Холандскиот нотар и правниот пренос на имот: водич за меѓународни купувачи

Доколку купувате куќа во Холандија , не можете да го избегнете нотарот . Холандскиот закон не дозволува сопственоста на имотот приватно да се префрли на други сопственици: преносот мора да го изврши холандски нотар по граѓанско право и да се регистрира во јавните регистри. За купувачите од земјите каде што секоја страна од продажбата назначува свој адвокат, ова е најмалку познатиот дел од процесот и каде што се јавуваат најскапите недоразбирања.

Што е холандски нотар за граѓанско право

Холандскиот нотар не е виш адвокат со печат. Канцеларијата е јавна: нотарот се назначува со кралски декрет, кој исто така го одредува местото на основање (чл. 3 Wna, Wet op het notarisambt) и има овластување да извршува автентични документи кога тоа го бара законот или кога страната го бара (чл. 2 Wna). Таквиот документ има посебен доказен статус и често може да се изврши без судска пресуда.

Две последици се важни:

• Нотарот има должност да постапува. Нотарот мора да ја изврши работата што му ја доделува законот или што ја бара странката, со ограничени исклучоци (чл. 21 Wna).
• Нотарот не е на ничија страна. Нотарот ја врши функцијата независно и им служи на интересите на сите страните во правниот акт, непристрасно и со најголема можна грижа (чл. 17 Wna).

По што нотарот се разликува од адвокатот во вашата земја

Во Англија, Ирска, Соединетите Американски Држави и многу други земји, секоја страна од преносот на имотот има свој адвокат кој е ориентиран кон странката. Холандскиот нотар е спротивното: единствен, неутрален јавен службеник кој ја извршува трансакцијата, а не страна. Странски „нотар“, кој во многу земји само ги сведочи потписите, има многу потесна функција и не е корисна споредба.

Нотарот го истражува сопственичкиот лист, ги подготвува и објаснува документите, ги чува парите и го регистрира преносот — но нема да преговара за цената, да ве советува дали договорот е исправен, ниту да дејствува во ваше име во спор.

Должноста за информирање и нејзините граници

Непристрасноста според член 17 Wna е поврзана со должност за информирање: нотарот мора да се осигури дека секоја страна разбира што содржи документот и какви се ризиците пред да потпише - должност позната во германско-холандската традиција како Belehrungspflicht . Кога страната е послаба, помалку искусна или не го зборува јазикот, таа должност станува построга, а нотарот кој потпишува знаејќи дека купувачот не разбрал суштинска точка ризикува дисциплина и одговорност.

Но, информирањето на двете страни не е застапување. Кога купувачот и продавачот навистина се во конфликт - поради дефекти пронајдени пред завршувањето, притисок за поместување на датумот или значењето на некој услов - нотарот останува на средина. Токму тогаш на купувачот му е потребен некој чија единствена должност е кон купувачот.

Кога да го упатите и вашиот сопствен адвокат

• Договорот е нестандарден, или продавачот е инвеститор или инвеститор кој ги користи своите услови.
• Купувате на аукција, од имот или компанија или од продавач во финансиски тешкотии.
• Имотот вклучува закуп на земјиште (ерфпахт), запишување во списокот со споменици или невообичаена сервитутност.
• Постои спор околу дефекти, депозити, казни или датуми, или пак, постои можност за таков.
• Купувањето се однесува на вашиот статус на живеалиште, развод, имотен режим на брачна заедница или прекугранично наследување.

Двете се надополнуваат: нотарот го извршува преносот, вашиот адвокат се грижи зделката да биде таква што вие треба да ја склучите.

Двете фази: обврска и пренос

Ова е најважната структурна точка во холандското имотно право : таа ја одделува обврската за пренос од самиот пренос . Важечкиот пренос бара важечки наслов, лице овластено да располага со имотот и важечки акт на предавање (чл. 3:84 BW). За недвижен имот, таа предавање е акт извршен пред холандски нотар за граѓанско право, по што следува регистрација на тој акт во јавните регистри (чл. 3:89 BW).

