Доколку вашиот бивш партнер одбие да го продаде домот што го поседувате заедно, можете да побарате од судот да наложи поделба на куќата, што може да значи продажба на трето лице, јавно наддавање или доделување на куќата на еден од вас со плаќање. Според член 3:178 од Холандскиот граѓански законик (BW), ниеден сосопственик не може да биде принуден да остане во сосопственост на неодредено време; главниот исклучок е тоа што судот може да ја одложи поделбата кога непосредната поделба би ѝ наштетила непропорционално на едната страна, на пример поради децата.
Подолу ќе ги најдете опциите по редослед: од преговарање и медијација до скратена постапка и постапка за поделба, колку чини секоја опција и колку време трае, и што се случува со хипотеката и трошоците во меѓувреме.
Доколку сосопствениците не можат да се согласат, член 3:185 BW му дозволува на судот самиот да ја одреди поделбата: со доделување на куќата на едниот од нив наспроти плаќање на делот на другиот, со наредување на продажба или со наредување на друг метод на поделба. Судот може да пресуди и дека неговата пресуда го заменува соучесништвото што другата страна го одбива.
Правото на поделба не е апсолутно. Судот може да ја одложи поделбата кога интересите на едната страна би биле непропорционално оштетени, а за поранешна двојка, позицијата на децата е многу важна. Но, неопределеното одбивање не е одржливо: исходот од застојот не е ништо да не се случи, туку судот одлучува, честопати помалку поволно за страната што го попречила.
Два практични проблеми мора да се решат заедно со правното прашање. Првиот е хипотеката. Сосопственикот кој сака да биде ослободен од заедничка и семејна одговорност за хипотеката има потреба од согласност од заемодавателот. Дали страната што останува може сама да ја носи хипотеката се проценува врз основа на неговиот или нејзиниот сопствен приход; ако не, распределбата не е можна и продажбата на трето лице е единствениот реален пат.
Вториот е преодниот период. Додека ситуацијата продолжува, каматата за хипотеката, трошоците за работење и евентуално надоместокот за ексклузивно користење на куќата продолжуваат да се натрупуваат. Тие се наплаќаат при поделбата, поради што е важно да се води евиденција за тоа што секој од вас платил уште од првиот месец.
Зошто бившиот партнер одбива да соработува со продажбата?
Обично поради емоционална приврзаност, финансиски грижи или тактики во пошироката разделба. Разбирањето на причината ви помага да го изберете пристапот што најверојатно ќе функционира.
Крајот на врската е тежок. Кога вашиот бивш партнер не соработува со продажбата на куќата, што на холандски често се опишува како „ex werkt niet mee aan verkoop woning“ , стресот може значително да се зголеми. Се обидувате да изградите нов живот, но сè уште сте финансиски врзани за заедничка хипотека и куќа што станала извор на конфликт.
Ваквата ќор-сокак предизвикува повеќе од емоционален стрес. Може да ве спречи да добиете нова хипотека или да купите нов дом, бидејќи постојната хипотека сè уште се смета за дел од вашиот капацитет за позајмување.
Кои се вообичаени причини за несоработка?
Во нашата пракса, одбивањето за продажба обично произлегува од еден од неколкуте основни проблеми:
Емоционална приврзаност: куќата ги чува спомените од животот што сте го изградиле заедно. За некои луѓе, отпуштањето се чувствува како конечно признание дека врската е завршена.
Финансиски грижи: вашиот бивш партнер може да се плаши дека не може сам да си дозволи нов дом. Одложувањето на продажбата го одложува соочувањето со таа неизвесност.
Стратешко несогласување: понекогаш одбивањето е тактика, на пример преку несогласување околу бараната цена, агентот за недвижности или времето, за да се добие предност во други делови од разделбата.
Спорови околу одржувањето: поранешниот партнер може да одбие да учествува во поправките потребни пред куќата да може да се продаде. Тоа влијае на вредноста и е едно од точките што треба да се решат, доколку е потребно преку суд.
