Одговорноста за оштетување на покривот во Холандија, како појдовна точка, лежи кај сопственикот на зградата. Член 6:174 од Burgerlijk Wetboek (Холандски граѓански законик) го прави тоа лице одговорно без никаков доказ за вина кога градбата не ги исполнува стандардите што разумно можат да се постават за неа и тој недостаток предизвикува опасност што потоа се материјализира. Протекување на покрив, ќерамиди што се лизгаат при налетот на ветерот и олук што попушта, сите спаѓаат во тоа правило. Вината станува релевантна дури подоцна, кога сопственикот бара правна заштита против закупец, изведувач или осигурител.
Тоа единствено правило не го решава секој случај. Дали сопственикот на крајот ќе ги сноси трошоците зависи од состојбата на покривот, од тоа што пишува во договорот за закуп или во актот за поделба, од тоа дали на зградата работел професионалец и од тоа кои политики се во сила. Оваа статија ги наведува секој од тие слоеви, доказите што го одлучуваат исходот и роковите што го завршуваат барањето без оглед на неговата основаност.
Холандските правила кои одлучуваат кој ќе плати за штетата на покривот
Три сета правила меѓусебно се поврзани. Првиот е строгата одговорност од член 6:174 BW. Вториот е договорната обврска за одржување на закуподавачот според правилата за закуп. Третиот е стандардот за градење од јавното право, кој сам по себе не ѝ дава на жртвата право на побарување, но силно влијае на тоа дали покривот е оценет како неисправен.
Строга одговорност за неисправна структура
Член 6:174 BW е risicoaansprakelijkheid: одговорноста се однесува на ризикот, а не на казниво однесување. Подносителот на барањето мора да докаже три работи. Структурата не ги исполнувала барањата што можат да бидат поставени за неа во дадените околности; дека недостатокот создал опасност за лица или имот; и дека опасноста се материјализирала, предизвикувајќи загуба. Дали стандардот бил исполнет се оценува објективно, земајќи ги предвид возраста и функцијата на зградата, веројатноста за опасност, сериозноста на можните последици и трошоците и тежината на мерките на претпазливост.
Одговорноста почива на сопственикот (безитерот), кој вообичаено е регистрираниот сопственик. Постои важен исклучок: кога зградата се користи за водење бизнис, член 6:181 BW ја префрла одговорноста на лицето кое го води тој бизнис. При комерцијален изнајмување ова може да значи дека оперативниот закупец, а не инвеститорот кој е сопственик на просториите, е одговорен за повредениот минувач.
Законското бегство е ограничено. Сопственикот не е одговорен ако, под претпоставка дека знаел за опасноста во моментот кога се појавила, не би бил одговорен за деликтно право. Во пракса, таа одбрана успева само кога дефектот бил навистина неоткриен и сопственикот може да покаже режим на одржување и инспекција што би пронашол нешто што може да се открие. Сопственик кој може да достави датирани извештаи за инспекции, фактури за поправки и план за одржување е во многу поинаква позиција од оној кој не може.
Должност за одржување од страна на сопственикот на стан
Доколку имотот е издаден под закуп, член 7:204 BW додава договорен слој. Недостаток е секој услов што го спречува закупецот да ужива во имотот како што имал право да очекува, а покрив што пропушта вода е пример од учебник. Според член 7:206 BW, закупецот може да бара од закуподавачот да го отстрани дефектот, а доколку закуподавачот не го стори тоа откако ќе добие известување, закупецот може да ја изврши поправката и да го одбие разумниот трошок од закупнината. Член 7:207 BW дозволува пропорционално намалување на закупнината за периодот во кој уживањето било намалено, сметано од моментот кога закуподавачот бил известен.
Последична штета е посебно прашање. Закуподавачот должи надомест за штета предизвикана од недостаток ако недостатокот му се припишува нему или ако веќе постоел кога бил склучен договорот за закуп и тој знаел или требало да знае за него. Затоа моментот на известување е толку важен: тој ја одредува точката од која закуподавачот повеќе не може да тврди дека не знаел. Нашиот преглед на обврските на закуподавачот ја утврдува пошироката обврска.
