Иселување во Холандија: постапката од покана до судски извршител

Иселувањето во Холандија е процес контролиран од суд. Сопственикот не може сам да го заврши, а закупецот ретко е отпуштен преку ноќ. Помеѓу првото пропуштено плаќање и возилото за селидба се наоѓа писмо со барање, покана, рочиште, пресуда и најава од извршител. Овој член ја утврдува таа низа, времето, трошоците и каде секоја страна има простор да дејствува.

Основно правило: нема иселување без судска наредба

Газдата никогаш не може да изврши иселување по сопствено овластување. Прекинувањето на закупот и расчистувањето на имотот се посебни одлуки и обете се на судот. Додека судијата не издаде наредба за иселување и судскиот извршител не ја спроведе, закупецот може да остане, без оглед на заостанатите долгови и што и да е наведено во договорот.

Тој не смее:

• сменете ги бравите или поставете ланец;
• да ја исклучи водата, гасот, електричната енергија или греењето за да го принуди закупецот да излезе;
• отстранување, складирање или отстранување на предметите на закупецот;
• да влезе во живеалиштето без согласност, без разлика дали е во негова сопственост или не.

Холандскиот закон го нарекува ова самопомош eigenrichting (eigenrichting ) и е незаконско. Закупецот може да покрене привремена забрана ( kort geding ) и обично се враќа во рок од неколку дена, а на сопственикот му е наредено да го врати пристапот под казна за дневна казна и да биде одговорен во деликт за настанатата загуба. Влегувањето во стан против волјата на станарот може да претставува и кривично дело huisvredebreuk (член 138 Sr). Закупецот кој ги менува бравите го претвора случајот што веројатно би го добил во случај што сигурно ќе го изгуби.

Два правци: опсегирање и врзување

Престанок со известување (opzegging)

Опцегинг е престанок на закуп на стан со писмено известување, испратено по препорачана пошта, врз основа на еден од затворените законски основи. Тие се појавуваат во членовите за престанок на закуп во Книга 7, Наслов 4, Дел 5 BW (членови од 271 до 282 BW): дека закупецот не се однесувал како добар закупец, дека на сопственикот итно му е потребен имотот за сопствена употреба ( dringend eigen gebruik ), дека закупецот одбива разумна понуда за нов договор и дека имотот е потребен за рушење или реконструкција.

Периодите за отказен рок траат од три месеци за закуп под една година, зголемувајќи се за еден месец за секоја наредна година до максимум шест. Самото отказен рок не завршува ништо: освен ако закупецот не се согласи писмено, закупот продолжува по сила на закон сè додека судот не одлучи поинаку, а сопственикот мора да тужи. Договорите на одредено време за живеалишта беа исто така скратени со Wet vaste huurcontracten, кој е во сила од 1 јули 2024 година, со кој се врати неопределениот закуп како главно правило, па затоа сопственикот кој претпоставил дека неговиот договор ќе истече може да има закуп на неопределено време.

Раскинување поради прекршување (обврзување)

Член 6:265 од BW предвидува дека секое неизвршување ѝ дава на другата страна овластување за раскинување, освен ако неизвршувањето, со оглед на неговата посебна природа или мало значење, не го оправдува раскинувањето. За живеалиштата тоа овластување не се врши со писмо: член 7:231 од BW го задржува раскинувањето на закуп на изградени простории на судот. Исклучок е административното затворање на имотот, според член 13б од Законот за опиум или член 174а од Законот за општини, каде што сопственикот може да се раскине без да оди на суд.

Во случаи на заостанати плаќања на кирија, речиси секогаш е решение да се обврзува за кирија. Не тече отказен рок, фактите не мора да се вклопуваат во затворен список, а сопственикот може да ги комбинира паричното барање, раскинувањето и иселувањето во една покана. Истиот пристап служи за вознемирување, неовластено подзакупување и одгледување канабис.

