Дефекти во новоизградените домови во Холандија: одговорност, рокови и правни лекови

Во новоизградена холандска куќа, изведувачот на градежните работи е тој што одговара за градежните дефекти, а не продавачот на парцелата, а од 1 јануари 2024 година таа одговорност ги опфаќа и дефектите што не сте ги забележале при испораката, освен ако изведувачот не докаже дека тие не можат да му се припишат нему. Она што ја одредува вашата позиција во пракса е извештајот за испорака, колку брзо се жалите писмено и дали домот е покриен со гарантна шема како што се Woningborg или SWK. Член 7:761 од холандскиот Граѓански законик ги поставува надворешните граници: побарувањето застарува две години откако сте поднеле жалба, а за зграда, во секој случај дваесет години по испораката.

Оваа статија објаснува како е уредена одговорноста за дефекти кај новоизградените домови според холандскиот градежен закон , кои рокови течат, што се променило во Законот за квалитет на домување и што треба да направите кога ќе се појави дефект.

Како се организира купувањето на нова градба

Новоизградената куќа речиси секогаш се купува според koop-en aannemingsovereenkomst: еден документ што содржи два различни договори. Купувањето на парцелата е продажба на недвижен имот, подоцна пренесен со нотарски акт, а изградбата на куќата е договор за работа регулиран со членовите 7:750 и следните од Холандскиот граѓански законик. Таа поделба е важна, бидејќи двете половини носат различни правила и различни договорни страни. Прашањата во врска со земјиштето, сопствеништвото и границите му припаѓаат на продавачот и на законот за недвижности ; прашањата во врска со самата куќа му припаѓаат на изведувачот на градежните работи.

Бидејќи половина од продажбата се однесува на стан купен од потрошувач, таа мора да биде во писмена форма, а член 7:2 од Холандскиот граѓански законик му дава на купувачот законски период на размислување од три дена по добивањето на копија од потпишаниот договор. Повеќето модел договори што се користат за новоградба го продолжуваат тој период. Користете го: откако ќе истече периодот на размислување, техничкиот опис, цртежите и распоредот за плаќање се утврдени и тие се мерилото според кое се мери секоја подоцнежна жалба. Прегледот пред да потпишете вреди значително повеќе од спорот потоа.

Едно предупредување во врска со документацијата. Клаузулите што припаѓаат на продажбата на постоечка куќа, како што е клаузулата „ouderdomsclausule“ што ја ограничува одговорноста за абење поврзано со возраста или клаузулата „niet-zelfbewoningsclausule“ што ја користел продавач кој никогаш не живеел во имотот, немаат место во договор за нова градба и не треба да се копираат во него. Ако ги исполнувате во прелиминарен договор за купопродажба на куќа што сè уште не е изградена, прашајте зошто се таму.

Што се смета за дефект кај новоизградена куќа

Дефект е секој аспект во кој испорачаната работа не ги исполнува очекувањата според договорот, во споредба со важечките градежни правила. Не постои посебен законски каталог на дефекти за новоградба; мерило е самиот договор, особено техничкиот опис и цртежите, дополнети со барањата за градење согласно јавното право. Овие барања сега се утврдени во Besluit bouwwerken leefomgeving, кој го замени Bouwbesluit 2012 на 1 јануари 2024 година, кога Omgevingswet стапи на сила. Куќа која ги исполнува цртежите, но не и градежните правила, сè уште е дефектна.

Класичната разлика е помеѓу видливи и скриени дефекти, и станува збор за моментот на испорака, а не за сериозноста на проблемот. Пукната плочка, лошо закачена врата, гребнатинка на рамката на прозорецот: ова се работи што разумно внимателниот купувач може да ги види кога шета низ куќата. Неисправни инсталации зад гипс картон, протекување на цевка во подна кошулица, недоволно армирање во темелите: ова се скриени дефекти кои се појавуваат дури подоцна, понекогаш и години подоцна. Каде паѓа границата во даден случај е прашање на факти и во голема мера се одредува според она што е евидентирано во извештајот за испорака.

Не секоја несовршеност е дефект што ви дава лек. Работата мора да биде погодна за нормална употреба како живеалиште и мора да одговара на она што е договорено, но малите отстапувања што не влијаат на употребата, вредноста или безбедноста ретко ќе оправдаат нешто повеќе од поправка. На другиот крај од скалата се наоѓаат сериозни дефекти : слегнување и поместување на темелите, елементи што носат товар што не функционираат, загрозени кровни конструкции, навлегување на вода преку неисправни детали или мембрани и инсталации што се небезбедни. Ова се случаите во кои долгите периоди на запирање и гарантните шеми се важни.

