Добивте пресуда. Судот го одобри вашето побарување и на спротивната страна ѝ е наложено да плати. Но, должникот не плаќа. Доколку поседува имот, присилната продажба на тој имот може да биде начин за наплата на вашето побарување. Ова се нарекува извршна продажба (executoriale verkoop). Патот до успешно извршување, сепак, е долг, скап и неизвесен. Во оваа статија објаснуваме како функционира процесот и со кои ризици се соочувате вие, како доверител, по патот.
Извршна титула: почетна точка
Извршувањето врз имот секогаш започнува со извршна исправа (executoriale titel). Ова е документ врз основа на кој законот дозволува извршување. Најчестата исправа е судска пресуда, но нотарски акт или судска одлука исто така може да послужат како исправа. Пресудата мора да биде прогласена за привремено извршна, или рокот за жалба мора да е истечен. Без важечка извршна исправа, извршувањето не може да започне.
Услуга и налог за плаќање
Пред да може да се наметне каква било заплена, судскиот извршител мора формално да ја достави пресудата до должникот - односно официјално да ја достави. Потоа, судскиот извршител издава налог за плаќање. Според член 439 од Холандскиот закон за граѓанска постапка (Rv), на должникот му се даваат најмалку два дена доброволно да плати. Само откако ќе истече тој рок без плаќање, може да започне фактичкото извршување.
Овој чекор не е само формалност. Доколку доставата е неисправна или налогот не е издаден правилно, должникот може да го оспори извршувањето. Затоа е важно извршителот да ја изврши работата прецизно.
Извршна заплена врз имотот
По истекот на рокот за плаќање, извршителот поставува извршна заплена врз имотот. Оваа заплена се регистрира во јавните регистри на Катастарот на недвижности (Член 505 Rv). Од тој момент, заплената е видлива за трети лица и имотот е правно оптоварен. Во принцип, должникот повеќе не може да го продаде имотот или да го оптовари со нови права. Доколку сепак го сторат тоа, купувачот или новиот ограничен носител на права не може да се потпре на таа трансакција во однос на доверителот што ја запленил.
Извршниот службеник го известува должникот и сите хипотекарни доверители за заплената. Хипотекарните доверители имаат право сами да го преземат извршувањето — повеќе за ова подоцна.
Јавното наддавање
Главното правило е дека извршната продажба се одвива преку јавно наддавање (член 514 Rv et seq.). Аукцијата ја организира нотар од граѓанското право, кој исто така ги составува условите за наддавање. Имотот се објавува однапред преку јавни регистри и обично преку специјализирани платформи за аукција. Нотарот се грижи за публицитетот, ги составува информативните документи и ја спроведува самата аукција.
На денот на аукцијата, заинтересираните страни можат да дадат понуди. Имотот се доделува на оној што ќе понуди највисока цена, по што нотарот го составува купопродажниот договор. Куповната цена генерално мора да се плати во рок од неколку недели. По плаќањето, преносот се врши преку нотарски акт за извршна продажба, кој исто така е регистриран во Катастарот на недвижности.
Приватна продажба како алтернатива
Покрај јавната аукција, член 3:268(2) од Холандскиот граѓански законик (BW) нуди можност за приватна продажба. За ова е потребна дозвола од судијата за претходна помош, која ја бара должникот или хипотекарниот доверител - а не самиот доверител кој ја придружува. Судијата ја дава таа дозвола ако е веројатно дека приватната продажба ќе донесе поголем принос од аукцијата.
Во пракса, овој пат се повеќе се избира, особено кога сите вклучени доверители се согласуваат со него. Приватната продажба генерално се одвива полесно, достигнува повисока цена и заштедува трошоци за аукција. За доверителот, во многу случаи е разумно активно да размислува за оваа опција.
Што ако должникот не е единствен сопственик?
Во пракса, должникот честопати не е единствен сопственик на имотот. Честа ситуација е двајца сосопственици кои поседуваат еднаков, неподелен половина дел - на пример партнери кои заедно купиле куќа. Ова има значајни последици за извршувањето.
