Двајца претприемачи можат да изнајмат речиси идентични простории на истата улица, за приближно иста цена. Сепак, нивната правна положба и заштитата што им ја дава законот можат огромно да се разликуваат. Таа разлика не зависи од тоа што страните го напишале на хартија, туку од природата на употребата. Холандското право за закуп признава два посебни режима за комерцијални простории: член 7:290 од Холандскиот граѓански законик (DCC) и член 7:230a DCC. И двата се во голема мера задолжителни закони, што значи дека страните не можат едноставно да отстапат од нив. Затоа, точниот режим не е договорен избор, туку правен факт што произлегува од тоа како просториите всушност се користат. Разбирањето на комерцијалниот закуп рано може да ви помогне да избегнете скапи грешки.
Претприемачите кои не знаат кој режим се однесува на нив ризикуваат да ги пропуштат отказните рокови, да не ги користат заштитните права или да потпишат договор што непотребно ја ослабува нивната позиција. Оваа статија објаснува како се разликуваат двата режима и како можете да утврдите кој режим се однесува на вашата ситуација.
Што е комерцијален простор 7:290?
Член 7:290 од Одлуката за трговски друштва ги штити закупците на она што законот го нарекува малопродажен деловен простор. Ова е комерцијален простор кој е достапен за јавноста и се користи за директно снабдување со стоки или услуги на потрошувачите на самото место. Законот како примери наведува продавница, ресторан или кафуле, место за храна за носење, занаетчиски бизнис со продажен простор насочен кон јавноста и хотел или камп.
Карактеристични примери
Типични простори од 7:290 се пекарницата со продавница на предната страна, бутикот за облека, фризерскиот салон, сервисот за велосипеди со изложбен салон, ресторанот за храна за носење и хотелот. Она што им е заедничко е што јавноста влегува во просториите за да добие производ или услуга таму, во тој момент.
Основна карактеристика: јавна достапност и снабдување на лице место
Најодлучувачкиот критериум е комбинацијата од два елементи: просториите се достапни за јавноста и испораката на производот или услугата се одвива на самото место. Затоа, магацинот што се наоѓа зад продавницата не спаѓа под 7:290, дури и ако станува збор за истиот закупец. Истото важи и за канцеларискиот простор над продавницата, освен ако тој канцелариски простор не функционира и како продажно место.
Што е комерцијален простор 7:230a?
Член 7:230a DCC е преостаната категорија. Целиот комерцијален простор што не е станбен и не спаѓа во дефиницијата од член 7:290 автоматски спаѓа под овој режим. Тука спаѓаат канцеларии, магацински сали, дистрибутивни центри, фабрики, паркинг места, простории за вежбање на професионалци (адвокати, физиотерапевти, архитекти) и изложбени салони без директна продажба на јавноста на самото место.
Разликата во заштитата е значајна. Додека режимот 7:290 му дава на закупецот широка заштита од закуп, режимот 7:230a нуди само ограничена заштита од иселување. Според вториот режим, закупецот нема право на продолжување на договорот за закуп, но може да го одложи иселувањето преку подокружниот суд до три години.
Петте практични разлики на прв поглед
1. Заштита од закуп
За деловен простор со површина од 7:290, важи законска заштита на рокот. Договорот за закуп во принцип се склучува за пет години, со продолжување од уште пет години. Во тој период, закуподавачот може да го раскине договорот за закуп само врз основа на исцрпни законски основи. Закупецот може да го спроведе продолжувањето преку покраинскиот суд. За деловен простор со површина од 7:230a нема споредлива заштита на рокот. Договорот за закуп завршува како што се договориле страните.
2. престанок
Сопственикот на комерцијален простор 7:290 може да го раскине договорот само врз основа на исцрпно наведени во законот, како што се итна лична употреба или постојано лошо закупно рочиште. За комерцијален простор 7:230a, раскинувањето во принцип е без формални основи и сопственикот не мора да наведе причина. Закупецот може само да побара одложување на иселувањето. Детална дискусија за основите за раскинување може да се најде во дел 2 од оваа серија.
3. Преглед на кирија
За деловен простор од 7:290, по истекот на договорениот период на изнајмување, секоја од страните може да побара од подокружниот суд да ја прилагоди киријата на просечната кирија за споредлив деловен простор во областа во текот на изминатите пет години (чл. 7:303 DCC). Таа постапка бара стручно мислење. За деловен простор од 7:230 ова право не постои. Страните се обврзани со она што го договориле договорно, обично клаузула за индексација.
4. Времетраење на договорот
Режимот 7:290 има законски минимални рокови: во принцип пет плус пет години. Пократки рокови се можни само со одобрение на подокружниот суд. За комерцијален простор 7:230 нема законски минимални рокови. Страните се слободни да склучат договор за една година, три години или кое било друго времетраење.
