Прелиминарниот договор за купопродажба во Холандија воопшто не е прелиминарен. Холандскиот назив за него, voorlopige koopovereenkomst, е историски погрешен назив: откако купувачот и продавачот ќе потпишат, постои обврзувачки договор и ниедна страна не може едноставно да се откаже. Потрошувачот што купува дом има три дена да го раскине купувањето без да наведе причини; по тоа, единствените излез се договорен услов, како што е финансиска клаузула, согласност од другата страна или правна основа за раскинување.
Што навистина е voorlopige koopovereenkomst
Договорот се нарекува привремен бидејќи претходи на нотарскиот акт за пренос. Тоа е единствената смисла во која е привремен. Според холандското право, сопственоста на недвижен имот преминува само преку акт извршен од нотар по граѓанско право (notaris) и регистриран во Катастарот, па помеѓу потпишувањето и завршувањето постои период, обично од еден до три месеци, во кој страните се обврзани една кон друга, но имотот сè уште не е предаден на друг сопственик. Договорот за купопродажба го регулира тој период.
И двете обврски во него се реални. Продавачот мора да го испорача имотот во договорената состојба и ослободен од оптоварувањата што не биле откриени; купувачот мора да ја плати цената и да се појави кај нотарот на договорениот датум. Неуспехот да се стори тоа претставува прекршување на договорот, а модел-договорите што се користат на холандскиот пазар додаваат казна за тоа. Секој што потпишува верувајќи дека документот само евидентира намера, погрешно разбрал што направил.
Што треба да содржи договорот
Договорот за купопродажба постои откако страните ќе се согласат за предметот и цената. Сè друго во принцип може да се пополни со закон, но еден функционален холандски договор за купопродажба евидентира значително повеќе: целосни имиња и адреси на страните, точен опис на имотот со неговата катастарска ознака, цената, датумот на пренос, кои подвижни добра се вклучени и состојбата во која е испорачан имотот.
Покрај тоа доаѓаат клаузулите што одлучуваат кој го носи кој ризик. Кои услови мора да се исполнат и до кога. Дали купувачот плаќа депозит или обезбедува банкарска гаранција. Што изјавил продавачот за имотот и што купувачот прифаќа како познат дефект. Дали продавачот открил прашања како што се контаминација на почвата, подземен резервоар за гориво, азбест, статус на споменик или активен спор со сосед. Повеќето спорови по завршувањето се покажуваат како спорови за казна што никогаш не била запишана.
Писмена форма и тридневен период на размислување
Член 7:2 од Холандскиот граѓански законик (Burgerlijk Wetboek) се применува кога живеалиштето го купува физичко лице кое не дејствува во рамките на професија или бизнис. Оттука произлегуваат две правила. Купувањето мора да се склучи во писмена форма, така што усниот договор за цената сè уште не го обврзува приватниот купувач на дом. А купувачот има период на размислување (bedenktijd) од три дена, кој тече од денот по приемот на копија од потпишаниот договор, во кој купопродажбата може да се раскине без да се наведе каква било причина и без да се должи ништо.
Три детали одлучуваат за случаите. Периодот мора да вклучува најмалку два дена кои не се сабота, недела или државен празник, така што испораката во петок не го чини купувачот викенд. Периодот тече од приемот на потпишаниот документ, поради што моментот на предавање треба да се евидентира. А правото му припаѓа само на купувачот: продавачот кој се кае за зделката нема период на размислување, ниту пак купувачот кој е компанија или кој купува во текот на работењето. Заштитата не може да се склучи договор на штета на купувачот.
Периодот за размислување е краток и апсолутен. Користете го за проверка на договорот, а не за преговарање. Доколку истите страни склучат нова купопродажба на истиот имот во рок од шест месеци, купувачот не добива нови три дена.
Услови: како всушност функционира ворбехаудот
Услов, или voorbehoud, е главниот пат за бегство на купувачот по истекот на периодот на размислување. Најпознат е условот за финансирање (financieringsvoorbehoud), кој му дава право на купувачот да го раскине купопродажбата доколку не се добие понуда за хипотека. Тој не е автоматски. Постои само ако е напишан во договорот, трае само до датумот наведен таму и нормално може да се повика само со писмено известување доставено навремено и поткрепено со документација за одбивањата.
Последниот услов ги излажува луѓето. Купувач кој го дозволува датумот да помине или кој испраќа неоправдана е-пошта, ја губи клаузулата и останува обврзан со купување што не може да го финансира, што е токму ситуацијата за која е наменета казнената клаузула. Доколку на советникот за хипотека му треба повеќе време, побарајте од продавачот писмено продолжување и добијте го продолжувањето и писмено. Други услови се исто така вообичаени: задоволителен структурен преглед, продажба на сопствениот дом на купувачот, доделување дозвола или позитивен исход од општината за наменетата употреба.
Депозит, банкарска гаранција и казнена клаузула
Моделните договори што ги користат холандските здруженија на агенти за недвижности бараат од купувачот да уплати депозит на сметката на нотарот или да обезбеди банкарска гаранција за ист износ, обично десет проценти од куповната цена, во рок од одреден број недели по завршувањето на периодот на размислување. Истите модели ја одредуваат казната за неизвршување на договорот во десет проценти од цената, што се плаќа покрај обврската за исполнување или како надомест доколку продавачот се распушти.
Казната не се плаќа автоматски. По правило, страната што прекршила обврската прво мора да добие писмено известување за извршување во одреден рок, и дури откако ќе помине тој период без извршување, страната што прекршила обврската се јавува во неизвршителна постапка. Оштетената страна потоа избира: да бара извршување или да се распушти и да ја побара казната. Судот може да ја намали договорната казна, но само кога праведноста очигледно го бара тоа, што е тежок тест; претпоставката дека судијата едноставно ќе ја намали бројката е лош план.