Доверител кој го запленил еден сосопственик, во принцип, може да заплени и продаде само неподелениот дел од имотот на тој должник, а не имотот како целина (член 3:175 од Холандскиот граѓански законик, BW). Делот на другиот сосопственик е надвор од опсегот на извршувањето, бидејќи тоа лице не е одговорно за долгот. Затоа, доверителот не може едноставно да ја продаде целата куќа на аукција.
Тешкотијата е во тоа што неподелена половина од акцијата е многу тешка за продажба. Речиси никој купувач не е спремен да стекне делумен удел и да стане сосопственик заедно со странец, со сите практични компликации што тоа ги носи. На јавна аукција, таквата акција, ако воопшто се продаде, ќе достигне само дел од нејзината пропорционална вредност.
Поради таа причина, доверителот обично ќе сака заедницата да се подели. Според член 3:180 BW, доверител кој запленил дел од сосопственик може да бара поделба на заедницата (verdeling), дури и против желбите на другиот сосопственик. Преку поделба, целиот имот може да се продаде, а нето добивката да се подели меѓу сосопствениците според нивните удели. Доверителот потоа може да го надомести делот на должникот од добивката, додека делот на другиот сосопственик му се исплаќа на тоа лице и останува надвор од дофатот на доверителот.
Различна ситуација се јавува кога сосопствениците се во брак во заедничка сопственост (gemeenschap van goederen) и долгот е заеднички долг. Во тој случај целата заедница - вклучувајќи го и целиот имот - во принцип може да послужи како регрес, бидејќи двајцата брачни другари се одговорни. Истото важи и за други долгови за кои двајцата сопственици се солидарно одговорни, како што е заедничкиот заем. Меѓутоа, кога само еден од сопствениците е должник на приватен долг, важи ограничувањето на делот на тоа лице.
Затоа, за доверителот е од суштинско значење да провери, пред да изврши заплена, кои се регистрираните сопственици на имотот и врз основа на што го поседуваат. Земјишниот регистар (Катастар) ја покажува сопственичката позиција. Дали може да се изврши извршување врз целиот имот или само врз неподелен дел во голема мера ги одредува изгледите за наплата - како и трошоците и времето што ќе го бара патот.
Распределба на приходите: распоредот по рангирање
Откако имотот ќе биде продаден и ќе биде примена куповната цена, средствата мора да се распределат. Доколку има повеќе доверители — што обично е случај со спроведување на законот за имот — се врши ранг-листа (rangregeling) (член 551 Rv et seq.). Нотарот или надзорниот судија одредува кои доверители се платени и по кој редослед.
Хипотекарниот доверител е на прво место. Потоа доаѓаат сите преференцијални доверители, како што се даночните власти. После тоа, се плаќаат трошоците за самото извршување. Она што ќе остане потоа се распределува меѓу доверителите што ја припојуваат постапката според рангот на нивниот датум на припојување: оној што е припоен порано има повисок ранг. Она што ќе остане по целосната распределба оди кај должникот.
Ризик 1: хипотекарниот кредитор има приоритет
Најфундаменталниот ризик за доверителот е редоследот на рангирање. Банка или друг хипотекарен заемодавател има хипотекарно право врз имотот и затоа структурно се рангира пред доверителот што го придружува. Ова значи дека хипотекарниот долг - вклучувајќи ги заостанатите камати и дополнителните трошоци - прво се плаќа од приходите од продажбата. Само она што потоа останува е достапно за доверителот.
За имот со висок хипотекарен долг во однос на неговата пазарна вредност, може практично да не остане ништо за доверителот што ја приложува хипотеката откако ќе се отплати - дури и ако имотот се продаде по разумна цена.