Договорот за купопродажба , честопати наречен „привремен“ договор за купопродажба, затоа создава обврзувачка обврска за купување и продажба. Тој не ве прави сопственик. „Привремен“ е погрешно: откако ќе истече периодот на размислување, ве обврзува целосно. Сопственоста преминува само кога ќе се регистрира актот за пренос.

Од понуда до регистрација

Услов за пишување и период на размислување

Доколку купувачот е физичко лице кое не дејствува во рамките на професија или дејност, а имотот е наменет за станбена употреба, купопродажбата мора да се склучи во писмена форма (чл. 7:2 BW). Ракувањето, е-поштата или размената преку WhatsApp нема да го обврзат купувачот-потрошувач.

Истата одредба му дава на купувачот на станбен објект период за размислување од три дена. Тој започнува денот по приемот на потпишаниот договор, не е потребно да се наведува причина и не се плаќа надомест. Мора да вклучува најмалку два дена кои не се сабота, недела или државен празник; ако не, се продолжува. Правото му припаѓа само на купувачот, а времето тече од приемот - затоа чувајте доказ за тоа кога договорот ви стигнал.

Депозит или банкарска гаранција

Стандардниот модел на договор за купопродажба бара од купувачот да даде обезбедување: или готовински депозит ( waarborgsom ) уплатен на сметката на нотарот како трета страна, или банкарска гаранција ( bankgarantie ) од банка со седиште во Холандија. Во моделот на договор за купопродажба на NVM, VBO, VastgoedPRO и Vereniging Eigen Huis, износот е фиксен на 10% од куповната цена, што треба да се плати неколку недели пред завршувањето. Моделот, исто така, содржи казнена клаузула: купувачот кој не успее да заврши, обично должи износ еднаков на депозитот. Усогласете го секој услов за финансирање со распоредот за вашиот хипотекарен кредит.

Истрага за сопствеништво и претреси во Катастарот

Катастарот води јавни регистри во кои се евидентираат факти релевантни за правниот статус на регистрираниот имот (член 3:16 BW), а актите што влијаат на тој статус се регистрирани (член 3:17 BW). Ова е она што го прави холандското пренесување на сопственост безбедно: факт што може да се регистрира и кој не е регистриран кога вашето стекнување е регистрирано генерално не може да се смета против вас освен ако не сте знаеле за тоа (член 3:24 BW).

Нотарот обично ќе провери:

• титулата на продавачот и низата претходни акти;
• постоечки хипотеки, кои мора да се откупат и ослободат по завршувањето;
• приврзаности и напади (беслаген) против продавачот или имотот;
• службености, други стварни права и квалитативни или верижни обврски;
• закуп на земјиште (ерфпахт): закупнина за земјиште, датуми на преглед и крај на рокот;
• ограничувања од јавното право, како што се статусот на споменик или одлуките за спроведување на општините;
• акт за поделба и здружение на сопственици, кога имотот е стан;
• идентитетот, деловната способност и брачниот статус на двете страни.

Подеднакво важно е и она што нотарот не го проверува: не состојбата на зградата, површината на подот, влагата, азбестот или темелите, ниту дали е дозволено проширување освен ако не се појави во регистрите, ниту вредноста. Состојбата и усогласеноста со планот се ваша одговорност, кои треба да се решат пред да се потпише договорот или да се опфати со услов.

Сметката на трета страна и како се движат парите

Нотарот мора да води една или повеќе посебни сметки на свое име, со наведување на тоа својство, наменети исклучиво за пари што се чуваат за други (чл. 25 Wna). Ова е derdengeldenrekening . Парите се оградени: не му припаѓаат на нотарот и се надвор од дофатот на доверителите на нотарот. Затоа холандското завршување е безбедно без агенти за ескроу или обврски меѓу спротивставени адвокати.