Градежни стандарди според Omgevingswet
Барањата за градење од јавно право беа префрлени на 1 јануари 2024 година. Bouwbesluit 2012 беше повлечен заедно со стариот режим на Woningwet, а техничките барања за зградите сега се во Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) според Omgevingswet. Bbl ги содржи и стандардите за нова градба и посебен, понизок сет на стандарди за постојните згради, вклучувајќи ја и обврската за одржување на структурата во состојба што не претставува опасност за никого. Општините ги спроведуваат тие правила и можат да изречат наредба предмет на плаќање казна или, во акутни случаи, да наредат зградата да се затвори.
Прекршувањето на Bbl не го прави сопственикот автоматски одговорен според приватното право, но тоа е моќен доказ дека покривот не ги исполнил стандардите што може да бидат поставени за него. Извештајот од општинската инспекција е често најсилниот документ во досието, поради што вреди да се праша општината дали постои таков.
Кога сопственикот е одговорен и кога одбраната функционира
Одговорноста за оштетување на покривот ретко е вистинско фрлање паричка. Мал број фактички шеми се причина за повеќето спорови, а секој има предвидлив исход.
Одложено одржување
Лабави или лизгани ќерамиди, растенија што растат во олуците, оштетени лајсни, скапани лајсни и запис за инспекција што престанала пред години се класични показатели за неисправна структура. Кога се присутни овие карактеристики, времето што го предизвикало инцидентот станува во голема мера ирелевантно: покривот во таа состојба не ги исполнува стандардите што може да се постават за него, а загубата што следи се припишува на дефектот, а не на ветерот. И директната штета и последователната загуба потоа паѓаат на товар на сопственикот.
Бура и границите на аргументот за виша сила
Сопствениците често тврдат дека исклучителна бура, а не покривот, ја предизвикала штетата. Тој аргумент е достапен, но е потесен отколку што изгледа. Се очекува покривот во Холандија да го издржи ветерот што може да се очекува во Холандија, а холандските бури се предвидливи. Затоа, одбраната е погодна само таму каде што оптоварувањето на ветерот навистина го надминало она што структурата разумно може да биде дизајнирана да го издржи и каде што покривот бил инаку во добра состојба.
Практично, сопственикот мора да ги достави доказите: неодамнешни извештаи од инспекции, фактури за одржување и потврда дека покривот е во согласност со важечкиот градежен стандард. Временските податоци од KNMI за точната локација и час ќе покажат што всушност направил ветерот. Онаму каде што ќерамидите веќе биле лабави или лајсните биле кршливи, судовите постојано сметаат дека обичното одржување би ја спречило штетата и го отфрлаат аргументот за бурата.
Снег, мраз и запушена канализација
Уште два сценарија заслужуваат да се споменат бидејќи осигурителите и сопствениците се однесуваат различно кон нив. Водата што се враќа назад бидејќи излезот на рамен покрив е блокиран со лисја речиси секогаш е дефект во одржувањето, а не надворешен настан. Штетата предизвикана од тежината на насобраниот снег, пак, може да биде вистинска надворешна причина, но само ако конструкцијата е дизајнирана и одржувана да го носи товарот што разумно може да се очекува. Оштетувањето од мраз на покривот што веќе е на крајот од својот век на траење се третира како абење.
Покриви во станбени згради и улогата на VvE
Во станбена зграда, покривот, олуците, оџаците и носечката конструкција се речиси секогаш заеднички делови. Кои делови се заеднички се одредува со akte van splitsing (акт за делба) и моделните прописи што ги прогласува за применливи; приватната сопственост обично запира на завршената површина во станот. Последицата е дека истекувањето со целосно индивидуални ефекти има колективна причина.
Сопствениците на становите заеднички ја поседуваат зградата, а Vereniging van Eigenaars (VvE, здружение на сопственици) управува со заедничките делови и го има осигурувањето на зградите. Затоа, побарувањето што произлегува од неисправен покрив се упатува до VvE, а трошоците се сноси колективно преку надоместоците за услуги. Поединечен сопственик на стан е одговорен само кога во документот изрично е доделен дел од покривот, на пример кровна тераса поврзана со пентхаус, на тој сопственик. Нашата статија за правата на становите и VvE во Холандија ја објаснува таа поделба подетално.
Секоја VvE мора да одржува резервен фонд за идно одржување на заедничките делови. Годишниот придонес мора да биде најмалку половина процент од вредноста на зградата за враќање во претходна состојба, освен ако здружението не го базира својот придонес на долгорочен план за одржување кој не е постар од пет години. VvE која нема ниту едното ниту другото не е само лошо управувана: недостатокот станува видлив во моментот кога треба да се замени покривот, а членовите се соочуваат со посебен данок.
Одлуките за одржување ги донесува општото собрание, а потребното мнозинство произлегува од актот и прописите. Токму тука се заглавуваат итните поправки. Сопственик на стан кој не може да добие одлука не мора да чека: член 5:121 BW му дозволува да побара од kantonrechter (подокружен суд) замена за овластување, со барање, за извршување на работата или за донесување на одлуката што состанокот ја одбил. Кога истекувањето предизвикува континуирана штета, може да се спроведе и kort geding (скратена постапка) за принудување на итни мерки. Фотографиите, мерењата на влагата и извештајот од покривирач се она што го убедува судот дека штетата е неизбежна. Нашата статија за тоа што да се прави кога здружението на сопственици на домови не ги исполнува своите должности ги опфаќа правните лекови во целост.
Газда и закупец: кој поправа и кој плаќа
Кон надворешниот свет, сопственикот останува строго одговорен согласно член 6:174 BW, или оперативното претпријатие согласно член 6:181 BW. Секоја распределба помеѓу закуподавачот и закупецот се одвива подоцна, меѓу нив.
Помеѓу страните, член 7:217 BW бара од закупецот да ги изврши ситните поправки наведени во Besluit kleine herstellingen на свој трошок: чистење на олуци и одводи кои се достапни без ризик, замена на поединечна скршена ќерамида во нормални услови и слични секојдневни работи. Сè што е структурно, како и покривот како целина, останува одговорност на закуподавачот. Закупецот кој ќе занемари ситна поправка не станува одговорен за настанатата штета кон трети лица; сопственикот прв одговара, а потоа може да го надомести ограничениот износ што одлуката му го доделила на закупецот.
Кога закупецот го предизвикал проблемот со сопственото однесување, положбата се менува. Член 7:218 BW го прави закупецот одговорен за штета на изнајмениот имот предизвикана од негов недостаток и претпоставува дека штетата е предизвикана така. Таа претпоставка е предмет на исклучок кој е од огромно значење овде: не се однесува на штета од пожар, ниту на штета на надворешноста на изнајмениот имот. Затоа, за покрив, сопственикот кој го обвинува закупецот мора да докаже дека закупецот го сторил тоа, а не обратно. Дупчењето за сателитска антена, складирањето тежок материјал на рамен покрив или отстранувањето ќерамиди за инсталација се ситуациите каде што тој доказ е обично достапен.
Доколку осигурителот на сопственикот плати, тој може да го искористи своето право на суброгација против закупецот чија вина ја предизвикала загубата. Член 7:962 BW го исклучува тој регрес само против тесен круг на лица блиски до осигуреникот, а закупецот не му припаѓа. Ова е една од причините зошто двете страни треба да ја проверат својата покриеност од одговорност пред инцидентот, а не потоа.
Изведувачи, нови покриви и неодамна изградени домови
Кога покрив штотуку е поставен или обновен почнува да протекува, прашањето се префрла од состојбата на зградата на квалитетот на работата.
Изведувач на покриви извршува договор за работа согласно членовите 7:750 и по BW. При испорака, изведувачот во принцип е ослободен од одговорност за дефекти што клиентот разумно требало да ги открие во тој момент, поради што е важен преглед при предавање, со писмен список на резервации. За договорите за градежништво што спаѓаат под делот од приватното право на Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, кој стапи на сила на 1 јануари 2024 година, позицијата е поповолна за клиентот: изведувачот останува одговорен по испораката за дефекти што не биле откриени при испораката, освен ако тие дефекти не можат да му се припишат. Изведувачот, исто така, има обврска да го предупреди клиентот за неточности во задачата и за дефекти во материјалите или плановите за кои знаел или требало да знае.
Роковите се строги, но долги. Тужбата за дефект во испорачаната работа истекува две години откако клиентот се пожалил на тоа, а во секој случај дваесет години по испораката на зградата. Навремената жалба е посебен услов: клиентот мора да поднесе жалба во разумен рок по откривањето на дефектот, а молчењето може да го чини барањето дури и во рокот на застарување. Нашите статии за дефекти во градежништвото и одговорност и за дефекти во новоизградените домови детално ги обработуваат тие чекори.
Гарантните шеми додаваат дополнителен слој. Многу новоизградени домови се продаваат со гаранција според призната гарантна шема, а водонепропустливоста на покривот е нормално покриена за дефиниран број години утврдени во условите на шемата, а не со закон. Прочитајте го сертификатот: шемата, а не општото договорно право, обично ќе биде најбрзиот пат.
