Адвокат на недвижнини
во Холандија

Совет или постапка? Побарајте бесплатен воведен состанок.

Дали купувањето на вашата куќа е пред неуспех, дали откривте сериозен дефект по преносот или вашиот изведувач извршува лоша работа? Адвокат за недвижности во Холандија ви помага пред да потпишете и кога ќе се појави спор. На оваа страница ќе прочитате кои холандски правила важат за купување, изнајмување, градење и поседување имот, кои рокови течат и како ви помагаме.

Клиентите оценуваат Law & More 9.6 од 10 на Клинтевертел, холандската платформа за прегледи (81 преглед, заклучно со октомври 2026 година).

Кога ви е потребен адвокат за недвижности во Холандија?

Ви е потребен адвокат за недвижности кога договорот за недвижен имот мора да се провери пред потпишување или кога се појавува спор околу имотот. При стандардно купување куќа, адвокатот не е законски обврзан, но раните совети честопати спречуваат скапи грешки.

Клиентите доаѓаат кај нас во вакви ситуации:

купувачот или продавачот сака да се откаже од купопродажниот договор или се бара казна од 10 проценти од цената;
по преносот ќе откриете дефекти што продавачот требало да ги пријави, како што се влага, проблеми со темелите или азбест;
вашиот изведувач завршува доцна, испорачува лоша работа или наплаќа дополнителна работа што не сте ја нарачале;
имате спор со вашиот закупец или сопственик на куќа во врска со кирија, одржување, раскинување на договор или иселување;
здружението на сопственици донесува одлука што сакате да биде поништена;
имате конфликт со вашите соседи околу граница, право на премин или дрвја;
Инвестирате во холандски имот преку компанија и ви е потребна помош при изготвување и преглед на трансакциските документи.

Некои рокови во законот за недвижности се кратки, како на пример еден месец за оспорување на одлука на здружение на сопственици. По преносот или испораката, вашата преговарачка позиција е често послаба, затоа дејствувајте рано.

Со кои поврзани услуги можеме да ви помогнеме?

За специфични прашања во оваа област на правото, овие страници навлегуваат подетално.

На што треба да внимавате при купување или продажба на имот?

Купувањето на дом од страна на приватен купувач мора да биде во писмена форма (член 7:2 од Холандскиот граѓански законик). Според член 3:89 од Холандскиот граѓански законик, станувате сопственик само кога нотарскиот акт за пренос е регистриран. Регистрацијата се врши во јавните регистри на Катастарот на недвижности (Катастар).

Дали има период на смирување?

Приватен купувач на дом има период на размислување од три дена по приемот на потпишаниот договор за купопродажба. После тоа, купувањето е обврзувачко, освен ако не се применува услов, како што е услов за финансирање. Таквиот услов функционира само ако го активирате навреме и на правилен начин. Внимателно проверете ги датумите во договорот.

Која е улогата на нотарот?

За пренос на недвижен имот секогаш е потребен нотар од граѓанското право (notaris), кој го составува документот и го регистрира. Нотарот е непристрасен и дејствува во име на двете страни. Адвокат за недвижности, пак, дејствува само во ваше име и може да преговара за условите на договорот во ваше име.

Што ако некоја забава не настапи?

Доколку едната страна не го исполни договорот, другата страна може да даде известување за неисполнување на обврските, а потоа да побара исполнување, раскинување или надомест на штета. Многу стандардни договори за купопродажба содржат казна од 10 проценти од куповната цена. Судот може да ја намали казната ако целосната примена би била очигледно неприфатлива (член 6:94 од Холандскиот граѓански законик). Адвокат за недвижности во Холандија ги проверува овие клаузули. Прочитајте повеќе за прелиминарниот договор за купопродажба и неговите ризици.

Што можете да направите со скриените дефекти?

Имотот мора да ги има квалитетите што можете да ги очекувате врз основа на договорот за купопродажба (член 7:17 од Холандскиот граѓански законик). Ако не ги има, постои несогласност и можете да го сметате продавачот за одговорен.

