Многу сопственици на недвижности се соочуваат со истото прашање. Приходите од кирија опаѓаат, додека трошоците за одржување, даноците и другите трошоци продолжуваат да растат. Затоа е природно да се размисли дали имотот би можел да биде подобро да се изнајми во приватниот сектор. Но, кога тоа е всушност дозволено? И дали можете едноставно да конвертирате регулиран имот за изнајмување во приватниот сектор?
Краткиот одговор: не, обично не за време на тековен закуп. Вашите опции се ограничени сè додека тековниот закупец живее во имотот. Сепак, постојат патишта што можат да водат од регулирана кирија до приватниот сектор со текот на времето. Овој блог објаснува кои се правилата, каде лежат можностите и каде сопствениците на недвижности честопати грешат.
Прво основите: кога имотот е регулиран, а кога не?
Дали имотот спаѓа под регулирана закупнина или во приватниот сектор зависи од системот за проценка на станбени имоти, познат на холандски како woningwaarderingsstelsel (WWS). Овој систем базиран на поени го проценува квалитетот на имотот врз основа на фактори како што се површината на подот, објектите како што се кујната и бањата, вредноста на општинскиот имот (WOZ), енергетската ознака и состојбата на имотот.
Само кога имотот ќе достигне доволен број поени во релевантниот момент, може да стане возможно изнајмувањето од страна на приватниот сектор. Тоа значи дека не е важна само киријата што сакате да ја наплаќате - она што е важно пред сè е правната класификација на имотот во моментот кога започнува закупот.
Ова е клучна поента: не можете подоцна да конвертирате постоечки регулиран договор за закуп во приватен сектор, едноставно затоа што пазарот се променил или вредноста на имотот се зголемила.
За време на тековен закуп: речиси и да нема простор за маневрирање
Доколку закупецот живее во имотот според регулиран договор, не можете еднострано да ја зголемите киријата на ниво на приватен сектор. Закупецот има и сигурност на правото на сопственост и заштита на цената на киријата. Токму тоа е суштината на регулираниот изнајмување.
Многу сопственици на недвижности веруваат дека промената е можна откако пазарната вредност на имотот ќе се зголеми, вредноста на општинскиот имот ќе се зголеми или имотот ќе се подобри. Но, тие околности речиси никогаш не се доволни сами по себе за да се претвори постоечкиот регулиран закуп во договор од приватниот сектор.
Договори со закупецот: помалку едноставни отколку што изгледаат
Понекогаш се претпоставува дека сопственикот на имотот и закупецот можат едноставно да се договорат дека имотот отсега ќе припаѓа во приватниот сектор. Во теорија, тоа е замисливо, но во пракса ретко е правно безбеден пат. Законот за изнајмување станбени објекти содржи голем број задолжителни прописи дизајнирани да ги заштитат закупците.
Тоа значи дека не секој договор е автоматски важечки, дури и ако двете страни се чини дека се согласуваат. Доколку договорот ефикасно резултира со губење на заштитата на која има право закупецот, тој договор подоцна може да се поништи. За сопствениците на недвижности, затоа ова генерално не е разумен пат без претходна соодветна правна проверка.
Најреален пат: повторно издавање под кирија откако закупецот ќе си замине
За повеќето сопственици на недвижности, вистинската можност се појавува само кога имотот ќе се испразни. Откако закупецот ќе си замине, можете повторно да процените во моментот на повторно издавање во кој сегмент спаѓа имотот. Во тој момент релевантните прашања се: колку поени моментално добива имотот, дали тоа го става во регулирана кирија, во средниот пазарен сегмент или во приватниот сектор и која почетна кирија можете законски да ја договорите?
За многу сопственици на недвижности ова е природна пресвртница. Не за време на постоечкиот закуп, туку во моментот кога се појавува нов закупец.
Барањето повисока кирија не е решение
Ова е честа грешка. Некои сопственици на недвижности едноставно ставаат повисока кирија во договорот и претпоставуваат дека имотот затоа спаѓа во приватниот сектор. Но, ако имотот не се квалификува за изнајмување во приватниот сектор според системот на поени, закупецот подоцна може да ја оспори киријата. Потоа таа ќе се намали на регулираното ниво, потенцијално со обврски за отплата.
