Недостатоците во деловните простории честопати предизвикуваат спорови меѓу закупецот и сопственикот на зградата. Сепак, не секое оштетување на изнајмениот простор претставува недостаток во правна смисла. Законот дефинира недостаток во член 7:204 од Одлуката за закуп на недвижности како секоја состојба или карактеристика на имотот или која било друга околност што не може да му се припише на закупецот, како резултат на што имотот не може да му обезбеди на закупецот уживање што имал право да го очекува кога го склучил договорот.
Оваа дефиниција е поширока отколку што изгледа на прв поглед. Таа не се однесува само на физичка штета, како што е протекување на покривот или неисправен систем за централно греење. Околност надвор од самите простории, како што е сериозна бучава предизвикана од работи за кои е одговорен сопственикот, исто така може да претставува дефект. Одлучувачко е дали уживањето што закупецот разумно може да го очекува е нарушено. Мало абење што е во согласност со нормалната употреба не е дефект.
Кој е одговорен: сопственикот или закупецот?
Главното правило
Главното правило од член 7:206 од Одлуката за закуп на закупецот е јасно: закуподавачот е должен да ги отстрани недостатоците на барање на закупецот. Таа обврска важи освен ако отстранувањето на штетата не е невозможно или освен ако трошоците за тоа не можат разумно да се побараат од закуподавачот. Затоа, закуподавачот не може едноставно да ја избегне обврската за поправка со повикување на трошоците.
За помали поправки важи исклучок. Поправките што, врз основа на закон или обичај, се на сметка на закупецот не мора да ги извршува сопственикот на недвижнината. Замислете замена на скршена рачка на вратата, поправка на оштетена лајсна или отстранување на помали дефекти за кои од закупците разумно се очекува сами да ги извршат. Границата помеѓу „мала поправка за закупецот“ и „големо одржување за сопственикот на недвижнината“ не е секогаш остра и редовно води кон дискусија во пракса.
Договорни отстапувања преку условите на ROZ
Во пракса, договорите за закуп на деловни простории речиси секогаш се склучуваат врз основа на стандардните модели на Советот за недвижности (ROZ). Општите одредби на ROZ за деловни простории содржат далекусежни отстапувања од законското главно правило: многу обврски за одржување се договорно префрлаат од закуподавачот на закупецот.
Така, во моделите ROZ, прашања како што се одржување на ентериерот, одржување на инсталациите, замена на делови што се трошат, а понекогаш дури и поголеми поправки се ставаат на товар на закупецот. Ова во принцип е дозволено, бидејќи режимот 7:230a, а со одобрение на судот, и режимот 7:290 дозволуваат отстапување од законот. Границите се одредуваат според разумноста и праведноста и правилата за неразумно тешки клаузули.
Затоа е важно внимателно да ги прочитате општите одредби пред да потпишете договор за закуп и да разберете кои обврски за одржување паѓаат врз вас како закупец.
Права на закупецот за дефекти на комерцијални простории
Барајќи лек
Првиот чекор во случај на дефект е издавање известување за неисполнување на обврските: писмено барање до сопственикот да го отстрани дефектот во разумен рок. Без известување за неисполнување на обврските, сопственикот не е во неисполнување на обврските и вие како закупец немате право на законски правни лекови. Известувањето за неисполнување на обврските мора конкретно да опише за што се работи, во кој рок мора да се преземе правна заштита и какви последици придавате на неисполнувањето на обврските.
Намалување на киријата
Доколку, и покрај известувањето за неисполнување на обврските, закуподавачот не го отстрани недостатокот, закупецот има право, согласно член 7:207 од Одлуката за закуп на САД, на пропорционално намалување на киријата за периодот во кој постои недостатокот. Намалувањето се пресметува според односот помеѓу уживањето што закупецот всушност го има и уживањето што би го имал без недостатокот. Закупецот може да го спроведе ова намалување преку подокружниот суд.
Намалувањето на киријата стапува на сила од моментот кога дефектот ќе му се пријави на сопственикот на стан, а не само од моментот на донесување на судската одлука. Затоа е препорачливо секогаш да се пријавуваат дефектите писмено и што е можно поскоро, за да биде добро документиран датумот на започнување на намалувањето.
Надомест
Ако дефектот се должи на сопственикот на недвижнината, на пример затоа што не извршил потребно одржување додека знаел или требало да знае дека дефектот е неизбежен, закупецот може да побара дополнителна отштета согласно член 7:208 од Одлуката за закуп. Таа штета може да се состои од последователна загуба, како што е изгубен промет поради дефектот или трошоци што закупецот морал да ги направи за да продолжи со своето деловно работење.
Самопоправка и тргнување
Доколку, по соодветно известување за неисполнување на обврските и истекот на утврдениот рок, закуподавачот не го отстрани дефектот, закупецот во принцип има право самиот да ја изврши поправката и да ги надомести разумните трошоци со закупнината (чл. 7:206(3) DCC). Сепак, ова право е предмет на ограничувања.
Прво, навистина мора да се однесува на дефект што сопственикот е должен да го поправи. Секој што ќе поправи обврска за одржување што договорно ја врзува како закупец и ги пренесува трошоците, нема да постигне ништо. Второ, закупецот мора да може да докаже дека му дал можност на сопственикот однапред да го поправи дефектот и дека сопственикот не го сторил тоа. Трето, настанатите трошоци не смеат да бидат непропорционални.
Пребивањето на закупнината без исполнување на овие услови може да доведе до постапка за заостанати закупнини. Затоа е препорачливо да побарате правен совет пред да се пристапи кон пребивање.