Вашите шанси зависат од обврската на продавачот да открие и обврската на купувачот да истражи. Продавачот мора да ги пријави дефектите за кои знае. Купувачот мора да истражи што разумно можел да открие, на пример со градежен преглед. Клаузула за возраст или клаузула за азбест во договорот може да ги ограничи вашите права.

Мора да го известите продавачот во разумен рок по откривањето (член 7:23 од Холандскиот граѓански законик). За потрошувач кој купува од професионален продавач, известувањето во рок од два месеци во секој случај е навремено. Побарувањето во принцип застарува две години по тоа известување. Адвокат за недвижности во Холандија проценува, со експерт за градежништво доколку е потребно, дали дефектот ви бил видлив.

Кои правила важат за станбени и комерцијални закупи?

Холандското право за закуп во Книга 7 од Граѓанскиот законик повлекува остра граница помеѓу станбениот и комерцијалниот имот. Закупувачите на станбени објекти уживаат широка заштита: закупот престанува само ако закупецот се согласи или ако подокружниот суд одлучи така (членови 7:272 и 7:274).

Од 1 јули 2024 година, договорите за закуп на станбени објекти во принцип се на неопределено време, според Законот за договори за закуп на одредено време (Wet vaste huurcontracten). Од истиот датум, Законот за прифатлива кирија ја прошири регулацијата за кирија на голем дел од сегментот со среден наем. Сопствениците на недвижности мора да го почитуваат и Законот за добро сопствеништво, кој е во сила од 1 јули 2023 година, кој го ограничува депозитот на основна кирија од два месеци.

Малопродажен простор или канцелариски простор?

За комерцијални недвижности постојат два режима:

Малопродажните, угостителските и занаетчиските објекти спаѓаат под член 7:290 од Холандскиот граѓански законик. Рокот на закуп е во принцип пет плус пет години, а закуподавачот може да го раскине договорот само врз основа на закон.
Канцелариите и другите комерцијални простории потпаѓаат под член 7:230a од Холандскиот граѓански законик. Закупецот има само ограничена заштита од иселување по истекот на договорот за закуп.

Разликата има големи финансиски последици и за сопственикот и за закупецот. Адвокат за недвижности во Холандија прво проверува кој режим се применува. Многу комерцијални договори за закуп го користат моделот ROZ, чии општи одредби отстапуваат од законот на места. Нашите адвокати ги разгледуваат договорите за закуп пред да ги потпишете и решаваат спорови за закуп, дефекти и иселување. Законските правила за закуп се наоѓаат на wetten.overheid.nl (Книга 7, на холандски).

Кои се вашите права во градежништвото и реновирањето?

Според договорот за градење, изведувачот се обврзува да изгради и испорача дело (член 7:750 од Холандскиот граѓански законик). Од 1 јануари 2024 година, се применува Законот за обезбедување квалитет на градежништвото (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). Изведувачот сега е одговорен и по испораката за дефекти што не се откриени при испораката, освен ако тие не можат да му се припишат нему.

Изведувач кој работи за приватен клиент мора да достави досие за завршување (член 7:757a). Приватен клиент може да депонира најмногу 5 проценти од договорната цена кај нотар (член 7:768). Тој депозит обезбедува поправка на дефектите пронајдени при испораката. Побарувањето за градежен дефект застарува најдоцна дваесет години по испораката (член 7:761).

Дополнителна работа е работа надвор од првичната нарачка. Изведувачот во принцип може да наплати повеќе само ако ве предупредил навреме (член 7:755). Исклучок се дополнителните трошоци што требало сами да ги разберете. Секогаш евидентирајте ги промените и нивната цена во писмена форма.

Деловните проекти често ги користат стандардните услови UAV 2012 или UAV-GC 2005. Тие обично ги упатуваат споровите на арбитража од страна на Холандскиот арбитражен одбор за градежната индустрија (Raad van Arbitrage voor de Bouw). Адвокат за недвижности во Холандија проценува дали арбитражата или судот е подобар пат.