Ризик 2: приходите од извршување се пониски од очекуваните
Имотите продадени преку јавна аукција структурно достигнуваат цена помала од имотите што се нудат приватно на отворениот пазар. Понудувачите знаат дека купуваат имот на принудна продажба: тие имаат ограничени можности за увид, состојбата на имотот не е секогаш целосно позната и постои можност поранешниот станар да не го напушти доброволно. Сето ова се одразува во пониска цена на понудата.
Во пракса, приходите од извршување редовно се од 15 до 30 проценти под вредноста на отворениот пазар, а понекогаш и повеќе. Доверител кој ги базирал своите пресметки врз основа на официјалната даночна вредност (WOZ) или извештајот за проценка може да се соочи со непријатно изненадување по аукцијата.
Ризик 3: конкурентски придружни доверители
Доверителот ретко е единствениот што има око врз имотот на должникот. Други доверители исто така може да имаат ставено запленета книшка, а нивниот ранг се одредува според датумот на кој нивната запленета книшка е регистрирана во Катастарот на недвижности. Оној што е регистриран порано има приоритет.
Доверител кој доцна се појавува во играта ризикува да заврши на крајот од аранжманот за рангирање, а расположливите средства дотогаш ќе бидат исцрпени. Затоа е препорачливо да се пристапи кон заплена што е можно побрзо по добивањето на извршна исправа.
Ризик 4: трошоците ги намалуваат приходите
Извршувањето врз имот вклучува значителни трошоци: трошоци на извршител за услугата и заплената, нотарски трошоци за аукцијата или приватната продажба, трошоци за регистрација во Катастарот и евентуални трошоци за иселување доколку должникот не го напушти имотот доброволно. Сите овие трошоци се одбиваат од приходите од продажбата пред да им се исплатат на доверителите.
Иако трошоците за извршување се рангираат пред обичните побарувања, тие ги намалуваат нето приходите што му се достапни на доверителот. За имоти со релативно ниска вредност или со висок хипотекарен долг, трошоците можат да проголтаат значителен дел од кој било расположлив вишок.
Ризик 5: постапка за спроведување на забрана
Должникот има право да го оспори извршувањето преку постапка за забрана за извршување (executiekortgeding) пред судијата за претходна помош (член 438 Rv). Тие можат да бараат извршувањето да се суспендира, на пример затоа што тврдат дека побарувањето веќе е (делумно) наплатено, дека постои злоупотреба на овластувањето за извршување или дека се појавиле нови околности што стојат на патот на извршувањето.
Само неможноста за плаќање во принцип не е доволна основа за суспензија. Но, постапките за забрана чинат време и пари, дури и ако на крајот се докаже дека доверителот е во право. Процесот може да се одложи со недели, додека трошоците се зголемуваат.
Ризик 6: скратено извршување од страна на хипотекарниот доверител
Член 3:268 BW му дава на хипотекарниот доверител право на скратено извршување (parate executie): тие можат да го продадат имотот без да се бара судски документ и без придружниот доверител да мора да даде дозвола. Доколку должникот, исто така, не ги исполни своите хипотекарни обврски, банката обично ќе одлучи самата да продолжи со извршувањето.
Во тој случај, доверителот што ја придружува постапката целосно ја губи контролата. Банката го одредува времето, методот на продажба и нотарот. Доверителот може само да почека да види дали нешто му останува откако ќе се отплати хипотекарниот долг и дополнителните трошоци.
Ризик 7: банкрот на должникот
Доколку должникот е прогласен за банкрот за време на постапката за извршување, стечајниот управник ги остварува правата на должникот. Потоа, запленетата недвижност станува дел од стечајната маса и поединечното извршување во принцип се запира. Оттогаш па натаму, прашањето се решава преку стечајната постапка.
Повереникот одлучува за продажба на имотот, а средствата се распределуваат во согласност со Законот за стечај. За необезбеден доверител - без хипотека или залог - ова во повеќето случаи значи дека ќе му биде исплатен само ограничен процент од неговото побарување, ако воопшто му биде исплатен.