5. Отстапување од законот
За комерцијален простор со површина од 7:290, отстапувањето од повеќето законски заштитни одредби на штета на закупецот е дозволено само ако подокружниот суд го одобрил тоа. Ова е силна заштитна мерка. За комерцијален простор со површина од 7:230 постои многу поголема слобода на договор. Страните можат сами да утврдат многу аранжмани, во рамките на разумноста и праведноста.
Сомнителни случаи: мешана употреба и гранични ситуации
Мешана употреба: тест со претежна намена
Во пракса, мешаната употреба се јавува редовно: закупецот управува со продавница на предната страна, а ја користи задната половина од просториите како простор за складирање. Прецедентната пракса го решава ова со тестот за претежна намена: употребата што всушност преовладува го одредува применливиот режим. Ако просторот за продавница го формира срцето на бизнисот, а складиштето е подредено, целиот изнајмен имот потпаѓа под член 7:290 од ДКЦ.
Салон без директна продажба, веб-продавница со точка за собирање, пракса дома
Салон за изложување каде што клиентите ги разгледуваат производите, но не можат веднаш да ги купат, во принцип не спаѓа во Член 7:290. На крајот на краиштата, нема директно снабдување на лице место. За веб-продавница со место за подигнување, ситуацијата е понијансирана: ако клиентите ги подигнат своите нарачки, но не извршат купувања на лице место, местото на продажба отсуствува. Домашната пракса на самовработен физиотерапевт кој користи дел од својот дом како просторија за третман обично нема да биде класифицирана како простор 7:290.
Во случај на сомнеж, судот конечно одлучува врз основа на фактичката употреба и намерата на страните при склучувањето на договорот. Договорната класификација („ова не е простор 7:290“) не го обврзува судот ако фактичката употреба докажува поинаку.
Што значи ова за вашиот договор?
Прво: внимателно и конкретно евидентирајте ја наменетата употреба во договорот за закуп. Ова спречува последователни спорови околу применливиот режим. Второ: проверете дали моделот ROZ што го користи сопственикот одговара на вашата ситуација. Моделот ROZ за простор од 7:290 се разликува суштински од моделот за простор од 7:230a, а погрешниот модел може да доведе до неочекувани последици. Трето: договорната класификација што отстапува од фактичката употреба нема обврзувачки ефект врз законскиот режим, но може да влијае на вашата позиција во постапките.
Пред да го потпишете договорот, проверете го вашиот договор за закуп во случај на сомнеж. Полесно и поевтино е однапред да се разговара за договорниот избор отколку да се расправате на суд за тоа кој режим ќе се применува подоцна.
Заклучок
Разликата помеѓу 7:290 и 7:230 комерцијален простор не е формалност. Таа го одредува степенот до кој сте заштитени како закупец, колку долго имате право на вашата локација, кога сопственикот може да го раскине договорот за закуп и дали можете да побарате преиспитување на закупнината. Режимот задолжително произлегува од фактичката употреба и затоа е еден од најодлучувачките фактори во секој комерцијален однос за изнајмување.
Корпоративни адвокати на Law & More со задоволство ќе ви помогнат да го процените вашиот закуп, да го одредите применливиот режим и да ја заштитите вашата позиција во преговори или спорови. Слободно контактирајте не за воведен состанок без обврска.
Најчесто поставувани прашања
Која е разликата помеѓу комерцијален простор 7:290 и 7:230?
Член 7:290 од Законот за комерцијални објекти (DCC) ги штити закупците на јавно достапни комерцијални простории каде што стоките или услугите се испорачуваат директно, како што се продавници и угостителски објекти. Член 7:230a од Законот за комерцијални објекти е преостаната категорија за сите други комерцијални простории, како што се канцеларии и магацини. Режимот 7:290 нуди значително поголема заштита од закуп.
Дали канцеларијата спаѓа под 7:290 или 7:230a DCC?
Канцеларијата во принцип спаѓа под 7:230a DCC. Канцелариите обично не се достапни за јавноста како продажно место и нема директна испорака на стоки или услуги за потрошувачите на самото место. Затоа, закупецот на канцеларија има помала заштита од закуп од закупецот на продавница.
Може ли јас како закупец да изберам кој режим ќе се применува?
Не. Режимот задолжително произлегува од фактичката употреба на изнајмениот имот. Страните можат да се согласат во договорот дека се применува одреден режим, но ако фактичката употреба докаже поинаку, судот може да ја поништи таа класификација.
Кој режим на закуп се однесува на магацински простор во комбинација со продавница?
Доколку просторот за дуќани е доминантен елемент, а складиштето има споредна функција, член 7:290 од Одлуката за закуп се применува на целиот изнајмен имот. Ова е таканаречен тест за доминантна намена. Во случај на сомнеж, препорачливо е да побарате правен совет.
Повеќе од оваа серија за правото на комерцијален закуп
Оваа статија е дел од нашата серија од три дела за правото на комерцијален закуп. Прочитајте ги и другите делови:
