Холандскиот данок на пренос при стекнување недвижен имот се наплаќа по различни стапки во зависност од тоа кој купува и зошто. Намалена стапка се применува за дом што купувачот ќе го користи како главно живеалиште, ослободување од данок за почетници се применува за помлади купувачи кои купуваат за прв пат во рамките на ограничување на вредноста, а значително повисока општа стапка се применува за имот стекнат за инвестиција или изнајмување. Стапките и ограничувањето на вредноста се утврдуваат годишно, така што бројката што е важна е онаа што е во сила на датумот на преносот.
Две точки предизвикуваат најголеми спорови. Намалената стапка зависи од писмена изјава за планираното главно живеалиште, поднесена пред преносот и проценета врз основа на фактичката позиција потоа. А стапката се утврдува во моментот на испорака пред нотарот, а не во моментот на потпишување на договорот за купопродажба - што го прави датумот на завршување финансиска одлука, како и практична.
Двете мерки
Со цел да се реализира горенаведената цел на нацрт-законот, ќе се воведат две измени или барем мерки во областа на данокот на трансфер од 2021 година. Се очекува ова да го зголеми бројот на станбени трансакции од страна на почетните купувачи и намалување на станбените трансакции од страна на инвеститорите.
Првата мерка во овој контекст се однесува на почетниците и, накратко, повлекува ослободување од данокот на трансфер. Со други зборови, стартерите веќе не мора да плаќаат данок на трансфер од 1 јануари 2021 година, така што купувањето дом ќе им стане многу поевтино. Како резултат на ослободувањето, вкупните трошоци за купување на домот, во зависност од зголемувањето на вредноста на домовите, навистина ќе се намалат.
Забелешка: ослободувањето е еднократно и цената на домот не смее да надмине 400,000 евра од 1 април 2021 година. Покрај тоа, ослободувањето важи само кога преносот на имотот се одвива кај нотар по граѓанско право на или по 1 јануари 2021 година и моментот на потпишување на договорот за купопродажба не е одлучувачки.
Другата мерка се однесува на инвеститорите и значи дека нивните аквизиции ќе се оданочуваат по повисока општа стапка од 1 јануари 2021 година. Оваа стапка ќе се зголеми од 6% на 8% на споменатиот датум. За разлика од почетниците, на инвеститорите им станува поскапо купувањето дом. За нив вкупните трошоци поврзани со купувањето на домот ќе се зголемат како резултат на зголемувањето на стапката на данокот на промет.
Инаку, со оваа стапка не се оданочуваат само набавките на нестанови, вклучително и деловните простории, туку и стекнувањето на станови што нема да се користат или само привремено се користат како главна резиденција. Во овој контекст, според образложението на предлог-законот за усогласување на данокот на трансфери, да се земе предвид, на пример, викендица, куќа што родителите ја купуваат за своето дете и куќи што не ги купуваат физички лица, туку правни лица како што се домување корпорации.
Стартер или инвеститор?
Но, која мерка треба да ја имате на ум? Со други зборови, дали сте стартер или инвеститор? Дали некој навистина првпат влегува на пазарот на станови окупирана од сопственици и никогаш претходно не купил дом, може да се земе како почетна точка за одговор на ова прашање.
Но, кој се квалификува за стартно ослободување и за кого се однесува зголемувањето на стапката на данокот на промет, не се утврдува врз основа на овој критериум. За ослободувањето не е важно дали вие како купувач веќе сте поседувале дом претходно. Со други зборови, куќата не мора да биде вашиот прв дом во кој живее сопственик за да се квалификувате за ослободување.
Предлог-законот за прилагодување на данокот на трансфер користи сосема поинаква почетна точка. Дали може да се класифицирате како почетник и затоа имате шанса за ослободување од стартерот, зависи од три кумулативни критериуми. Критериумите се како што следува:
- Возраста на стекнувачот. За да се сметате за стартер, мора да имате помеѓу 18 и 35 години. Во сметката е искористена горната граница од 35 бидејќи истрагата на АФМ покажала дека во просек потешко е да се поднесат трошоците за купувачот на пониска возраст од 35 години. Дополнително, за примена на ослободувањето со долната граница од 18 години, важи условот да сте полнолетни.
- Целта на оваа долна граница е да се спречи неправилно користење на ослободувањето за почетници: не е можно законските застапници да го користат ослободувањето при купување куќа на име на малолетно дете. Понатаму, старосните ограничувања мора да се применуваат по стекнувач, дури и во случај еден дом да биде купен од повеќе стекнувачи заеднички. Ако еден од стекнувачите е постар од 15 години, за овој купувач се применува следново: нема ослободување од негова страна.
- Стекнувачот претходно не го применил ова ослободувањеКако што споменавме, ослободувањето од данок на промет може да се користи само еднаш. За да се осигурате дека ова правило нема да биде прекршено, мора јасно, цврсто и безрезервно да изјавите во писмена форма дека претходно не сте го примениле ослободувањето од данок на промет. Оваа писмена изјава потоа мора да се достави до нотарот за граѓанско право за да се побара ослободување од данок на пренос.
- Во принцип, граѓанскиот нотарот може да се потпре на оваа писмена изјава, освен ако знаел дека изјавата е погрешно издадена. Ако потоа се покаже дека вие како стекнувач сте го примениле ослободувањето порано и покрај издадената изјава, сепак ќе се направи дополнителна проценка.
- Користењето на куќата освен привремено како главно живеалиште од страна на стекнувачот. Со други зборови, опсегот на ослободувањето за почетници е ограничен на стекнувачите кои всушност ќе живеат во домот. Во однос на овој услов, потребно е и вие како стекнувач јасно, цврсто и без резерва писмено да се изјасните дека куќата ќе се користи поинаку освен привремено и како главно живеалиште, како и да ја доставите оваа писмена изјава до граѓанско-правен нотар пред стекнувањето ако стекнувањето оди преку него.
- Под привремена употреба се подразбира, на пример, изнајмување на куќата или нејзино користење како викендица. Додека главната резиденција вклучува регистрација во собранието и градење живот таму (вклучувајќи спортски активности, училиште, место за богослужба, грижа за деца, пријатели, семејство). Ако, како стекнувач, нема да го користите новиот дом како ваша главна резиденција или само привремено од 1 јануари 2021 година, сепак ќе бидете оданочени со општата стапка од 8%.
Проценката на овие критериуми, а со тоа и одговорот на прашањето дали се квалификувате за примена на изземањето, се одвива кога куќата е стекната. Поточно, ова е моментот кога актот за продажба е составен кај нотарот. Непосредно пред извршувањето на нотарскиот акт, писмената изјава во врска со вториот и третиот услов исто така мора да се достави до нотарот. Моментот во кој е потпишан договорот за купопродажба не е важен за издавањето на писмената изјава, исто како што е и за стекнувањето на ослободувањето од почетниците.
Купувањето дом е важен чекор и за почетникот и за инвеститорот. Дали сакате да знаете во која категорија припаѓате и кои мерки мора да ги земете предвид од 2021 година па натаму? Или ви е потребна помош при поднесување на изјавата потребна за ослободувањето? Тогаш контактирајте ја Law & More. Нашите адвокати се експерти во областа на недвижностите и договорното право и со задоволство ќе ви дадат помош и совети. Нашите адвокати со задоволство ќе ви помогнат и во процесот на следење, на пример кога станува збор за составување или проверка на договорот за купопродажба.