Ризик 8: преостанатиот долг не решава ништо
Дури и успешното извршување не мора да значи дека побарувањето е целосно задоволено. Доколку приходите од продажбата, по одбивањето на хипотекарниот долг, трошоците и другите побарувања, не се доволни за покривање на целото побарување, останува преостанат долг. Должникот е лично одговорен за него.
Но, должникот кој го изгубил својот дом и може да се наоѓа во финансиски тешкотии генерално има малку средства што можат да се надоместат. Доверителот потоа формално има преостанато побарување, но шансата за негово всушност наплата во пракса е ограничена.
Ризик 9: спроведување на првостепена пресуда додека ја губите жалбата
Пресудата донесена во прв степен често се прогласува за привремено извршна. Ова значи дека ви е дозволено да продолжите со извршувањето додека жалбата сè уште е во тек и затоа пресудата сè уште не е правосилна. Ова може да изгледа привлечно бидејќи не мора да чекате, но носи значителен ризик: ако жалбата е одлучена против вас и пресудата е поништена, правната основа врз која сте ја извршиле пресудата врз имотот паѓа вон сила со ретроактивно дејство.
Последиците од ова можат да бидат далекусежни. Потоа ќе извршите без важечки документ за сопственост и, во принцип, сте одговорни за загубата што ја претрпел должникот како резултат на тоа. Бидејќи имотот во меѓувреме е продаден и префрлен на трето лице, генерално повеќе не можете да ја поништите таа продажба: купувачот кој го стекнал имотот во добра намера на аукција за извршување е заштитен. Потоа ќе мора да ги вратите средствата што сте ги добиле и, покрај тоа, да ја надоместите дополнителната загуба, како што е разликата помеѓу вредноста на извршувањето и вистинската вредност на имотот, трошоците за преселба и каква било последователна штета.
Оваа одговорност е, згора на тоа, строга одговорност базирана на ризик: секој што спроведува пресуда што подоцна е поништена, дејствува на свој ризик, дури и ако бил целосно во добра намера. Затоа, губењето на жалбата може да ве чини повеќе од првичното барање. Поради таа причина, секогаш мерете колку е силен вашиот случај, дали другата страна нуди правна заштита за евентуално враќање на штетата и дали е мудро да се чека исходот од жалбата, наместо веднаш да се спроведе.
Кој е најдобриот тек на дејствување како доверител?
Пред да се продолжи со извршување врз имот, потребна е внимателна проценка. Поставете си ги следниве прашања: која е моменталната пазарна вредност на имотот и колку е висок хипотекарниот долг? Дали постојат други доверители кои се придружуваат и каков е нивниот ранг? Дали има средства или приходи на должникот врз кои извршувањето е поедноставно и поевтино? И дали пријателското решавање - без разлика дали е под закана од извршување - е реална опција?
Заканата со спроведување понекогаш е поефикасна во пракса од самото спроведување. Должниците кои знаат дека нивниот дом е во прашање честопати се подготвени да прифатат договор за плаќање или спогодба што претходно ја одбиле. Добро навремено писмо со барање или известување за спроведување може да го донесе посакуваниот резултат без да мора целосно да се заврши долгиот и скап процес на спроведување.
Заклучок
Извршната продажба на имот е моќен инструмент во рацете на доверителот, но не и гаранција за целосна наплата на побарувањето. Процесот вклучува неколку правни, финансиски и процедурални ризици кои бараат добра подготовка и стратешки избори. Приоритетот на хипотекарниот доверител, пониските приходи од извршување, трошоците за судски спор, можноста за постапка за забрана и ризикот од банкрот го прават овој пат по кој не треба да се тргне лесно.
Дали вие, како доверител, сакате да ви бидат исцртани опциите за наплата или ви е потребен совет за тоа дали извршувањето е вистинскиот чекор во вашата ситуација? Адвокатите во Law & More со задоволство ќе ви помогнат.
Најчесто поставувани прашања
Што ми е потребно за да се изврши заплена на имот?
