Erfpacht: објаснување за купувачите за долготрајниот закуп на земјиште во Холандија

Ако сте купување куќа во Холандија, а особено во Amsterdam, деталите може да кажат дека имотот е оп ерфпахт... Тогаш не купувате земјиште, туку ограничено стварно право врз туѓо земјиште, под услови напишани од тој сопственик на земјиште, некаде пред еден век. Тие услови одлучуваат колку ќе платите, за колку време и дали банката воопшто ќе позајмува.

Што е erfpacht во холандското право на недвижности

Erfpacht е ограничено стварно право ( beperkt recht ) кое му дава право на неговиот имател, erfpachter , да поседува и користи недвижен имот што му припаѓа на друг (чл. 5:85 BW). Сопственикот на земјиштето останува сопственик на земјиштето. Правото на erfpachter е стварно право, а не договорно: тоа е регистрирано во Катастарот на недвижности (Kadaster), може да се продаде, да се стави под хипотека и да се наследи, и опстојува по продажба на земјиштето.

Акт може да го обврзе erfpachter да плаќа периодичен износ, канонот или закупнината за земјиште (чл. 5:85 BW). Канонот не е законски задолжителен, но скоро сите станбени erfpacht го носат. Инаку, erfpachter има широка употреба каква што би имал сопственикот (чл. 5:89 BW), вклучувајќи ги плодовите од имотот и правото да го изнајми, а поправките паѓаат на негова сметка. Она што не може да го направи е да ја промени намената на имотот или да изврши работи, условите се резервирани за согласност на сопственикот.

Целосната сопственост ( volle eigendom ) е вечна, не чини ништо за чување и одговара само на општиот закон. Erfpacht се врши на туѓо земјиште, регулирано од условите на тој сопственик и може да се ревидира или да престане. Стан на erfpacht со течен канон обично вреди помалку од истиот стан во целосна сопственост, а разликата не е секогаш видлива во цената што се бара.

Ерфпахт, опстал и закуп на зграда

• Ерфпахт дава право на поседување и користење на туѓо земјиште (чл. 5:85 BW). Зградите на парцелата генерално претставуваат дел од правото на erfpacht.
• Опстал, правото на површина (чл. 5:101 BW), дава право да се имаат или стекнуваат згради, работи или насади во, на или над туѓо земјиште, кршејќи го правилото дека зградата му припаѓа на сопственикот на почвата. Може да носи плаќање наречено одмазда, и често се доделува како зависно право заедно со erfpacht или закуп - за кабел, соларни панели - иако може да стои самостојно. Законските правила за erfpacht важат соодветно и за правото на superficies (чл. 5:104 BW).
• Изнајмување, закуп на зграда или живеалиште, е договор, а не стварно право: нема регистриран интерес, нема хипотека и важат правилата за закуп од Книга 7 BW. Закупецот плаќа кирија за живеење; erfpachter плаќа канон за право на сопственост што го поседува и може да го продаде.

Акт и општи услови

Правото на erfpacht се создава со нотарски акт и се регистрира во јавните регистри. Erfpachtakte ги утврдува поединечните услови - заплет, рок, почетен канон, дозволена употреба - а потоа речиси секогаш прогласува збир на algemene bepalingen за применливи. Тие општи услови се суштината на договорот: механизам за ревизија, правила за откуп, барања за согласност, режим на компензација, овластувања за раскинување.

Условите на годината на издавање се регулирани

Ова е поентата што најчесто се пропушта, а е одлучувачка. Општината нема еден збир услови, туку серија, издадени во различни години, од кои секој ги регулира парцелите доделени според неа. AmsterdamСериите се идентификуваат по година - меѓу нив се AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 и 2016, од кои AB 1994, AB 2000 и AB 2016 се сериите што најчесто се среќаваат денес. Разликите не се козметички: постарите сетови можат да му дадат на сопственикот широка дискреција при ревизија и стесни права за компензација.

Прашањето никогаш не е „кои се условите на erfpacht во овој град?“, туку „кој сет важи за оваа парцела?“. Одговорот е во Катастарот: актот за основање и сите подоцнежни акти за измена ги наведуваат условите по година. Побарајте од вашиот нотар да го добие актот и целиот текст на тие услови и да ги прочита - не резиме, не пасусот на застапникот.