Трети лица не се обврзани со ништо од ова. Сосед чиј таван е уништен или минувач удрен од ќерамида може да постапи против сопственикот согласно член 6:174 BW без воопшто да се вклучи во договорот за градење. Тие исто така можат да го тужат изведувачот за деликт согласно член 6:162 BW каде што изработката била очигледно небрежна, а член 6:171 BW може дополнително да го направи клиентот одговорен за вината на неподреден изведувач кој извршува работи за неговиот бизнис. Сопственикот потоа бара регрес против изведувачот. Жртва која се справува со скриен дефект во купен имот повторно се соочува со различен сет правила, бидејќи правилото за двомесечно известување за продажба на потрошувачи не се однесува на купување куќа; таму купувачот мора да поднесе жалба во разумен рок.
Кое осигурување плаќа прво
Осигурувањето е обично најбрзиот извор на пари и во повеќето случаи вреди да се продолжи со полисата пред да се покрене постапка против одговорната страна. Осигурителите честопати плаќаат и потоа се расправаат за надомест на штета.
Осигурувањето на згради (opstalverzekering) ја покрива самата структура, вклучувајќи го покривот, оџаците и олуците, од ненадејни и надворешни настани како што се бура, град, гром, паѓање предмети и истекување на вода. Полисите ја дефинираат бурата според брзината на ветерот, а не според временските предупредувања издадени од KNMI, а прагот е поставен во условите на полисата, затоа прочитајте ја дефиницијата пред да претпоставите дека постои покритие. Стандардните исклучоци се поважни од опасностите: постепеното абење, задоцнетото одржување и дефектите во дизајнот или конструкцијата познати на сопственикот се исклучени речиси насекаде. Дури и кога самата загуба е исклучена, осигурителот обично ги надоместува трошоците за надомест, разумните трошоци за мерките преземени за спречување или ограничување на понатамошна штета.
Осигурувањето на содржината (inboedelverzekering) ги покрива имотот на станарот, што за закупецот е полисата што всушност ќе плати за уништената софа и лаптопот оштетен од вода. Осигурувањето од одговорност (aansprakelijkheidsverzekering) одговара на барања поднесени од трети страни, а за приватен станодавец или сопственик на стан тоа е полисата што одговара на барање од повреден минувач. Претпријатијата треба да проверат дали нивното општо осигурување од одговорност се протега на просториите што ги користат, со оглед на префрлањето на одговорноста според член 6:181 BW.
Доколку се одговори на повеќе од една полиса, се применува член 7:961 BW. Осигуреникот може да побара целосна надомест на штетата од осигурителот по свој избор, а осигурителите потоа го распределуваат товарот меѓу себе. Тоа правило постои за да не се најде жртвата во средина и вреди да се повика експлицитно кога осигурителите ќе почнат да се посочуваат едни кон други. Пријавете го инцидентот до секој потенцијално релевантен осигурител што е можно поскоро: член 7:941 BW бара брзо известување, а осигурител кој е навистина оштетен од доцнење на извештајот може да ја намали или одбие исплатата.
Докажување на барањето и пресметување на загубата
Одговорноста за оштетување на покривот се одлучува врз основа на докази, а повеќето од корисните докази исчезнуваат во рок од неколку дена.
Што да се обезбеди веднаш
Фотографирајте и снимајте го покривот, точката на влезот, внатрешните дамки и секој оштетен предмет, со видлив датум. Преземете ги временските мерења за локацијата и часот од KNMI, кој објавува историски податоци за своите станици. Побарајте од покривач писмена дијагноза за причината, а не само цитат, и чувајте ги отстранетите материјали каде што е тоа можно: кршливи ќерамиди или кородирано прицврстување вредат повеќе од еден пасус опис. Чувајте ги сметките за итни мерки. Доколку некој е повреден или е удрено возило, запишете го бројот на инцидентот во полицискиот извештај и земете ги податоците за секој сведок.
Не извршувајте трајни поправки пред да се евидентира причината. Вештер назначен подоцна, без разлика дали од осигурител или од суд, не може да го провери она што веќе е заменето, а товарот на докажување на дефектот е на подносителот на барањето.