За самата парцела, тестот е сообразноста: член 7:17 од Холандскиот граѓански законик бара испорачаната недвижна ствар да ги поседува квалитетите што купувачот имал право да ги очекува. Тоа е патот за проблеми како што се контаминирана почва или ограничување на сопственост, а не за протекување на покрив. Забележете дека правилото за жалба од два месеци од член 7:23 од Холандскиот граѓански законик се однесува на купувања на подвижни добра од страна на потрошувачите, а не на купување куќа; за дом, стандардот е дека мора да поднесете жалба во разумен рок.

Што смени Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) стапи на сила на 1 јануари 2024 година и е најважната промена за купувачите на новоизградени домови во последниве години. Има половина од јавното право и половина од приватното право, и тие имаат различни опфати.

Јавното право воведе независна проверка на квалитетот. За зградите во класа на последица 1, која ги опфаќа обичните едносемејни куќи и помалите комерцијални простории, општинската техничка проценка на зградата е заменета со независен квалитеитсборгер кој проверува за време на изградбата и издава изјава по завршувањето. Проширувањето на тој режим за реновирање е одложено и не е одреден датум; евалуацијата на системот е планирана за 2027 година. Дотогаш, реновирањето продолжува според претходниот општински режим.

Приватниот дел е делот што ги менува вашите права и се однесува на договорите за градежништво генерално, а не само на класа на последици 1. Четири промени се важни за купувачот.

• Одговорност за дефекти што не се откриени при испорака. Според член 7:758 став 4 од Холандскиот граѓански законик, изведувачот останува одговорен по испораката за дефекти што не биле откриени во тој момент, освен ако тие дефекти не можат да му се припишат нему. Затоа, товарот е на изведувачот, а за потрошувачот ова правило е задолжително: не може да се отстапи со договор.
• Датотека за предавање. Член 7:757a го обврзува изведувачот да му достави на клиентот, по завршувањето, досие што покажува дека работата ги исполнува договорените барања, вклучувајќи цртежи, пресметки и информации за материјалите и инсталациите.
• Должност за писмено предупредување. Член 7:757б бара од изведувачот да предупреди за неточности во задачата писмено, недвосмислено и навремено, и да ги посочи последиците.
• Информации за безбедноста. Член 7:765a бара од изведувачот писмено да го извести клиентот-потрошувач дали и како делото е осигурано или на друг начин обезбедено од дефекти и несолвентност.

Wkb, исто така, го заостри правилото за задржување на парите. Според член 7:768 од Холандскиот граѓански законик, потрошувачот што гради куќа може да ги задржи последните пет проценти од договорната цена во ескро кај нотарот; изведувачот сега мора писмено да го извести купувачот дека овој износ ќе биде ослободен само ако купувачот не се спротивстави, а нотарот мора да го праша купувачот што треба да се случи со него. Предавањето на тие пет проценти на денот на испораката ви ја одзема најсилната практична алатка, затоа сфатете го прашањето сериозно.

Испорака: моментот што ја одредува вашата позиција

Испорака, на холандски oplevering, е моментот кога изведувачот изјавува дека работата е готова и клиентот ја прифаќа. Член 7:758 од холандскиот Граѓански законик придава две последици на прифаќањето: ризикот во работата преминува на клиентот, а изведувачот е ослободен од одговорност во однос на дефектите што клиентот разумно требало да ги открие во тој момент. Од 1 јануари 2024 година, тоа ослободување повеќе не се однесува на дефекти што не биле откриени, но поентата е дека сè што можете да видите е ваша одговорност да го евидентирате.

Сфатете го инспекцијата сериозно и не ја правете сами. Независен градежен инспектор кој ќе ја помине куќата со вас ќе види работи што купувачот за прв пат нема да ги види, а цената на таа инспекција е одредена од пазарот, а не од законот, па затоа вреди да се споредат понудите. Тестирајте ги инсталациите, пуштете ги славините, отворете ги сите прозорци и врати, проверете ги завршните обработки и нивоата во однос на техничкиот опис и фотографирајте сè. Ако куќата сè уште не е завршена, инспекцијата пред да се затворат ѕидовите е многу поинформативна отколку онаа потоа.

Секоја точка што ќе ја пронајдете влегува во извештајот за испорака, протоколот на испорака, кој двете страни го потпишуваат. Тој документ е доказната основа на секој подоцнежен спор: тој го утврдува она што било видливо, она што било договорено како извонредна работа и до кога би било санирано. Не потпишувајте чист извештај затоа што изведувачот ветува дека неформално ќе ги среди работите и не прифаќајте извештај што ги опишува дефектите нејасно. Кога дефектите се толку сериозни што куќата не може разумно да се користи, можете целосно да ја одбиете испораката, но тоа е одлука со финансиски последици и не треба да се донесува без совет.