Колку е доволно? Прагот на толеранција

Зборовите „освен ако неуспехот, со оглед на неговата посебна природа или мало значење, не го оправдува раскинувањето“ се главната одбрана на закупецот. Во својата пресудна пресуда од 28 септември 2018 година (ECLI:NL:HR:2018:1810), Hoge Raad потврди како функционира тестот. Тоа е главно правило со исклучок: секое прекршување во принцип дава овластување за раскинување; сопственикот го докажува прекршувањето, а закупецот мора да го утврди исклучокот. Исклучокот не е ограничен на факторите наведени во законот - може да се земат предвид сите околности, вклучително и интересот на закупецот да го задржи својот дом, а судот мора да ги земе предвид дури и во случај на неисполнување на обврските.

Значи, едно задоцнето плаќање или мал преостанат износ нема да доведе до наредба за иселување. Но, не постои праг во месеци по кој следи раскинување: ниту еден закон, ниту едно национално упатство на судовите, не го одредува тоа. Задоцнетите долгови што траат до неколку месеци во пракса се точката кога сопствениците тужат и кога барањето има реална шанса, но сепак бројката сама по себе не одлучува ништо - судот сè уште мора да го одмери прекршувањето во однос на сè што бара од него да одмери Хоге Раад, и може да одбие раскинување кај поголеми заостанати долгови или да го дозволи кај помали.

Граничните случаи се однесуваат на однесувањето исто колку и на аритметиката: дали закупецот одговорил на писмото со барање, дали бил понуден и раскинат договор и дали било побарано олеснување за долгот.

Вообичаена постапка, чекор по чекор

Споровите околу закупот одат во подокружниот суд ( kantonrechter ), без оглед на износот што е во прашање, и започнуваат со покана од извршител ( dagvaarding ). Адвокатот не е задолжителен, иако вообичаено е на страната на сопственикот на имотот и честопати одлучувачки на страната на закупецот.

Од почеток до крај, неодбранетиот случај за заостанати долгови обично трае од три до пет месеци. Третирајте го тоа, и секој интервал во табелата, како пракса, а не како право: освен минималниот отказен рок за самото иселување, ниту еден од овие периоди не е утврден со закон. Судот го одредува датумот за иселување во својата пресуда, а времето до расправата и пресудата ги следи процедуралните правила за подокружните случаи и обемот на работа на конкретниот суд, за што известува Rechtspraak во своите објавени бројки за проток. Одбранетиот случај, или оној во кој закупецот се придржува до договор, трае подолго и често завршува без воопшто иселување.

Привремена извршливост и жалба

Пресудата за иселување обично се прогласува за привремено извршна ( uitvoerbaar bij voorraad ) според член 233 Rv. Ова е поентата што станарите најчесто погрешно ја разбираат: жалбата, регулирана со членовите за hoger beroep, вклучувајќи го и член 350 Rv, сама по себе не го одложува извршувањето. Сопственикот може да изврши иселување додека трае постапката.

Закупецот може да побара од апелациониот суд да го суспендира извршувањето, врз основа на ограничен тест што генерално бара правна или фактичка грешка или итна ситуација што првиот судија не можел да ја процени. Алтернативно, тој може да покрене спор за извршување ( executiegeschil ) пред привремениот судија за помош согласно член 438 Rv, тврдејќи дека извршувањето на пресудата сега е злоупотреба на правото. Ниту едното не е повторување на случајот. И двете претпоставуваат жалба поднесена на време, а периодот е краток: три месеци од денот на пресудата во обичен случај, но само четири недели од пресудата in kort geding (член 339 Rv).

Рута на привремена забрана (kort geding)

Kort geding е скратена постапка пред судијата за привремена помош ( voorzieningenrechter ) според членовите што почнуваат од член 254 Rv. Тој дава привремена одлука, обично во рок од неколку недели, но не може да го раскине договорот. Тоа е клучното ограничување: газдата не може да добие обврзувачка пресуда во kort geding, туку само налог за напуштање.

Ова е отворено за закуподавачот само кога барањето е итно и исходот од редовните постапки не е сериозно доведен во прашање - сериозно вознемирување, криминално користење на имотот, продолжување на закупот откако закупот јасно ќе заврши или закуп без право на сопственост. Едноставен случај на заостанати долгови ретко се квалификува: интересот на закупецот во неговиот дом е поголем од интересот на закуподавачот во брзината на плаќањето.

За закупците е барем подеднакво корисно: тоа е инструмент против сопственикот кој ги сменил бравите и за запирање на најавено иселување кога околностите решително се промениле.