Земјишниот закуп (канон)

Канонот е периодично плаќање за користење на земјиштето. Вообичаената структура е канонски процент што се применува на проценетата вредност на земјиштето, добиен како остаток, од дел од вредноста на имотот или од распоред. Amsterdam Тој фактор е buurtstraatquote, кој ја изразува вредноста на земјиштето како дел од вредноста на имотот за предметната улица.

Помеѓу ревизиите, повеќето современи услови го индексираат канонот годишно во однос на индексот на потрошувачки цени. Индексацијата не е ревизија: таа ја следи инфлацијата и е предвидлива, додека ревизијата ја ресетира основната вредност на земјиштето и може да го мултиплицира канонот. Неплаќањето на крајот може да го чини закупецот самиот закупен имот со тоа право.

Трите вида на ерфпахт

Voortdurend и eeuwigdurend се преведуваат како „perpetual“ во англиските поединости. Тие не се исти, а разликата вреди многу пари. За едно право кое е perpetual во траење, канон може да биде откупен само за одреден период: траењето и откупот се одделни прашања.

Ревизија на крајот од периодот: најголемиот финансиски ризик

За континуиран erfpacht, крајот на периодот е кога сопственикот на земјиштето може да го ресетира канонот на моменталната вредност на земјиштето. Бидејќи периодите траат со децении, а вредностите на холандското урбано земјиште нагло се зголемија, новиот канон може да биде голем повеќекратник од стариот.

• Тоа не е постепено. Зголемувањето доаѓа во еден чекор, на датум утврден децении порано.
• Механизмот стои во старите услови. Според некои постари сетови, дискреционото право на сопственикот е широко, а оспорувањето е ограничено на постапка за проценка, а не на суд.
• Кредиторите гледаат напред. Блискиот датум на ревизија влијае и на вашиот заем и на пазарот за препродажба со кој ќе се соочите.

Пред потпишувањето, утврдете го датумот на кој завршува тековниот период, механизмот за ревизија и - доколку се објавени индикативни бројки - каков би бил канонот доколку се ревидира денес. Доколку е во тек ревизија, мора да се види понудата и рокот за приговор.

Откуп на кирија од земја (afkoop)

Наместо да плаќа канон, erfpachter-от може да го откупи за капитална сума. Afkoop за одреден период го отплаќа канонот однапред за остатокот од тековниот период; кога ќе заврши тој период, обврската оживува според ревидирани услови, така што имотот рекламиран како „откупен канон“ може да биде покриен само до датум што сега е сосема близок. Eeuwigdurende afkoop го гаси канонот засекогаш, без никаква идна ревизија.

Откупот не е купување на земјиштето: сопствеништвото останува кај сопственикот, завршува само обврската за плаќање, а условите сè уште го регулираат користењето и согласноста. Дали откупот мора да се понуди, како се пресметува и дали може да се направи во средината на периодот се прашања што се однесуваат на условите, а не на општото право. Се врши со нотарски акт и се регистрира. Даночниот третман ја следи истата разлика и не е ист за периодичен канон како за откуп на капитал, затоа последиците од избраниот пат треба да бидат потврдени од даночен советник пред да се обврзете на тоа.

Amsterdam: од континуиран до вечен erfpacht

Amsterdam Затоа оваа тема е важна за повеќето меѓународни купувачи: голем дел од станбениот фонд во градот се наоѓа на општинско земјиште под закуп, историски продолжувајќи го erfpacht со периодична ревизија.

Од 2016 година, општината почна да издава трајни erfpacht за нови грантови според нов сет на општи услови и отвори шема што им овозможува на постојните закупувачи да се префрлат ( overstappen ). Закупувачот аплицира за понуда во која се наведува траен канон или траен износ за откуп, пресметан од вредноста на земјиштето во референтен момент; прифаќањето води до акт за измена, регистриран во Катастарот.