Според модел-договорите што се користат на холандскиот пазар за новоградби, период на одржување од три месеци следи по испораката. Во тој период, изведувачот мора да ги поправи точките наведени во извештајот за испорака и сите дополнителни дефекти што ќе се откријат. Периодот на одржување е договорна погодност, а не рок на ограничување: кога ќе заврши, вашите законски права и какво било гарантно покритие продолжуваат. Ова е исто така фазата во која длабинската анализа се исплатува и каде што договорите меѓу инвеститорот и изведувачите одредуваат со кого всушност треба да се обратите.

Колку долго изведувачот останува одговорен

Работат два одделни часовници, а нивното мешање е најчестата причина зошто добро барање не успева.

Првата е должноста за жалба. Член 6:89 од Холандскиот граѓански законик бара од вас да поднесете жалба во разумен рок откако ќе го откриете дефектот или разумно требало да го откриете. Тука нема фиксен период од два месеци; што е разумно зависи од природата на дефектот, истрагата што ја барал и позицијата на изведувачот. Она што е сигурно е дека молчењето е фатално: купувачот кој живее со протекување две години пред да го покрене ќе се бори, без оглед на заслугите.

Второто е застарувањето. Член 7:761 од Холандскиот граѓански законик предвидува дека секое барање во врска со дефект во испорачаната работа истекува две години откако клиентот поднел жалба. Ако му поставите на изведувачот рок за отстранување на дефектот, тој рок од две години започнува дури кога ќе истече рокот или кога изведувачот јасно ќе стави до знаење дека нема да поправи. Покрај тоа, постои долга пауза: барањето истекува во секој случај дваесет години по испораката во случај на зграда и десет години по испораката во сите други случаи. Тековниот рок на застарување може да се прекине со писмено барање согласно член 3:317 од Холандскиот граѓански законик, а доколку постои каква било сомнеж во врска со датумот, прекинувањето е евтино, а губењето на побарувањето не е.

Забележете што не претставуваат овие периоди. Тие не се ветување дека изведувачот е одговорен за било што во текот на дваесет години; тие само ја означуваат надворешната граница во која сè уште може да се поднесе постоечко барање. Дали барањето воопшто постои зависи од тоа дали работата била недовршена и дали дефектот може да му се припише на изведувачот.

Гарантните шеми на Woningborg и SWK

Повеќето новоизградени домови во Холандија се продаваат со покритие од гарантен институт, во пракса Вонингборг или SWK. Ова е договорна заштита покрај законските правила, а не нивна замена, и не е автоматска: проверете го договорот за да видите дали домот е регистриран и побарајте го сертификатот.

Ваквата шема прави две работи. Варборгот ве штити ако изведувачот стане несолвентен пред да се заврши куќата, со тоа што ќе го организира завршувањето или ќе ја надомести загубата. Гаранцијата ги покрива дефектите во завршениот дом. Според регулативата за нова градба на Вонингборг, гаранцијата за квалитет започнува три месеци по испораката, откако ќе истече периодот на одржување, а потоа трае шест години за повеќето елементи. За сериозни дефекти, што значи дефекти што влијаат на стабилноста на структурата или го прават живеалиштето несоодветно за живеење, гаранцијата важи десет години. Покритието преминува на следниот сопственик ако куќата се продаде во тој период.

Две практични точки. Прво, гаранцијата има своја постапка за известување и свои рокови, кои течат независно од законските, така што жалбата според шемата сама по себе не го зачувува вашето побарување против изведувачот, а исто така важи и обратното. Второ, шемите исклучуваат многу: нормалното абење, работата што вие или трето лице ја извршивте сами и последователната штета обично се надвор од покритието. Прочитајте ја регулативата што се однесува на вашиот сертификат, а не нејзиниот општ резиме.

Пријавување на дефект и спроведување на вашето барање

Започнете писмено и започнете рано. Опишете го дефектот, кога и како се појавил, погледнете го техничкиот опис или цртежот од кој отстапува и одредете конкретен и разумен рок за поправка. Писмо од таков вид е известување за неисполнување на обврските согласно член 6:82 од Холандскиот граѓански законик и тоа е она што го става изведувачот во неисполнување на обврските ако рокот помине без дејствие. Испратете го по препорачана пошта или по е-пошта со потврда за испорака и чувајте го целиот фајл: фотографии со датуми, кореспонденција, извештај за испорака и досие за предавање.