Не сте обврзани засекогаш да останете врзани за имотот. Законот предвидува јасни начини за излез од ќорсокакот, за да можете да ја вратите вашата финансиска независност.
Подолу ги разгледуваме практичните чекори што можете да ги преземете, од преговори и медијација до судски постапки, за да ја продадете или доделите куќата и да го започнете вашето следно поглавје.
Кои се вашите законски права како сосопственик?
Вашите права зависат од тоа како заеднички ја поседувавте куќата: преку заедничка сопственост во брак или регистрирано партнерство, според предбрачен договор или договор за заедничко живеење или едноставно како сосопственици според документот за сопственост. Во сите случаи, можете да побарате делба.
Пред да преземете каков било чекор, треба да знаете каде се наоѓате. Вашите права не се засноваат на она што ви се чини праведно, туку на холандскиот закон и на начинот на кој заедно сте го поседувале имотот.
Дали бевте во брак? Во регистрирано партнерство? Или едноставно живеевте заедно? Секоја ситуација има различни правила. Бракот во заедничка сопственост ( gemeenschap van goederen ) се третира различно од невенчаните партнери кои двајцата поседуваат дел од куќата.
Најважниот принцип е следниот: не можете да бидете принудени да останете во сосопственост на неодредено време . Според член 3:178 BW, секој сосопственик може да бара делба во секое време, освен ако законот или важечки договор не предвидува поинаку.
Ова правило е вашата крајна заштита. Тоа значи дека ќор-сокакот никогаш не е конечното решение и дека можете, доколку е потребно, да побарате од судот да одлучи за продажбата или распределбата.
Како вашиот брачен статус ги одредува вашите права?
Вашата претходна врска одредува кои правила важат за поделбата и што треба да покажете на суд. Утврдувањето на вашата почетна точка е првиот чекор.
Постапката и вашите права можат значително да се разликуваат. За повеќе информации, прочитајте ја нашата статија за поделба на имотот во рамките на бракот и по него.
Имајте предвид дека поделбата по наредба на суд не е решение преку ноќ. Постапката може да трае со месеци и вклучува правни трошоци и трошоци за проценка. Тоа е уште една причина прво да се обидете да постигнете договор.
Вашето право да барате поделба на заедничкиот имот не е услуга од вашиот бивш партнер; тоа е основно правило на холандското право за имот, дизајнирано да спречи токму ваков вид застој.
Вашите права според статусот на врската
Табелата подолу покажува како вашата претходна врска обично влијае на вашите права и постапката.
Статус на врска | Стандардна позиција на својството | Клучна правна точка за продажбата |
|---|---|---|
Во брак во целосна заедница на имот (во принцип бракови склучени пред 1 јануари 2018 година без предбрачен договор) | Куќата во принцип е дел од заедницата, подеднакво во сопственост, дури и ако само едно име е на имотниот лист. | Куќата е поделена како дел од заедницата. Судот може да одлучи за поделбата, вклучително и продажба, во текот на или по постапката за развод. |
Во брак во ограничена заедница на имот (во принцип бракови од 1 јануари 2018 година) | Куќа купена за време на бракот во принцип е заедничка; куќа во сопственост на еден брачен другар пред бракот во принцип останува приватна, иако може да се појави барање за надомест на штета. | Прво утврди дали куќата е заедничка или приватна; потоа важат истите правила за поделба. |
Оженет/а со предбрачен договор | Сопственоста следи по имотниот лист и условите на предбрачниот договор ( huwelijkse voorwaarden ). | Договорот е почетна точка, вклучувајќи ги и сите клаузули за спогодба. Ако двајцата сте сопственици на куќата, можете да побарате поделба. |
Регистрирано партнерство | Важат истите правила како и за бракот. | Постапката е споредлива со развод. |
Заедничко живеење со договор за заедништво | Вашиот договор за заедничко живеење ( контракт за соживот ) и имотниот лист ги одредуваат сопственичките делови, а честопати и постапката за прекинување на сосопственоста. | Судот ќе го примени договорот, на пример клаузула со која на еден партнер му се дава право да ја преземе куќата. |
Коживот без договор | Сопственоста ги следи акциите наведени во имотниот лист ( eigendomsakte ). | Секој сосопственик може да бара делба согласно член 3:178 BW; судот одлучува дали не можете да се согласите. |
Без разлика каква е вашата ситуација, секогаш постои правен пат за прекинување на сосопственоста. Знаењето во која категорија спаѓате ви помага да ги соберете вистинските документи и да ја изберете вистинската стратегија.
