во кој се наведени специфичните работи за реновирање и нивниот претпоставен просечен животен век.
Само реалните трошоци се земаат предвид при пресметката. Доколку вашиот газда добил субвенции или грантови за мерките за одржливост, тие мора да се одземат од вкупната инвестиција пред да се пресмета месечното зголемување на киријата.
За нелиберализирани имоти, новата кирија не може да ја надмине максималната основна кирија (kale huur) дури и по реновирањата. Ова ограничување обезбедува важна заштита за станарите во регулирани станови.
Колку време треба да даде известен сопственик пред да ја зголеми киријата поради реновирање?
Вашиот газда мора да ви презентира разумен предлог за реновирање пред да започне каква било работа. Овој предлог мора да ја вклучува природата на предвидените работи, финансиските последици за газдата и предложеното зголемување на киријата.
Законот не одредува точен рок за известување за самиот предлог. Сепак, вашиот газда не може едноставно да наметне промени или да започне со работа без ваша согласност прво.
Доколку вие и вашиот газда постигнете договор, новата кирија стапува на сила според договорените услови. Доколку не се согласувате, мора да поднесете барање до Комисијата за изнајмување во рок од три месеци од датумот на кој предложената нова кирија требаше да стапи на сила.
Што се квалификува како значително реновирање што оправдува зголемување на киријата според холандскиот закон?
Член 7:220(2) од Холандскиот граѓански законик го дефинира реновирањето како „рушење со замена со нова градба или делумно обновување со измена или дополнување на постоечката градба“. Работата мора да резултира со подобрување на вашето уживање во животот.
Мерките за одржливост можат да се квалификуваат како реновирања ако ја исполнуваат оваа дефиниција. Примерите вклучуваат изолација на имотот, поставување високоефикасно застаклување или поставување топлинска пумпа.
Не секоја поправка или одржување се смета за реновирање. Вашиот сопственик не може да ја зголеми киријата за рутинско одржување или мали поправки што едноставно го одржуваат имотот во неговата постоечка состојба.
Дали станарите имаат право на надомест ако реновирањата значително ги нарушат нивните услови за живот?
Доколку реновирањето бара привремено преселување, предлогот на вашиот сопственик мора да се однесува на привремено алтернативно сместување. Сопственикот мора да го наведе и надоместокот за преселба што ќе ви го исплати.
Разумноста на предлогот за реновирање вклучува разгледување на тоа како работите влијаат врз вас. Судот или Комисијата за изнајмување ќе процени дали сопственикот соодветно ги решил овие пречки при оценувањето на предлогот.
Не имате автоматски право на надомест за секоја непријатност. Клучниот фактор е дали нарушувањето е толку значајно што привременото преместување станува неопходно.
Кои процедури мора да ги следат сопствениците на недвижности за да спроведат легитимно зголемување на киријата по реновирањето?
Вашиот сопственик прво мора да добие ваша согласност пред да прави какви било измени на изнајмениот имот. Тие не можат да прават промени еднострано.
Предлогот за реновирање мора да биде разумен и да опфаќа специфични прашања. Тие вклучуваат природата на работите, зошто е неопходна вашата соработка, финансиски последици за сопственикот на станот и предложеното зголемување на киријата.
Ако го одбиете предлогот, вашиот сопственик може да поднесе барање до подокружниот суд за да процени дали е разумен. За либерализирани имоти, сопствениците мора да одат директно до подокружниот суд.
За нелиберализирани имоти, сопствениците на недвижности можат да аплицираат до Комисијата за изнајмување.
Може ли закупецот да оспори зголемување на киријата и, доколку е така, како овој процес се управува законски во Холандија?
Имате право да го одбиете предлогот за реновирање од вашиот газда ако сметате дека е неразумен. Вашиот газда не може да продолжи без ваша согласност или судска одлука во негова корист.
Доколку не се постигне договор, или вие или вашиот сопственик можете да се обратите до Комисијата за изнајмување или до подокружниот суд. Надлежниот орган зависи од тоа дали вашиот имот е либерализиран или нелиберализиран.
Комисијата за изнајмување или судот ќе утврдат дали зголемувањето на киријата е оправдано и ќе го пресметаат соодветниот износ. Тие ги земаат предвид трошоците на сопственикот на недвижнината и економскиот век на траење на подобрувањата при донесувањето на оваа одлука.
Доколку судот смета дека предлогот е разумен, но сепак одбивате да соработувате со самите работници (не само за зголемувањето на киријата), вашиот закуподавач може да го раскине договорот за закуп согласно член 7:274(1) од Холандскиот граѓански законик.