• Нотарот издава извод од сметката (нота ван афрекенинг) што ги покрива цената, данокот на пренос, надоместоците, трошоците за регистрација, распределбата на надоместоците за услуги и локалните даноци, како и депозитот.
• Го префрлате салдото во расчистени средства од сметка на ваше име, обично до работниот ден пред завршувањето; вашиот заемодавател го плаќа заемот на истата сметка. Без расчистени средства, договорот не се потпишува.
• По потпишувањето, регистрацијата и конечното пребарување, нотарот ја откупува хипотеката на продавачот, му плаќа на продавачот и го уплаќа данокот на пренос.

Продавачот не е платен при потпишувањето, туку откако нотарот ќе потврди дека преносот е регистриран и дека не е интервенирано никаква заплена или нова хипотека. Таа празнина е она што ве штити.

Документите, потпишувањето и јазикот

По завршувањето, вообичаено потпишувате два нотарски акти: акт за пренос ( akte van levering или transportakte ), доставата што ја бара чл. 3:89 BW, и, доколку позајмувате, акт за хипотека ( hypotheekakte ) со кој се создава правото на обезбедување на вашиот заемодавач, кое исто така се утврдува со нотарски акт (чл. 3:260 BW) и стапува на сила по регистрацијата во јавните регистри (чл. 3:89 BW). Закажувањето трае до еден час. Пред потпишувањето, нотарот ги разгледува акти, ја објаснува нивната содржина и последици и одговара на прашања. Донесете оригинални документи за идентификација; копии не се прифаќаат.

Холандскиот нотарски акт се составува на холандски јазик: чл. 42 Wna и чл. 43 Wna бараат актот да биде составен на тој јазик. Доколку страната што се појавува нема доволно познавање на холандскиот јазик, задолжителна е помошта од овластен преведувач извлечен од регистарот на овластени преведувачи и толкувачи (Rbtv) и преводот на актот, а актот евидентира дека тоа е направено. Во пракса, канцелариите со искуство со меѓународни купувачи однапред доставуваат англиски превод на нацртите и закажуваат преведувач. Побарајте ги нацртите неколку дена однапред. Холандскиот текст е важечки.

Потпишување со полномошно

Не мора да бидете во Холандија. Нормално е да издадете полномошно ( volmacht ) со кое се овластува вработен во нотарската канцеларија да потпише во ваше име. Самото полномошно обично мора да биде потпишано пред нотар - во Холандија или во странство со легализација или апостил, често со заверен превод. Организирајте го тоа неколку недели однапред; идентификацијата според правилата за перење пари сè уште важи.

Регистрација и моментот кога сопственоста преминува

По потпишувањето, нотарот го презентира документот во јавните регистри што ги води Катастарот, обично електронски истиот ден; потоа тој се обработува во Базисрегистратие Кадастер, што обично трае неколку работни дена. Катастарот наплаќа фиксен износ за секој поднесен документ; тие трошоци ги утврдува годишно Катастарот во својата тарифна регулатива и ги објавува во Staatscourant, затоа побарајте ја тековната бројка во вашата понуда.

Сопственоста преминува при регистрација, а не при потпишување (чл. 3:89 BW). Регистрацијата стапува во сила од точниот момент кога делото му се нуди на Катастарот (чл. 3:19 BW), поради што интервалот помеѓу потпишувањето и регистрацијата е краток. Потоа нотарот врши конечно пребарување пред да ги исплати парите.

Такси и кој го избира нотарот

Постоечките домови речиси секогаш се продаваат kosten koper — „трошоци за купувачот“: купувачот го плаќа данокот на пренос и трошоците за актот за пренос. Бидејќи купувачот плаќа, купувачот обично го избира нотарот. Не го прифаќајте едноставно предлогот на агентот за продажба.