Како преговорите и медијацијата можат да го разбијат застојот?
Започнете со конкретен писмен предлог, а доколку тоа не функционира, посредување. Овие патишта се побрзи и поевтини од судските постапки, а договорот може да стане обврзувачки.
Кога вашиот бивш партнер не соработува, инстинктот може да биде да се подготвите за правна битка. Но, одењето директно на суд е речиси секогаш најскапиот и најбавниот пат.
Структурираните преговори и медијацијата честопати заштедуваат многу време и пари. Тие исто така можат да помогнат во одржувањето на функционална врска, што е особено важно ако имате заеднички деца. Целта е да се премине од емотивен конфликт кон деловна дискусија за заеднички имот.
Како да започнете продуктивен разговор?
Преминете од вербални аргументи на писмена комуникација. Добра почетна точка е препорачано писмо ( aangetekende brief ) или е-пошта со јасен предлог.
Ова не е агресивен чекор; станува збор за ставање на јасен, документиран предлог на маса. Вашето писмо треба мирно да наведе дека сакате да го прекинете сосопственоста и да постави конкретен план:
Предложете агент за недвижности или фер метод за заеднички избор на еден.
Предложете реална цена што се бара , по можност врз основа на проценка од независен проценител.
Поставете јасен и разумен временски рок за ставање на куќата на пазарот.
Понудете алтернатива , на пример вашиот бивш партнер да ја преземе куќата ако може да добие финансирање, со рок за поднесување на извештај за финансирање.
Писмениот пристап покажува дека сте сериозни и создава хартиена трага. Таа документација е важна ако подоцна треба да му покажете на судот дека сте направиле разумни обиди да постигнете договор.
Клучна поента: целта на овој прв чекор не е да се добие расправија, туку да се создаде јасен план за продажба или преземање. Запишете го секој предлог и одговор.
Што може да направи неутрален медијатор?
Доколку директното преговарање не функционира, медијацијата е логичниот следен чекор. Медијаторот не е судија кој одлучува кој е во право, туку неутрален професионалец кој го води разговорот кон решение што и двајцата можете да го прифатите.
Медијацијата нуди структурирана и безбедна средина за дискусија за прашањата што често се вистински пречки, како што се финансиските грижи или приврзаноста кон куќата. Процесот е доверлив, што овозможува поотворен разговор отколку во судница, и обично е побрз и поевтин од судските спорови. Прочитајте повеќе за тоа како професионалните услуги за медијација можат да помогнат во решавањето на имотните спорови.
За да го извлечете максимумот од медијацијата, подгответе се добро:
Соберете ги вашите финансиски документи: изјави за хипотека, проценки и доказ за трошоци што сте ги платиле сами.
Дефинирајте ја вашата цел: знајте каков резултат сакате, на пример продажба пред одреден датум и бидете подготвени за компромис околу деталите.
Останете фокусирани: сесијата е за куќата, а не за претходната врска.
Договорот постигнат во медијација може да се евидентира во обврзувачки договор за спогодба ( vaststellingsovereenkomst ). Доколку се разведувате, договорите можат да бидат вклучени и во договорот за спогодба за развод, кој судот може да го вклучи во својата одлука.
Кои правни чекори можете да преземете ако вашиот бивш партнер не соработува?
Можете да побарате од судот да наложи поделба на куќата согласно член 3:185 BW и, доколку е потребно, да пресуди дека неговата пресуда ја заменува соработката на вашиот бивш. Во итни случаи, понекогаш се можни скратени постапки ( kort geding ).