Директна и последователна загуба
Холандскиот закон ја компензира всушност претрпената загуба, во две категории. Директната штета е трошокот за реставрација на самиот имот: замена на плочки, нов гипс картон, редекорирање, утврдено со фактура или со проценка на експерт. Последична загуба опфаќа сè што дефектот предизвикал надвор од зградата: уништен мебел и опрема, алтернативен сместувачки капацитет, изгубен промет каде што деловните простории не можеле да се користат и разумните трошоци за утврдување на загубата и за добивање исплата надвор од судот.
Мерката за оштетена стока е нејзината вредност во моментот на загубата, а не цената платена кога била нова, па затоа амортизацијата се применува на предмети со ограничен век на траење. Кога поправката чини помалку од замената, обично се доделува пониската бројка. Оригиналните фактури, записите за купување и фотографиите од предметите во употреба се она што го спречува осигурителот да утврди ниска вредност. Надомест за нематеријална штета е можна само во ограничените околности што ги дозволува Граѓанскиот законик, првенствено телесна повреда, а нашиот напис за надомест за нематеријална штета објаснува кога тоа се јавува. Кога одговорноста е утврдена, но износот е оспорен, загубата може да се квантифицира во посебна постапка за проценка на штетите.
Периоди на ограничување
Барањето за надомест на штета е предмет на член 3:310 BW: застарува пет години по денот кога оштетената страна дознала и за штетата и за лицето одговорно за неа, а во секој случај дваесет години по настанот што ја предизвикал. Свесност значи фактичко знаење доволно за да се поднесе барање, а не нејасно сомневање, но безбедната претпоставка е дека часовникот започнал кога дошла водата.
Петгодишниот период може да се прекине согласно член 3:317 BW со писмено известување во кое доверителот недвосмислено го задржува правото на исполнување. Едно препорачано писмо, повторувано пред секое истекување, го одржува побарувањето во живот додека траат преговорите. Против осигурителот може да се примени посебен договорен период, затоа проверете ја и полисата. Побарувањата под законскиот праг во член 93 Rv ги разгледува kantonrechter, каде што не е потребен адвокат; поголемите побарувања одат во rechtbank, каде што застапувањето од адвокат е задолжително. Упатства за процедуралниот пат се дадени во нашата статија за тоа како да се бара надомест на штета во Холандија.
Што да направите во првите денови по протекување или падната плочка
И сопствениците и станарите се должни да ја ограничат понатамошната загуба, а осигурителот може да ја намали исплатата доколку таа обврска била игнорирана.
Прво справувајте се со опасноста. Покријте го пробивот, преместете ја електрониката, уметничките предмети и документите во сува просторија и исклучете ја струјата во погодените области. Ако плочките сè уште се движат, оградете ја областа подолу и јавете се на бројот за итни случаи ако јавноста е во опасност. Чувајте ги сметките за церади, одвлажнувачи на воздух и трошоци за повик, бидејќи овие трошоци за надомест обично се надоместуваат дури и кога основното барање подоцна ќе биде одбиено.
Потоа, писмено и по правилен редослед, известете го: сопственикот или одборот на VvE ако сте закупец или сопственик на стан; осигурителот на зградите и осигурителот на содржини; општината каде што урнатините ја загрозуваат улицата; и соседите кои може да бидат погодени од водата што тече низ објектот. Испратете краток фактички резиме со фотографии и побарајте потврда за приемот. Овие потврди го одредуваат датумот на известувањето, што е она што го одредува почетокот на намалувањето на киријата, знаењето на сопственикот и течењето на роковите за застарување.
Откако ситуацијата ќе се стабилизира, добијте најмалку две понуди за поправка и изгответе попис на штетата. Формално писмо со барање, во кое се наведени фактите, правната основа и рокот, решава голем дел од овие прашања без постапка и го утврдува неисполнувањето на обврските што го бара барањето за надомест на штета. Кога истекувањето продолжува и одговорната страна не презема мерки, скратената постапка може да доведе до налог за извршување поправки во рок од неколку дена, а не од месеци. Кога аргументот е само за износот, редовните постапки се соодветниот пат.
Law & More советува сопственици, станари, сопственици на станови и здруженија на сопственици на домови за одговорност за оштетување на покривот и на надомест на добиената загубаНие ја проценуваме состојбата во документите, соработуваме со осигурителите и, доколку е потребно, покренуваме или браниме постапки. Доколку се соочувате со протекување, паднати плочки или побарување од сосед, ве молиме контактирајте ги нашите адвокати.
Како Law & More може да ви помогне со ова е објаснето на нашата адвокат за недвижнини страница.