Што значат за вас здруженијата на сопственици, закупот и законот за соседи?

Ако купите стан, стекнувате право на стан и автоматски станувате член на здружението на сопственици (Vereniging van Eigenaars, VvE). Актот за поделба и неговите прописи одредуваат кои делови се приватни и како се делат трошоците.

Здружението на сопственици мора да резервира пари секоја година за поголемо одржување (член 5:126 од Холандскиот граѓански законик). Резервата следи долгорочен план за одржување или е најмалку 0.5 проценти од вредноста за обнова. Доколку не се согласувате со одлуката на состанокот, можете да побарате од подокружниот суд да ја поништи во рок од еден месец (член 5:130). Пред да купите, побарајте од адвокат да ги разгледа документите, записниците и резервите на здружението.

Кои права на другите можат да ја ограничат вашата сопственост?

Сопственоста може да биде ограничена со права на други, кои се регистрирани во јавните регистри и преминуваат на новиот сопственик при продажба. Правилата се во Книга 5 од Холандскиот граѓански законик.

Закупот (erfpacht) дава право на користење на туѓо земјиште, обично против годишна закупнина (член 5:85). Проверете го рокот и датумите на ревизија, особено во Amsterdam, каде што голем дел од земјиштето се издава под закуп. Адвокат за недвижности во Холандија ги чита условите за закуп пред преносот.
Правото на површина (opstalrecht) дава право на поседување згради или работи на, во или над туѓо земјиште (член 5:101), како што се соларни панели на друг покрив.
Службеност (erfdienstbaarheid) е товар на една парцела во корист на друга, како што е правото на пат (член 5:70).

Соседскиот закон е исто така во Книга 5. Не смеете да им предизвикувате на вашите соседи незаконска непријатност, на пример бучава или мирис (член 5:37). Дрвјата во принцип мора да стојат на растојание од најмалку два метра од границата, а живите огради и грмушките половина метар (член 5:42).

Што треба инвеститорите и компаниите да прашаат еден холандски адвокат за недвижности?

Странските инвеститори и компании често поседуваат холандски имот преку приватно друштво со ограничена одговорност (BV). Структурата на договорот, договор за акции или договор за средства, има последици според корпоративното право и даночното право. Потоа, правото на недвижности и корпоративното право се среќаваат во една трансакција, со длабинска анализа на сопствеништвото, закупот, дозволите и обврските.

Страната на корпоративното право ги опфаќа структурата на компанијата, договорот за купопродажба на акции и гаранциите. Купувачот обично плаќа данок на пренос (overdrachtsbelasting), кој го наплаќа нотарот. Стапките се разликуваат за домови во кои живеат сопственици, домови купени од инвеститори и нестанбени недвижности, и тие редовно се менуваат. Младите купувачи кои купуваат за прв пат може да се квалификуваат за ослободување, предмет на ограничување на вредноста. Ние соработуваме со вашиот даночен советник по овие точки.

Планирањето и дозволите спаѓаат под административно право, а не под граѓанско право. Затоа, адвокат за недвижности во Холандија дава инструкции за инвеститори кои го комбинираат правото на недвижности со административното право. Од 1 јануари 2024 година, Законот за животна средина и планирање (Omgevingswet) го регулира зонирањето и дозволите, а законот за животна средина поставува услови за почва, бучава и енергија. Против одлуката за дозвола обично можете да поднесете приговор во рок од шест недели. Општината што продава земјиште во принцип мора да им даде еднаква шанса на сите заинтересирани страни. Тоа произлегува од пресудата Дидам на Врховниот суд од 26 ноември 2021 година.

Како работи со Law & More работи?

Адвокат за недвижности во Холандија во нашата адвокатска канцеларија работи во четири фази. Во секоја фаза однапред разговараме што правиме и приближно колку чини.