Кога разговорот ќе заврши, време е за правна акција. Тоа може да звучи застрашувачки, но холандскиот закон нуди јасен и структуриран пат. Не барате ништо вонредно: барате од судот да го спроведе правилото дека никој не може да биде принуден да остане во сосопственост.
Судската постапка го вади спорот од личната сфера. Судијата одлучува врз основа на законот и фактите. За многу луѓе, тоа е единствениот пат напред кога поранешниот партнер не одговара или активно го блокира процесот. Бидете подготвени за постапка што може да трае со месеци.
Постапка за поделба: судот одлучува како се дели куќата
Во постапката за делба, барате од судот да утврди како се дели куќата. Според член 3:185 BW, судот може да ја додели куќата на еден од вас со плаќање на делот на другиот, да наложи продажба и поделба на средствата или да наложи друг метод на поделба.
Доколку се разведувате, можете да побарате од судот да одлучи за поделбата во постапката за развод или во посебна постапка подоцна. Доколку не сте биле во брак, започнувате посебна постапка во окружниот суд.
При донесувањето на одлуката, судот ги зема предвид интересите на двете страни и јавниот интерес. Ако едната страна сака да ја преземе куќата, судот разгледува дали таа страна може да ја финансира и да ѝ ги исплати парите на другата страна. Ако не, исходот обично е продажба.
Може ли пресудата на судот да го замени потписот на вашиот бивш партнер?
Да. Доколку вашиот бивш партнер одбие да го потпише договорот за продажба или актот за пренос, можете да побарате од судот да пресуди дека неговата пресуда го заменува потребниот договор за соработка или потпис (член 3:300 BW). Ова често се нарекува замена за согласност ( vervangende toestemming ) во секојдневниот јазик.
Доколку судот го одобри ова, продажбата може да продолжи како да потпишал вашиот бивш партнер. Судот може да ве овласти и сами да извршувате одредени дејствија, како што е давање инструкции на агентот за недвижности и потпишување на документите.
Судијата нема лесно да го одобри ова. Мора да покажете дека сте направиле разумни обиди да постигнете договор и дека одбивањето не е оправдано.
Пресуда што ја заменува соработката на вашиот бивш партнер е клучот за продажбата. Таа ви овозможува да го упатите агентот за недвижности, да прифатите разумна понуда и да ја завршите трансакцијата без активно вклучување на вашиот бивш партнер.
Кога се опција за скратена постапка?
Во итни ситуации, можете да побарате од судијата за претходна помош ( voorzieningenrechter ) во скратена постапка да му наложи на вашиот бивш партнер да соработува со продажбата. Ова е побрзо од обичната постапка, но судијата е претпазлив, бидејќи продажбата не може да се поништи.
Скратените постапки имаат поголеми шанси да успеат ако постои вистинска итност, на пример затоа што повеќе не можат да се извршат отплати на хипотеката и банката е неизбежна присилна продажба или затоа што вашиот бивш партнер одбива да потпише договор за продажба за кој веќе сте нашле купувач. Ако нема таква итност, судот обично ќе ве упати на обична постапка за поделба.
Може ли судот да ги одреди условите за продажба?
Да. Несоработката на поранешниот партнер може да предизвика проблеми на секој чекор, од изборот на агент за недвижности до преговарањето за цената. За да го спречите тоа, можете да побарате од судот да ги утврди условите на продажбата.
Вашиот адвокат може да побара од судот да утврди, на пример:
Агент за недвижности: судот може да назначи одреден агент или проценител кој неутрално ќе ја води продажбата.
Бараната цена и минималната цена: за да го спречите вашиот бивш партнер да одбие разумни понуди, судот обично го базира ова на независна проценка.
Распоред: рокови за ставање на куќата на пазарот и прифаќање на понуди.
Соработка со разгледувања: ако вашиот бивш партнер сè уште живее во куќата, наредбата може да бара од него или неа да дозволи разгледувања, со парична казна ( двангсом ) за секое прекршување.