Одржување, услови за ROZ и клаузули за ослободување од одговорност
Општите одредби на ЗРО го делат одржувањето на надворешно одржување (за сопственикот) и внатрешно одржување (за закупецот), но точната граница се разликува во зависност од верзијата на договорот. Покрај тоа, општите одредби редовно содржат клаузули за ослободување од одговорност: одредби со кои сопственикот ја исклучува или ограничува одговорноста за одредена штета.
Ослободувањето од одговорност не е секогаш валидно. Ако штетата е резултат на намера или свесна небрежност од страна на сопственикот на имотот, или ако ослободувањето од одговорност е неприфатливо во дадените околности според стандардите за разумност и праведност, судот може да ја поништи клаузулата. Истото важи и ако ослободувањето од одговорност се квалификува како неразумно тешка клаузула во смисла на член 6:233 од ЗКП. Кај потрошувачите ова брзо станува случај; кај комерцијалните закупци летвата е повисока, но и таму постојат ограничувања.
Пред да го потпишете договорот за закуп, проверете го за клаузулите за поделба на одржувањето и ослободувањето од одговорност, особено за големи простории или високи кирии. Цената на правниот совет обично е ограничена во однос на финансиските ризици што ги преземате ако потпишете договор без да ги знаете општите одредби.
Преглед на изнајмување со текот на времето
За деловен простор од 7:290, законот нуди и можност за преиспитување на закупнината. По истекот на договорениот период на закуп, или по пет години во случај на долготраен договор, која било од страните може да побара од подокружниот суд да ја прилагоди закупнината на просекот од закупнините на споредлив деловен простор во областа во текот на изминатите пет години (чл. 7:303 DCC). Ова бара задолжително стручно мислење: судот назначува еден или повеќе експерти кои ја утврдуваат закупнината што е во согласност со пазарот.
Оваа постапка е отворена и за сопственикот кој смета дека киријата е прениска и за закупецот кој верува дека плаќа премногу. Исходот е обврзувачки, освен ако страните не одлучат поинаку со меѓусебен договор. За комерцијален простор 7:230a ова законско право на преиспитување на киријата не постои. Прилагодувањето на киријата таму е можно само по договорен пат, обично преку клаузула за индексација.
Прегледот на закупнината го заокружува кругот на правната динамика околу комерцијалните простории: не само пристапот до просториите и прекинот на договорот, туку и цената што ја плаќате, се ко-определени од важечкиот режим.
Повеќе од оваа серија за правото на комерцијален закуп
Оваа статија е дел од нашата серија од три дела за правото на комерцијален закуп. Прочитајте ги и другите делови:
- Дел 1: 7:290 или 7:230a DCC? Кој режим на закуп важи за вашиот деловен простор
- Дел 2: Прекинување на комерцијален закуп: отказни рокови, основи и недостатоци
Прочитајте исто така: 7:290 или 7:230a DCC? Кој режим на закуп се однесува на вашиот деловен простор и Раскинување на договорот за деловен закуп: отказни рокови, основи и недостатоци.
Заклучок
Дефектите во деловните простории се чест, а понекогаш и скап проблем. Без разлика дали станува збор за протекување на покривот, неисправна инсталација за греење или задоцнето одржување што го попречува работењето на бизнисот: како закупец имате конкретни права, но мора активно да ги искористите тие права и да ја следите правилната постапка. Секогаш пријавувајте ги дефектите писмено, издавајте известување за неисполнување на обврските и евидентирајте сè.
Како сопственик на недвижен имот, препорачливо е да одржувате јасен план за одржување и да не дозволите дефектите да продолжат. Одговорноста за последична штета може брзо да се зголеми до значителни износи.
Law & More ги советува и закупувачите и сопствениците на комерцијални простории за дефекти, поделба на одржување, преглед на киријата и поврзани прашања. Контактирајте не за разговор без обврски.
Најчесто поставувани прашања
Дали имам право на намалување на киријата за дефект во мојот деловен простор?
Да. Доколку постои недостаток во смисла на член 7:204 од DCC и сопственикот не го отстрани навремено по известувањето за неисполнување на обврските, можете да побарате пропорционално намалување на киријата согласно член 7:207 од DCC. Тоа намалување стапува на сила од моментот на писменото известување за недостатокот.
Кои ситни поправки се за мојата сметка како закупец?
Мали поправки се поправки кои, врз основа на закон или обичај, се разумно на товар на закупецот, како што се замена на расипани прекинувачи, запечатување мали празнини во споеви или поправка на делови што се истрошуваат при секојдневна употреба. Границата со големо одржување, кое е за сопственикот, може да биде нејасна во пракса и понекогаш е дополнително договорно опишана во одредбите од ЗЗК.
Може ли самиот да го поправам дефектот и да ги одбијам трошоците од киријата?
Тоа е можно, но само ако се исполнети законските услови: испратено е известување за неплаќање, сопственикот дозволил рокот да истече, се работи за дефект што сопственикот е должен да го поправи и трошоците се разумни. Компензацијата без исполнување на тие услови може да доведе до постапка за заостанати закупнини.
Дали како закупец можам да побарам преглед на киријата?
За деловен простор од 7:290, можете, по договорениот период на изнајмување или по пет години, да побарате од подокружниот суд да ја прилагоди киријата на пазарно-соодветната кирија за споредлив простор во областа (член 7:303 DCC). За деловен простор од 7:230 ова законско право не постои.