Сквотери, деловни простории и станари без титула

Неподвижници

Сквотирањето е кривично дело и постојат две опции: граѓанска тужба од страна на сопственикот или одобрение од јавниот обвинител. Во својата пресуда од 28 октомври 2011 година (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), Hoge Raad пресуди дека иселувањето во кривичната постапка е толку сериозно мешање во правото на почитување на домот според член 8 од ЕКЧП што бара претходна судска ревизија: властите мора да го објават тоа писмено, да дозволат најмалку седум дена за kort geding и да чекаат одлука на судијата, освен во исклучителни околности како што е закана за јавната безбедност.

Деловни простории

Закупувачите на малопродажни и угостителски објекти согласно членовите 290 и следните од BW имаат свој режим на услови и основи за раскинување. Закупувачите на други деловни простории, главно канцеларии и индустриски простор, потпаѓаат под член 7:230a од BW; разликата е наведена во нашиот член за комерцијални договори за закуп согласно членовите 290 и 230a : откако ќе заврши закупот и ќе се даде известување за напуштање, закупецот може да побара од подокружниот суд да го продолжи периодот за напуштање, а иселувањето се одложува додека трае барањето. Барањето мора да се поднесе во рок од два месеци од објавениот датум за напуштање, а судот може да одобри најмногу три продолжувања од по една година.

Жители без титула

Некој што живее во имотот без договор - партнер на поранешен закупец оставен дома, гостин кој нема да си замине, закупец според истечен договор против закупување - нема сигурност на правото на сопственост, а ова се најјасните случаи на „kort geding“. Предупредувањето е дека аранжманот означен како анти-закупување понекогаш се смета врз основа на фактите за закуп, со заштитата што ја носи тоа.

Судскиот извршител, објавата и работите

Само судски извршител ( gerechtsdeurwaarder ) може да спроведе наредба за иселување, и тој е јавен службеник, а не вработен кај сопственикот. Тој ја доставува пресудата, му наредува на закупецот да го напушти станот, а потоа го објавува иселувањето со понатамошен напад. Присилното иселување е регулирано со членовите за присилно иселување, членовите 555 до 562 Rv. Член 555 Rv утврдува минимален период од три дена помеѓу таа наредба и иселувањето; тој краток законски минимум не е подолгиот доброволен период даден во пресудата.

На денот кога судскиот извршител може да повика полиција за да добие пристап и да го одржи редот, како и бравар. Газдата прво ги организира и им плаќа на лицата што се селат, а предметите што остануваат се изнесуваат. Што се случува со нив повеќе не е прашање на локална практика. Општината мора да ги одземе стоките и да ги складира, на трошок на страната што ја спроведува пресудата, а правилата за административно спроведување важат за тоа складирање (член 556 Rv, со упатување на членовите 5:29 и 5:30 Awb). Складирањето трае до тринаесет недели, по што стоките може да се продадат или уништат; кога се продаваат, поранешниот сопственик задржува право на добивката три години. Стоките што немаат разумна вредност за нивниот сопственик, како и сè што е опасно или лесно расипливо, може веднаш да се однесат. Трошоците стигнуваат до закупецот преку газдата, а не преку сметка од општината.

Иселувањето може да се отповика до последен момент. Судските извршители рутински го запираат случајот кога заостанатите долгови и трошоците се целосно платени или кога е договорен аранжман и сопственикот наложи суспензија. Но, флексибилноста нагло опаѓа откако ќе се регистрираат лицата што се селат.

Трошоци и кој на крајот плаќа

Судските такси ( griffierecht ) во подокружните случаи зависат од вредноста на тужбата и од тоа дали тужителот е компанија, поединец или страна со ограничени средства, која плаќа ниска фиксна стапка во повеќето категории. Гранките и износите се утврдени со закон, се прилагодуваат од 1 јануари секоја година и се објавуваат во табелата што ја води Rechtspraak; стапката што се применува е онаа што е во сила кога е покренат случајот. На судската такса не се наплаќа ДДВ.