Доколку изведувачот ја оспори причината, извештајот од независен експерт обично е одлучувачки, бидејќи повеќето спорови околу градежните работи се потпираат на причинско-последична врска, а не на закон. Кога е малку веројатно дека извештајот добиен од едната страна ќе биде прифатен, холандската постапка ви дозволува да поднесете барање до судот за привремено вештачење, а кога фактите зависат од она што е кажано или направено на лице место, прелиминарното испитување на сведоци може да ги обезбеди доказите пред да започне постапката.

Откако ќе се случи неисполнување на обврските, можете да побарате поправка, сами да ја извршите работата и да побарате надомест на трошоците како штета согласно член 6:74 од Холандскиот граѓански законик, или во сериозни случаи да го раскинете договорот согласно член 6:265. Исто така, можете да ја суспендирате исплатата на ратите што сè уште треба да се платат, што во нов градежен проект е честопати најефикасниот достапен притисок.

Каде ќе оди спорот зависи од договорот. Договорите за нова градба најчесто го назначуваат Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, телото за арбитража во градежништвото или Geschillencommissie според шемата за гаранција. Потрошувачот не е едноставно обврзан со таква клаузула: член 6:236 според n од Холандскиот граѓански законик бара на потрошувачот да му се даде најмалку еден месец за да ги избере редовните судови наместо тоа. Доколку брзината е важна, на пример со активно влегување на вода, постапките за привремена помош пред граѓанскиот суд остануваат достапни покрај кој било арбитражен пат. За поширок преглед на опциите, видете го нашиот преглед на решавањето спорови во Холандија и како холандското градежно право се споредува со меѓународните стандарди.

Грешки што ги чинат купувачите нивното барање

Грешките што се повторуваат се процедурални, а не технички. Потпишувањето на чист извештај за испорака врз основа на усно ветување е првиот, бидејќи му дава на изведувачот аргумент дека ништо не било погрешно. Ослободувањето од задржувањето од пет проценти на денот на испораката е вториот. Претпоставувајќи дека важи правило од два месеци, или обратно, дека важи дваесет години безусловна заштита, е третиот; вистинскиот рок е две години по вашиот протест.

Две дополнителни грешки се однесуваат на документацијата. Купувачите рутински се обраќаат до инвеститорот кога обврската за изградба е кај изведувачот, или обратно, и губат месеци правејќи го тоа; комисијата за закуп ви кажува кој е кој. А купувачите кои го издаваат имотот под закуп веднаш по испораката откриваат дека закупецот го отежнува пристапот за поправки и дека правата на закупецот ограничуваат што може да се направи и кога. Ако планот е издавање под закуп, организирајте санација на дефектите пред да започне закупот.

Конечно, не го третирајте договорот како стандарден. Ограничувањата на одговорноста, исклучоците за последователна загуба и клаузулите што го поместуваат ризикот од условите на земјиштето се вообичаени, и иако потрошувачот не може да биде лишен од задолжителната заштита во член 7:758 став 4, многу други работи се предмет на преговори. Правилата за заштита на потрошувачите во договорите и општата ревизија на договорите од видот опишан во нашиот водич за холандското договорно право важат овде исто како што важат за комерцијалните договори , а целната ревизија на договорот пред потпишувањето е многу поевтина од судската постапка.

Што да направите кога ќе се појави дефект

Дејствувајте на денот кога ќе го забележите. Фотографирајте го дефектот, запишете го датумот и испратете му на изведувачот писмена жалба во која ќе опишете што не е во ред и што сакате да се направи, со разумен рок. Не ослободувајте пари за задржување додека точката е отворена и не дозволувајте неформално ветување да го замени писменото признание. Доколку изведувачот ја оспори причината, ангажирајте експерт пред да пропадне трагата.

Ситуацијата не е поинаква ако сте го купиле имотот заеднички или како новодојденец во Холандија. Нашите упатства за заедничко купување куќа и за купување дом во Холандија како иселеник ги наведуваат точките што најчесто ги измамуваат купувачите, а адвокат за недвижности може да ви каже во рок од еден состанок дали вреди да се покрене постапка за дефект и против кого. Доколку постапката стане неизбежна, адвокат за недвижности ќе го води барањето од известувањето за неисполнување до арбитража или суд.

Најчесто поставувани прашања

Купувачите на новоизградени домови во Холандија имаат специфична законска заштита и договорни гаранции кога ќе се појават дефекти. Прашањата подолу ги опфаќаат точките што најчесто се јавуваат во пракса.