Финансиски значајна точка е референтниот датум и попустот. Апликациите поднесени пред 8 јануари 2020 година беа пресметани според поповолни услови од подоцнежните: тој датум е референтниот датум што го регулира правото на поволна премија за премин и попуст на вредноста на земјиштето, при што самата вредност на земјиштето се добива од вредноста на имотот преку buurtstraatquote. Оттогаш следуваат договори за втора шанса за оние што го пропуштиле тој датум, секој според свои услови и со свој датум на затворање, и тие се утврдени само од општината, а не со закон. Дали е отворен прозорец за одреден имот и по која пресметка, затоа е нешто што треба да се утврди од сопствената објавена шема на општината пред да се обврзете: прашајте го продавачот за која било веќе издадена понуда и проверете го тековниот рок директно кај општината. Разликата помеѓу едната основа за пресметка и другата изнесува десетици илјади евра.

Од ова произлегуваат три практични точки:

• Утврдете што поседува продавачот. Континуиран erfpacht; континуиран erfpacht со барање за префрлување, но не е завршен; вечен erfpacht со индексиран канон; и вечен erfpacht откупен за неопределено време се четири различни средства по четири цени.
• Понудата не е замена. Додека не се изврши и регистрира актот за измена, имотот останува на стариот режим. Дали купувачот може да ја преземе нерешената понуда и до кога, е прашање на условите на шемата.
• Општинските шеми се менуваат. AmsterdamПолитиката на erfpacht е оспорена и постојано е изменета; роковите, попустите, факторите на вредност на земјиштето и процентите на каноните се разликуваат од година во година. Ништо овде не ја претставува состојбата на денот кога купувате.

Приватен erfpacht: програмери, корпорации и институционални сопственици

Земјиштето се издава под долгорочен закуп и од страна на инвеститори, станбени корпорации, институционални инвеститори, добротворни фондации и приватни сопственици на земјиште. Законот е ист; условите честопати не се.

Приватните услови имаат тенденција да бидат помалку поволни на препознатливи начини: пократки или фиксни рокови без продолжување; ревизија во пократки интервали, понекогаш на секои пет или десет години; ревизија поврзана со вредноста на имотот, а не со вредноста на земјиштето, така што подобрувањата на сопствениот закупец го поттикнуваат зголемувањето; компензацијата е исклучена или ограничена; широки барања за согласност за издавање под наем, измена и продажба. Некои шеми што се продаваат на купувачи за прв пат, каде што продавачот го задржува земјиштето за да ја намали цената, се erfpacht конструкции од овој вид.

Општината е постојана институција со политички ограничувања и интерес за функционален пазар на домување; приватен земјопоседник има инвестиција. Приватниот erfpacht не е лош поради таа причина, но никогаш не претпоставувајте дека неговите услови личат на општинските за кои купувачот можеби прочитал.

Надомест на крајот од закупот

Кога ќе престане правото на erfpacht, поранешниот erfpachter во принцип има право на надомест за вредноста на зградите, работите и насадите што ги подигнал самиот или ги стекнал од својот претходник со плаќање (чл. 5:99 BW) и може да го задржи имотот додека не се исплати тој надомест (чл. 5:100 BW).

Две квалификации се важни. Правото може да биде ограничено или исклучено со актот во рамките на законот, а постарите приватни услови често го прават тоа. И тоа е компензација за зградите, а не за јазот помеѓу вредноста на закупот и слободната сопственост: закупецот чие привремено право истекува не ја добива пазарната вредност на домот. Кога условите зборуваат за „вредност на зградите“, основата за вреднување одлучува сè.

Позицијата на хипотекарниот заемодавач

Правото на erfpacht може да се стави под хипотека и повеќето холандски заемодаватели ќе дадат заем на имот под закуп. Дали заемодавателот ќе даде заем на вашиот имот зависи речиси целосно од општите услови. Заемодавателите го проценуваат видот на правото и, доколку е привремен, преостанатиот рок од рокот на заемот; дали канонот е фиксен, индексиран или отворен за ревизија и кога ќе падне следната ревизија; дали раскинувањето би можело да го уништи обезбедувањето; дали заемодавателот мора да биде известен и да му биде дозволено да го поправи неплаќањето; и дали надоместокот на крајот останува.