Практичната лекција е едноставна: прво утврдете дали имотот може слободно да се изнајмува, а потоа одредете ја киријата.
Подобрување на имотот: честопати најпаметната подготовка
Ако вашата цел е со текот на времето да се преселите во приватниот сектор, може да биде вредно да направите целни подобрувања на имотот. Не секоја инвестиција помага, но некои промени навистина можат да додадат поени. Помислете на надградби за одржливост и подобра енергетска етикета, реновирање на кујната или бањата, подобрувања на квалитетот на конструкцијата или подобри објекти и завршни обработки.
Козметичките работи обично не се доволни. Подобрувањата треба да бидат такви што всушност се сметаат во системот на бодови. Затоа е логично прво да се изврши проценка на бодовите, а потоа да се инвестира. На тој начин ќе знаете дали реновирањето навистина ќе ве турне над прагот или ќе трошите пари без никаква правна корист.
Привремените договори не се излез
Некои сопственици на недвижности се надеваат дека со користење на привремени договори за закуп можат да добијат поголема контрола врз тоа кога имотот ќе стане празен. Но, привремените договори се строго ограничени од 2024 година. Во многу случаи, почетната точка е сега кога закупецот добива договор на неопределено време. Секој што се обидува да создаде поголема флексибилност преку привремен договор ризикува закупецот да се покаже дека има целосна сигурност на правото на сопственост без оглед на тоа. Како стратегија за преминување од регулиран закуп во приватниот сектор, привремениот закуп ретко е сигурен.
Не заборавајте го средниот пазарен сегмент
Пазарот за изнајмување повеќе не се состои само од регулирана кирија и приватен сектор. Средниот сегмент игра сè поважна улога. Имотот што изгледа економски привлечен за приватниот сектор, сепак може законски да потпадне под порестриктивни правила за кирија. Затоа, при повторно издавање под кирија, не е доволно само да се прашате дали е можно изнајмување во приватен сектор. Исто така, треба да проверите дали имотот може да припаѓа во средниот пазарен сегмент.
Практичен план чекор-по-чекор
Како сопственик на недвижен имот сакате да знаете дали вашиот имот може да се пресели во приватниот сектор? Работете низ следните чекори по ред. Започнете со мапирање на моменталната состојба со изнајмувањето: видот на договорот, кога започнал закупот, моменталната кирија и позицијата на закупецот. Потоа, спроведете ажурирана проценка на поени - не инстинктивно, туку конкретно и со соодветна основа. Потоа, процените дали имотот може да се дерегулира во моментот на повторно издавање. После тоа, истражете кои подобрувања би додале дополнителни поени и спроведете анализа на трошоците и придобивките. Одредете ја киријата само по правен преглед, а договорите и стратегијата однапред нека ги процени специјалист.
Што значи ова за вас во пракса?
Како сопственик на недвижен имот, вашите опции за време на тековниот закуп се ограничени. Најдобрите можности се појавуваат кога имотот ќе се испразни и ќе го издадете повторно под наем. Тогаш можете да процените дали имотот се квалификува за различен сегмент врз основа на неговиот резултат и дали инвестициите се исплатливи.
Преминувањето од регулирана кирија во приватниот сектор не е прекинувач што можете едноставно да го префрлите. Тоа е стратешки момент што бара солидна проценка на поентите, разбирање на тековните правила за изнајмување, реално планирање, а понекогаш и однапред инвестирање. Сопствениците на недвижности кои добро се подготвуваат избегнуваат спорови подоцна и донесуваат подобро информирани одлуки за приносите и стратегијата за изнајмување.
Сакате да знаете дали вашиот имот може да се квалификува за изнајмување во приватен сектор кога повторно ќе го издадете под наем? Започнете со правилно проценување на бодовите и законската позиција за изнајмување. Токму на таа раскрсница се прават многу грешки во пракса, а темелна проверка однапред може да спречи голем финансиски ризик.