Ова ги одзема клучните одлуки од рацете на страната што не соработува.
Како да изградите силен случај?
Ви треба добро документирано досие. Судијата мора да може да види дека поделбата е оправдана и дека вашите предлози биле разумни.
Заедно со вашиот адвокат, составувате досие кое вклучува:
Доказ за сопственост: имотен лист што покажува дека сте заеднички сопственици и каков било предбрачен договор или договор за вонбрачна заедница.
Проценки: проценка од независен проценител или неколку проценки од агенти за недвижности, за да се утврди пазарната вредност.
Финансиски записи: хипотекарни извештаи и доказ за тоа кој колку платил, како што се отплати на хипотека, општински даноци и осигурување.
Кореспонденција: копии од е-пошта, писма и пораки што ги покажуваат вашите обиди да се постигне решение.
Ова досие ги покажува вашите напори во добра намера и го поддржува аргументот дека интервенцијата од страна на судот е единствениот преостанат пат.
Кои се финансиските последици од присилна продажба?
Додека трае спорот, хипотеката и трошоците за сопственост продолжуваат, а вредноста на куќата може да се промени. При поделбата, се договарате кој колку платил, евентуално вклучувајќи и надомест за ексклузивна употреба.
Кога судот мора да интервенира, финансиската слика се менува. Продажбата во спор вклучува специфични трошоци и ризици што треба да ги предвидите, од тоа кој ја плаќа хипотеката за време на спорот до тоа како се делат приходите.
Може ли доцнењата да ве чинат пари?
Да. Бившиот партнер кој го одложува процесот предизвикува повеќе од фрустрација: трошоците продолжуваат додека приходите од продажбата сè уште не се достапни.
За време на доцнењето, каматата за хипотека, општинските даноци и осигурувањето продолжуваат да се плаќаат, а судските трошоци се зголемуваат со секој дополнителен процедурален чекор. Покрај тоа, пазарната вредност на куќата може да се зголеми или намали во меѓувреме, што влијае на тоа што ќе добие секој од вас. Затоа, долгото доцнење создава финансиска несигурност за двајцата.
Кој колку плаќа додека чекате?
Сметките продолжуваат додека продажбата е во мирување. Хипотеката, општинскиот данок на имот ( onroerendezaakbelasting , OZB), осигурувањето и комуналните услуги мора да се платат додека трае постапката. Прашањето за тоа кој ги сноси овие трошоци се решава на поделбата.
Како општо правило, партнерот кој живее во куќата ги плаќа трошоците за користење, како што се енергијата и водата. Трошоците за сопственост во принцип се делат пропорционално на вашите делови (член 3:172 BW).
Хипотекарни плаќања: кон банката, двајцата обично останувате солидарно и поединечно одговорни. Доколку едниот од вас престане да плаќа, банката може да го побара целиот износ од другиот, а заостанатите плаќања може да се регистрираат во холандската канцеларија за регистрација на кредити (BKR).
Општински даноци и осигурување: ова се трошоци за сопственост и во принцип се делат, кој и да живее во куќата.
Неопходни поправки: ако покривот протекува, на пример, трошоците за поправка во принцип се делат, бидејќи тие ја зачувуваат вредноста на имотот за двајцата.
Доколку едниот партнер има ексклузивна употреба на куќата, другиот партнер во некои случаи може да побара надомест за користење ( gebruiksvergoeding ). Дали тоа барање ќе успее зависи од околностите и од тоа дали сте го побарале навреме. Покренете го прашањето со вашиот адвокат уште во рана фаза.
Совет: водете прецизна евиденција за секој трошок што го плаќате сами во овој период. Приходните сметки и изводите од банкарска сметка се ваш доказ кога трошоците ќе се намират од приходите или при поделбата.
Како се делат приходите?