Нотарските трошоци не се утврдени со закон и се разликуваат помеѓу канцелариите, затоа побарајте писмени понуди и споредете ги сличните. Во понудата треба одделно да се наведат трошоците за актот за пренос и актот за хипотека, трошоците за регистрација во Катастар, трошоците за пребарување и сите трошоци за превод, толкувач или полномошно. Данокот на пренос ( overdrachtsbelasting ) е посебен и се плаќа на даночните органи. Стапките се во Wet op belastingen van rechtsverkeer и се прилагодуваат преку годишниот Belastingplan: намалена стапка за купувач кој ќе живее во имотот како главно живеалиште, еднократно ослободување за квалификувани млади купувачи во рамките на ограничување на вредноста што се индексира секоја година, повисока стапка за живеалиште во кое купувачот нема да живее и посебна стапка за нестанбен имот. Belastingdienst ги објавува стапките и моменталното ограничување на вредноста; проверете ги за годината во која пополнувате и видете ја нашата статија за данокот на пренос и трошоците на купувачот.

Кога продавачот е во финансиски тешкотии

Ако продавачот е презадолжен или е на пат кон банкрот, јазот помеѓу договорот и преносот станува опасен: доверител може да регистрира заплена или продавачот да биде прогласен за банкротиран пред да се регистрира вашиот акт - оставајќи ви побарување против несолвентен продавач, а не против куќа.

Холандското право обезбедува специфична заштита: самата купопродажба може да се регистрира во јавните регистри (чл. 7:3 BW), чекор што најчесто се нарекува Vormerkung . Откако ќе се регистрира, одредени подоцнежни настани - вклучувајќи заплени и банкрот на продавачот - не можат да се повикаат на вас во ограничен законски период, под услов преносот да следи во него. Тоа не е автоматско: нотар мора да го организира тоа, под услов да се исполнат услови и временски ограничувања. Доколку претресите откријат заплена или хипотека што ја надминува цената, веднаш побарајте посебен совет.

Правила за перење пари, идентификација и пријавување

Ова најмногу ги изненадува странските купувачи. Нотарите потпаѓаат под холандското законодавство против перење пари, Wwft (член 1а Wwft), и мора да спроведат длабинска анализа на клиентот (член 3 Wwft): утврдување и проверка на вашиот идентитет, идентификување на крајниот корисник кога е вклучена компанија, утврдување на целта и природата на односот и следење на трансакциите на континуирана основа.

Во пракса, нотарот ќе инсистира на оригинални документи за идентификација и ќе поставува прашања што можат да се чинат наметливи: од каде доаѓаат парите, како сте ги акумулирале, зошто средствата пристигнуваат од одредена земја или сметка и кој ја контролира компанијата за купување. Очекувајте да доставите банкарски изводи, докази за друга продажба на имот, подарок или евиденција за вработување. Средствата од трета страна, од надвор од ЕУ или во необјаснета шема привлекуваат контрола и го одложуваат завршувањето.

Нотарот е исто така под законска обврска да ги пријави невообичаените трансакции на FIU-Nederland, Холандската единица за финансиско разузнавање (чл. 16 Wwft). Нотарот не смее да ви каже дека е поднесен извештај. Ништо од ова не е лично или предмет на преговори: на почетокот дајте му на нотарот документирана сметка за вашите средства и процесот ќе тече непречено.

Што Law & More може да направи

Нотарот го извршува преносот; ние се грижиме за вашата позиција во него. Law & More го разгледува договорот за купопродажба пред да го потпишете или пред да истече периодот на размислување, ги проверува условите за финансирање и геодетско испитување, депозитот и казнената клаузула и советува кога закуп на земјиште, здружение на сопственици, споменик на споменик или продавач во финансиски тешкотии ги комплицира работите. Исто така, дејствуваме кога дефектите, доцнењето или неуспешното завршување ќе се претворат во спор. Доколку купувате во Холандија и сакате документите да ги прочита адвокат кој дејствува само во ваше име, контактирајте не.