Ви е потребен извршен наслов: обично судска пресуда која е прогласена за привремено извршна или чиј рок за жалба е истечен. Врз основа на тоа, извршител може да ја достави пресудата, да издаде налог за плаќање, а потоа да наметне извршна заплена врз имотот на должникот.
Колку време трае процесот од прикачувањето до вистинската продажба?
Ова варира, но треба да сметате на минимум од три до шест месеци. Законските периоди за објавување на аукција за спроведување, можноста за постапка за забрана од страна на должникот и сите спорови околу договорот за рангирање можат дополнително да го продолжат процесот. Приватната продажба преку судијата за прелиминарна помош во некои случаи може да продолжи побрзо.
Може ли должникот да го запре извршувањето?
Должникот може да покрене постапка за забрана за извршување пред судијата за претходна помош и да побара одложување на извршувањето. Ова не успева лесно: само неможноста за плаќање не е доволна. Судијата интервенира кога има злоупотреба на моќ, нови факти што го блокираат извршувањето или очигледна грешка во пресудата. Сепак, постапките за забрана секогаш го одложуваат процесот, дури и ако должникот на крајот е неуспешен.
Што се случува ако приходите од продажбата се пониски од долгот?
Доколку средствата од извршувањето не се доволни за да се задоволи целосното побарување, останува преостанат долг. Должникот останува лично одговорен за него. Меѓутоа, во пракса, наплатата на тој преостанат долг е тешка: должникот кој го изгубил својот дом генерално има малку средства за надомест. Можете да го евидентирате преостанатото побарување и подоцна повторно да примените мерки за извршување ако должникот стекне нови средства.
Дали банката има приоритет пред мене како доверител?
Да. Хипотекарниот кредитор - обично банката што ја обезбедила хипотеката - има преференцијална позиција и прво се плаќа од приходите од продажбата. Само она што останува откако ќе се отплати хипотекарниот долг оди кај доверителите, распределено според рангот на нивниот датум на заплена.
Можам ли јас, како доверител, да спроведам и приватна продажба?
Не директно. Барањето за приватна продажба согласно член 3:268(2) BW мора да го поднесе должникот или хипотекарниот доверител, а не доверителот што ја придружува постапката. Сепак, можете активно да размислите и да дадете согласност, што ги зголемува шансите судијата за прелиминарна помош да го одобри барањето. Приватната продажба генерално дава поголем принос од аукцијата, што е исто така во ваш интерес.
Што ако должникот го поседува имотот заедно со некој друг?
Потоа, во принцип, можете да извршите само врз сопствениот неподелен дел на должникот, а не врз делот на другиот сопственик, кој не е одговорен за долгот. Бидејќи делумниот дел е едвај продажлив, придружниот доверител може да бара поделба на заедницата согласно член 3:180 BW, така што целиот имот ќе се продаде, а вие ќе го надоместите делот на должникот од приходите. Ова е различно кога двајцата сопственици се одговорни, на пример, брачни другари кои се во брак во заедница на имот со заеднички долг; во тој случај целиот имот може да послужи како регрес.
Што се случува ако должникот банкротира за време на извршувањето?
При стечај на должникот, стечајниот управник ги остварува своите права и индивидуалното извршување во принцип се запира. Имотот станува дел од стечајната маса. Стечајниот управник го продава имотот и ги распределува средствата во согласност со Законот за стечај. Како необезбеден доверител - без право на обезбедување - тогаш се рангирате на крајот од редот и шансата за целосна наплата е мала.
Дали спроведувањето врз имот е секогаш најдобриот избор?
Не по дефиниција. Извршувањето врз имот е тешка и скапа мерка. Во некои случаи, други средства за наплата - како што се заплена на банкарски салда или заплена на плата - се побрзи и поевтини. Покрај тоа, заканата од извршување може да биде доволна за да го поттикне должникот кон пријателски договор. Препорачливо е однапред да се консултирате со адвокат кој може да ги процени опциите за наплата во вашата специфична ситуација.