По продажбата, приходите не се делат едноставно 50/50. Нотарот по граѓанско право ( notaris ) кој го врши преносот прво ги отплаќа долговите обезбедени со куќата, а потоа го исплаќа преостанатиот дел во согласност со упатствата на двете страни или одлуката на судот.
Доколку се сомневате дека вашиот бивш партнер крие приход или средства што се релевантни за поделбата, разговарајте со вашиот адвокат како да добиете информации, на пример, со барање документи во постапката.
Вообичаениот редослед е:
Прво, неплатениот хипотекарен кредит се враќа на банката.
Потоа се плаќа провизијата на агентот за недвижности и другите директни трошоци за продажба, како што е проценката.
Потоа се склучува спогодба меѓу вас за споделени трошоци, еден од вас ги плаќа сам, како што е договорено или како што е одлучено од судот.
Преостанатиот износ се дели меѓу вас во согласност со вашите сопственички удели и сите побарувања за спогодба. Доколку приходите се пониски од хипотекарниот долг, останува преостанат долг ( restschuld ), за кој двајцата обично останувате одговорни кон банката. Вашите внимателни евиденции гарантираат дека спогодбата го одразува она што секој од вас всушност го платил.
Во краток преглед
- Никој не може да биде принуден да остане во сосопственост: секој сосопственик може да бара делба согласно член 3:178 BW.
- Започнете со писмен предлог и медијација; договорот може да се евидентира во обврзувачки договор за спогодба.
- Ако тоа не успее, судот може да наложи продажба или распределба согласно член 3:185 BW и да пресуди дека неговата пресуда ја заменува соработката на вашиот бивш (член 3:300 BW).
- Преземањето бара партнерот кој останува да може сам да ја носи хипотеката, а заемодавателот да го отпушти другиот.
- Водете евиденција за сите плаќања: трошоците, хипотеката и секоја компензација за користење се намируваат во дивизијата.
Често поставувани прашања за несоработка при продажба на куќи
Што ако мојот бивш партнер живее во куќата и ги блокира гледањата?
Можете да побарате од судот да му наложи на вашиот бивш партнер да соработува со продажбата, вклучително и да дозволи гледања по утврден распоред. Судот може да ви одземе парична казна (dwangsom) за секој пат кога вашиот бивш партнер нема да се придржува до барањето. Во итни случаи, ова понекогаш може да се побара во скратена постапка.
Може ли да го откупам бракот со мојот бивш ако не можеме да се договориме за цена?
Да, ако можете да го финансирате. Ако не можете да се согласите за цената, судот може да ја процени куќата од независен проценител и да ви ја додели вам со плаќање на делот од вашиот бивш партнер согласно член 3:185 од Холандскиот граѓански законик. Мора да бидете способни сами да го носите хипотеката, а заемодавателот мора да го ослободи вашиот бивш партнер од хипотекарниот долг.
Колку време е потребно за законски да се наметне продажба?
Тоа зависи од сложеноста на случајот и обемот на работа на судот. Постапката за соработка обично трае неколку месеци; ако има и спорови околу вредноста, долговите или други средства, може да трае една година или подолго. Скратените постапки се побрзи, но можни само во итни случаи. Затоа се исплати прво да се проба со преговори и медијација.
Кој ги плаќа правните трошоци за присилна продажба?
Во спорови меѓу поранешни сопружници или партнери, судот обично наложува секоја страна да ги сноси своите судски трошоци. Трошоците директно поврзани со продажбата, како што се проценката и провизијата на агентот за недвижности, во принцип се делат и често се плаќаат од приходите. Во исклучителни случаи, на пример, со очигледно неразумно однесување, судот може да наложи едната страна да придонесе кон трошоците на другата.
Law & More им помага на поранешните сопружници и партнери кои не можат да се договорат за заедничкиот дом, од писмен предлог и медијација до скратена постапка и постапка за поделба. Не сте сигурни во која ситуација сте? Кажете ни за вашата ситуација. Ќе ве известиме за вашите опции во рок од еден работен ден.
Како Law & More може да ви помогне со ова е објаснето на нашата семеен адвокат страница.