На тоа се додаваат и трошоците на извршителот, кои се утврдени од Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders и индексирани со важност од 1 јануари секоја година. Доставувањето на извршна пресуда носи скромна тарифа; самото присилно иселување чини повеќекратно од неа. Тековните тарифи се објавуваат со таа одлука, а извршителот ќе ги наведе на барање. Преместувањето, складирањето и сопствените правни трошоци на сопственикот се на врвот на тие тарифи и не се утврдени со ништо, па вкупниот износ зависи од големината на имотот и состојбата во која е оставен.

Губитничката страна ги плаќа трошоците на победникот, но холандската наредба за трошоци е придонес со фиксна скала, а не целосна обештетување, и обично е далеку под реалните законски трошоци. За сопственикот, успешното иселување честопати е сепак финансиска загуба, бидејќи наредбата и заостанатите долгови се спроведуваат против закупец кој по дефиниција нема пари. За закупецот, губењето значи заостанати долгови, камата, судски и судски трошоци, преселба и складирање, покрај наоѓањето место за живеење - а долгот го преживува иселувањето.

Закупци во ранлива позиција

Имањето деца не му дава на закупецот право да остане, но тоа е околност земена предвид според исклучокот во член 6:265 BW и силна причина судијата да изврши притисок врз двете страни кон договор. Судовите често даваат пресуда за „последна шанса“: се наредува раскинување и иселување, но не се спроведуваат сè додека закупецот го почитува договорениот распоред.

Закупец примен во законски договор за реструктуирање на долгот е уште посилен, бидејќи мораториумот го ограничува она што поединечните доверители можат да го спроведат. Според член 305 од Законот за стечај, сопственикот не може да го раскине закупот или да го исели врз основа на заостанатиот долг за кирија што настанал пред да стапи во сила договорот за реструктуирање на долгот, а иселувањето што веќе е во тек врз основа на тој стар долг се суспендира по сила на закон. Заштитата е условна: закупецот мора да ја плати секоја паѓачка рата од киријата од тогаш па натаму, а новиот заостанат долг го оживува правото на сопственикот да го раскине и да го исели. Закупецот кој се соочува со иселување треба веднаш да аплицира за помош за општински долг; сопственикот треба да провери дали апликацијата веќе е во тек.

Од 1 јануари 2021 година, Холандија има национален систем за рано предупредување. Сопствениците на недвижности, добавувачите на енергија, компаниите за вода и здравствените осигурители мора да ги пријават заостанатите плаќања на општината, без согласност на закупецот, откако нивните сопствени напори за наплата ќе пропаднат. Според Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, општината мора да одговори на секој сигнал со понуда за прв разговор; членовите 3 и 4 од тој закон го бараат тоа во рок од четири недели или три работни дена кога ситуацијата е итна - стандарден пример е непосредно иселување. Станбените корпорации го третираат информирањето за јавноста како предуслов за постапка.

Практично водство

За сопствениците:

• Никогаш не ги земајте работите во свои раце.
• Документирајте сè: книга за кирија, потсетници, писмото со барање, понуди за аранжман, датирани поплаки од соседите.
• Пред да тужите, доставете писмено известување за неизвршување на обврските и дозволете заостанатите долгови јасно да го надминат прагот на толеранција, наместо да тужите рано и да го изгубите исклучокот.
• Пријавете ги заостанатите долгови во општината каде што е потребно и бидете во можност да го докажете тоа.

За станари:

• Не го игнорирајте поканата; одбраната во случајот е многу различна од изостанокот.
• Присуствувајте на расправата или поднесете писмена одбрана однапред; тоа е бесплатно и не е потребен адвокат.
• Веднаш аплицирајте за помош за општински долг, донесете доказ на расправата и плаќајте нешто доследно дури и ако не можете да платите сè.
• Доколку газдата ги сменил бравите или ги исклучил комуналните услуги, побарајте совет истиот ден.
• Разберете дека жалбата сама по себе нема да го спречи иселувањето.

Law & More акти за сопствениците на недвижности и за закупците во постапки за иселување пред покраинскиот суд и во kort geding, од писмото со барање до извршителот. Бидејќи одбраната на случајот се одвива многу поинаку од неизвршувањето на обврските, и бидејќи жалбата сама по себе не го спречува иселувањето, ве молиме контактирајте не штом ќе пристигне покана или известување за иселување.