Предлог: регистрирање на купувањето за заштита на вашата позиција
Помеѓу потпишувањето и преносот, купувачот е изложен. Продавачот може да ја продаде истата куќа на некој друг, да одобри хипотека врз неа или да биде прогласен за банкрот, а самиот договор за купопродажба му дава на купувачот само лично побарување. Член 7:3 од Граѓанскиот законик дозволува купувањето недвижен имот да се регистрира во јавните регистри. Оваа регистрација, позната под германското име Vormerkung, го прави купувачот имун на подоцнежна продажба, подоцнежна хипотека, заплена или несолвентност од страна на продавачот.
Регистрацијата ја врши нотар и чини малку. Нејзиното дејство престанува ретроактивно ако имотот не е префрлен во рок од шест месеци, а новата регистрација помеѓу истите страни потоа е блокирана уште шест месеци, па затоа претставува штит за нормален период на завршување, а не за резервација на неопределено време. Во текот на тридневниот период на размислување, регистрацијата бара нотарски акт. За секое купување со долга пауза пред завршувањето или кога финансиите на продавачот се неизвесни, тоа треба да биде стандардно.
Прекинување на преговорите пред да се потпише нешто
Постои фаза пред договорот во која ништо не е потпишано, а холандското право не го остава целосно слободно. Почетната точка е дека секоја страна може да ги прекине преговорите. Таа слобода завршува таму каде што другата страна би можела оправдано да се потпре на склучен договор или каде што раскинувањето би било неприфатливо од други причини; во тие околности страната што се откажува може да биде одговорна за трошоците и, по исклучок, за губењето на договорот. Врховниот суд го утврди тој тест во својата пресуда од 12 август 2005 година во случајот CBB v JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) и го применува строго: одговорноста за прекинати преговори е исклучок, а не правило.
Писма за намери при аквизиции на бизниси
При продажба на бизнис или акции, документот што му претходи на договорот е писмо за намера (intentieverklaring). Тука етикетата е помалку важна од формулацијата. Повеќето писма за намера ги оставаат комерцијалните услови необврзувачки, додека прават неколку клаузули целосно обврзувачки: доверливост, ексклузивност за одреден период, кој ги плаќа трошоците за длабинска анализа, важечкото право и форумот. Ако намерата е да не постои договор додека не се потпише договор за купопродажба на акции, кажете го тоа во една недвосмислена реченица, бидејќи писмото што се чита како завршена зделка ќе се третира како таква.
Откривање, истрага и клаузули што го менуваат ризикот
Холандскиот закон ја дели одговорноста за дефектите помеѓу должност на продавачот да ги открие и должност на купувачот да ги истражи. Продавачот мора да му каже на купувачот што знае за дефектите што стојат на патот на нормалната употреба, дури и ако купувачот не праша; продавач кој молчи за протекување на покривот или структурен проблем не може подоцна да се скрие зад неуспехот на купувачот да погледне. Купувачот, од своја страна, мора да ги направи истрагите што би ги направил разумно внимателен купувач, што за постар имот обично значи структурно истражување.
Кога двете должности се среќаваат, должноста на продавачот генерално преовладува: молчењето за познат дефект не се отстранува со тоа што купувачот не истражил. Затоа стандардните договори содржат збир на клаузули дизајнирани да ја поместат линијата. Клаузула за старост (ouderdomsclausule) евидентира дека имотот е стар и дека купувачот прифаќа понизок стандард на градба. Клаузула за ненаселување (niet-zelfbewoningsclausule) ја користат наследници и инвеститори кои никогаш не живееле во имотот и затоа не можат да кажат многу за него. Клаузула во која купувачот прифаќа именуван дефект целосно го отстранува тој дефект од дискусијата.
Ниту една од овие клаузули не е безопасна стандардна. Секоја од нив го стеснува она што купувачот може да го бара подоцна, а секоја од нив е предмет на преговори. Ако продавачот додаде една доцна во процесот, третирајте го тоа како сигнал да прашате што знае и запишете го одговорот во договорот, а не во е-пошта.
Што да проверите пред да потпишете
Прочитајте го описот на она што го купувате во однос на катастарскиот извод и плановите, а не во однос на продажната брошура. Проверете дали секој услов на кој се потпирате е во документот, со датум и постапка за негово активирање. Проверете го датумот на завршување во однос на датумот на истекување на вашата хипотекарна понуда и, ако продавате и вие, во однос на датумот на завршување на вашата сопствена продажба. Проверете што изјавил продавачот и што сте прифатиле вие, бидејќи клаузулата во која го прифаќате имотот каков што е значително ги стеснува вашите правни лекови подоцна.
Две точки заслужуваат посебно внимание. Жалбите за дефекти мора да се поднесат во разумен рок по откривањето; фиксното правило од два месеци што важи за купување подвижни добра од страна на потрошувачите не важи за купување куќа, но доцнењето сепак го чини купувачот побарувањето. А данокот на пренос, ослободувањето од камата за хипотека и сите даночни последици од структурата што ќе ја изберете се прашања за даночен советник, а не за вашиот адвокат или вашиот агент за недвижности.
Law & More разгледува и составува холандски договори за купопродажба за купувачи и продавачи, преговара за условите и датумите на завршување и дејствува кога зделката не успее и се бара казна. договорни адвокати Работете на холандски и англиски јазик и дадете јасен одговор за тоа каде се наоѓате. Кажете ни за вашата ситуацијаЌе ве известиме за вашите опции во рок од еден работен ден.
Како Law & More може да ви помогне со ова е објаснето на нашата адвокат за недвижнини страница.