Две работи го прават ова функционално. Стандардните услови на големите општини генерално се прифаќаат од главните заемодаватели, па затоа нивното купување ретко покренува прашање за финансирање. Приватниот erfpacht е потешкиот случај, бидејќи условите се она што го составил сопственикот на земјиштето. Таму прифатливоста на изградбата мора да се утврди за тој специфичен сет на услови, со заемодавателот и, каде што е вклучен, со гарантот за хипотека. Кога се бара национална хипотекарна гаранција (NHG), позицијата се објавува. Условите и стандардите на NHG, кои се објавуваат секоја година, го прифаќаат традиционалниот erfpacht, но тие поставуваат барања за преостанатиот рок на закупот мерен во однос на рокот на заемот, а тие барања се построги за правата создадени пред 1 јануари 1992 година, кога стапило на сила законското право на надомест за згради. Градба што не е традиционална, како и која било форма на поддршка на купувачот ( koperssteun ), мора да биде прифатена од самата NHG, а NHG објавува список на градбите што ги прифатила. Онаа што не е на таа листа нема да биде финансирана со NHG.

Условот за финансирање ( financieriingsvoorbehoud ) не заштитува ништо ако барањето никогаш не стигнало до заемодавателот со приложените услови за закуп.

Продажба: согласност и заостанати долгови

Правото на erfpacht е преносливо, но документот може да бара согласност од сопственикот на земјиштето за пренос или поделба (чл. 5:91 BW); кога согласноста е одбиена, законот дозволува таа да се замени со овластување од судот. Кај повеќето општини, согласноста е формалност, но никогаш не ја претпоставувајте: распоредот мора да одговара на завршувањето, а условите може да бараат да нема заостанати долгови и да нема нерешени прекршоци.

Заостанатите долгови следат по правото: стекнувачот и продавачот се солидарно и поединечно одговорни за канонскиот долг што доспеал во петте години пред преносот (чл. 5:92 BW). Нотарот треба да добие писмена изјава од сопственикот на земјиштето за канонската состојба, заостанатите долгови, трошоците и наводните прекршувања.

Прекинување од страна на сопственикот на земјиштето

Сопственикот на земјиштето може да го раскине erfpacht ( opzegging ) кога канонот не е платен две последователни години, или erfpachter е во сериозно прекршување (чл. 5:87 BW). Формалностите се строги и го штитат заемодавателот: раскинувањето се врши со налог на извршител, најмалку еден месец пред датумот на кој е даден кога основата е неисполнување, и мора да се достави во рок од осум дена до секој регистриран како хипотекарен заемодавател или друг ограничен носител на право, за да може банката да интервенира и да ги надомести заостанатите долгови (чл. 5:87, чл. 5:88 BW). Одделно, откако ќе поминат дваесет и пет години од создавањето на erfpacht, која било страна може да побара од судот да го измени или раскине поради непредвидени околности (чл. 5:97 BW) - тесен пат, а не правен лек против канон кој само станал скап.

Што купувачот мора да провери пред да потпише

• Регистрираниот акт за основање и секој подоцнежен акт за измена или откуп.
• Кој збир на општи услови се применува, по година, и неговиот целосен текст.
• Дали правото е привремено, континуирано или трајно, како и точниот датум на истекување или завршување на периодот.
• Тековниот канон, неговата основа за индексација и дали е откупен — ако е така, до кога.
• Датум и механизам за следната ревизија, како и секоја постапка за ревизија или промена што е во тек.
• Дали е потребна согласност од сопственикот на земјиштето за преносот и колку време е потребно за тоа.
• Писмена изјава од сопственикот на земјиштето за заостанати долгови, трошоци и наводни прекршувања.
• Писмена потврда од заемодавателот дека ќе заемува под овие услови.
• За станови: како закупниот договор соработува со здружението на сопственици и кој го плаќа канонот.
• на Amsterdam: моменталниот објавен став на општината за префрлање, на денот на купувањето.

Erfpacht не е недостаток. Со документите пред вас, тоа е поусловно чување на имотот и може да биде совршено исправно. Грешките ги прават купувачите кои го третираат ставот за закуп како стандарден.