Прием. На бесплатен воведен состанок ја дискутираме вашата ситуација и роковите што течат. Ги бараме клучните документи, како што се договорот за купопродажба, закуп или акт за поделба.
Совет. Ги проценуваме вашите права и обврски и ги објаснуваме вашите ризици и шанси, на англиски или холандски јазик.
Преговори. Даваме известување за неизвршување на обврските или ја сметаме другата страна за одговорна и ги водиме преговорите. Многу имотни спорови завршуваат со договор за порамнување (vaststellingsovereenkomst), обврзувачки договор што го решава спорот.
Постапка. Доколку не се постигне спогодба, поведуваме судски спор пред подокружен суд, окружен суд или во арбитража, вклучувајќи скратена постапка и жалба.

Случаите за закуп секогаш одат во подокружниот суд. Другите имотни побарувања одат во подокружниот суд до 25,000 евра, а над тоа во окружниот суд, каде што е задолжително ангажирање на адвокат. Можете да поднесете жалба против пресудата до апелациониот суд во рок од три месеци.

Колку чини адвокат за недвижности во Холандија Law & More?

Адвокат во Law & More наплаќа од 250 до 350 евра на час без ДДВ; партнерот наплаќа од 300 до 400 евра без ДДВ. Секогаш однапред ја договараме цената и проценката на трошоците.

Воведната средба е бесплатна. Еднократна консултативна средба без дополнителна помош чини 300 евра со вклучен ДДВ. Law & More не работи за правна помош финансирана од државата. Нашата адвокатска канцеларија е со седиште во Marconilaan 13 in Eindhoven, има локација за посета во Amsterdam и работи за клиенти низ цела Холандија.

Кој го води вашиот случај?

Вашиот случај го води Руби ван Керсберген. Можете да прочитате повеќе за нивната позадина на нашата тимска страница.

Кои статии ви помагаат дополнително?

Најчесто поставувани прашања

Кога треба да ангажирам адвокат за недвижности во Холандија?

Ангажирајте адвокат за недвижности пред да потпишете или веднаш штом ќе се појави спор во врска со купување, закуп, изградба или сопственост. Раното советување ви овозможува да пропуштите кратки рокови, како што е еден месец за оспорување на одлука на здружение на сопственици.

Дали сепак можам да се откажам од купување куќа?

Како приватен купувач, имате три дена да размислите по приемот на потпишаниот договор. После тоа можете да се повлечете само преку услов, како што е услов за финансирање, или ако продавачот не го исполни договорот. Повлекувањето без валидна основа може да ве чини казна, честопати 10 проценти од куповната цена.

Дали продавачот е одговорен за дефекти пронајдени по преносот?

Тоа е можно ако имотот ги нема квалитетите што би можеле да ги очекувате, а продавачот знаел за дефектот без да го пријави. Исто така, имавте должност сами да истражите. Пријавете го дефектот на продавачот во писмена форма што е можно поскоро по откривањето.

Дали ми е потребен адвокат или нотар за да купам имот?

Нотар од граѓанско право е задолжителен за преносот, бидејќи само нотар може да го состави и регистрира делото. Адвокат не е потребен, но адвокат за недвижности во Холандија може да го разгледа договорот и да дејствува во ваше име во спор.

Може ли мојот изведувач да наплати за дополнителна работа без моја согласност?

Во принцип не. Изведувачот мора навреме да ве предупреди дека промената ќе ја зголеми цената, освен ако самите не сте го разбрале ова. Запишете ја секоја промена и нејзината цена во писмена форма пред да започне работата.

Не Law & More работам на правна помош?

Не, Law & More не работи на правна помош финансирана од државата. Работиме со часовна стапка што ја договараме со вас однапред, а воведната средба е бесплатна.

Се сомневате во вашата позиција? Кажете ни за вашата ситуација. Ќе ве известиме во рок од еден работен ден кои се вашите опции. Контактирајте не, јавете се на +31 40 369 06 80 или испратете е-пошта info@lawandmore.nl.

Оваа страница дава општи информации и не ги заменува советите за вашата специфична ситуација.