Да, можете да купите нов дом за време на разводот, но кој е сопственик зависи од вашиот брачен имотен режим и од времето. Ако сте во брак во заедничка сопственост и купите пред да биде поднесено барањето за развод, домот во принцип спаѓа во заедничката сопственост и вашиот сопружник/сопруга го дели; ако купите откако ќе биде поднесено барањето, тој во принцип е само ваш.
Подолу објаснуваме како функционира вашиот брачен имотен режим, зошто датумот на поднесување е одлучувачки, дали ви е потребна согласност од вашиот сопружник, како заемодавателите ја гледаат вашата ситуација и какви се ефектите врз издршката и данокот. Не го опфаќаме периодот по регистрацијата на разводот, кога важат правилата за самци.
Како вашиот брачен имотен режим влијае на новиот дом?
Вашиот брачен имотен режим одредува кој станува сопственик на домот што го купувате за време на постапката за развод. Без да го познавате вашиот режим, не можете да ги процените последиците од купувањето.
Во заедница на имот ( gemeenschap van goederen ), имотот и долговите се делат. Со предбрачен договор ( huwelijkse voorwaarden ) ова може да се уреди сосема поинаку, а точната формулација на вашиот договор е одлучувачка.
Заедница на имот
Ако сте се венчале пред 1 јануари 2018 година без предбрачен договор, во принцип сте во брак во општа заедничка сопственост: речиси сè што поседува еден од сопружниците спаѓа во неа. Ако сте се венчале на или по тој датум без предбрачен договор, се применува ограничена заедница, што во принцип го вклучува она што го стекнувате за време на бракот. Во двата случаи, домот што го купувате за време на бракот во принцип спаѓа во заедницата.
Што тоа значи за купување пред датумот на поднесување:
- Новиот дом што го купувате потоа, во принцип, станува дел од заедницата.
- Вашиот сопружник/сопруга учествува во тоа, дури и ако само вашето име е на актот за пренос.
- Хипотекарниот долг во принцип е исто така долг на заедницата.
- Новиот дом мора да биде вклучен во поделбата.
Брзото купување може да изгледа разумно, но создава дополнителна предност за поделба и го прави разводот покомплициран.
Разделување на имотот
Предбрачен договор со целосно одвојување на имотот ви дава многу поголема слобода. Доколку не постои заедница, можете сами да купите дом без вашиот сопружник да стане сосопственик.
- Новиот дом е ваш приватен имот.
- Вашиот сопружник не учествува во никакво зголемување или намалување на вредноста.
- Поделбата во разводот станува поедноставна.
Забелешка: многу луѓе веруваат дека имаат целосно одвојување на имотот, додека нивниот предбрачен договор содржи клаузула за ограничена заедница или за спогодба ( verrekenbeding ). Според клаузулата за периодично или конечно спогодба, вредноста на домот купен за време на бракот можеби сè уште ќе треба да се дели. Секогаш проверувајте го точниот текст на вашиот договор.
Зошто датумот на барањето за развод е одлучувачки?
За брак во заедничка сопственост, моментот кога барањето за развод е поднесено до судот одредува што ѝ припаѓа на заедницата. Она што ќе го стекнете по тој датум повеќе не спаѓа во неа.
Според член 1:99 од Холандскиот граѓански законик (BW), во случај на развод, заедницата се распушта во моментот кога е поднесено барањето за развод. Ова правило се применува од 2012 година. Во однос на трети лица кои не биле свесни за тоа, распуштањето стапува на сила само ако барањето е регистрирано во регистарот на имотот на брачната заедница ( huwelijksgoederenregister ).
Пред да се поднесе петицијата
Доколку не е поднесено барање за развод, вие останувате целосно обврзани кон вашиот сопружник според законот за брачна сопственост . Купувањето дом во оваа фаза има далекусежни последици.
- Новиот дом во принцип станува дел од заедницата.
- Вашиот сопружник учествува во тоа, оној кој ќе го потпише договорот.
- Хипотекарниот заем во принцип е долг на заедницата, за кој е одговорна заедницата.
- При поделбата мора да се одлучи кој го презема домот или дали тој се продава.
Ризиците:
- Вие создавате дополнителен имот што мора да се подели.
- Вашиот сопружник може да побара половина од секое зголемување на вредноста.
- Доверителите на вашиот сопружник/вашата сопруга, во принцип, можат да побараат регрес и против средствата на заедницата, вклучително и овој дом.
- Спорот околу поделбата може да ескалира.
Затоа, во пракса ретко е мудро да се купи дом пред да се поднесе барање за развод.
Откако ќе биде поднесена петицијата
Од моментот кога барањето за развод ќе биде поднесено до судот, заедницата се распушта и новите аквизиции повеќе не спаѓаат во неа. Тоа фундаментално ја менува положбата.
- Новиот дом што го купувате сега, во принцип, му припаѓа на вашиот имот.
- Вашиот сопружник не учествува во тоа.
- Нов хипотекарен долг што го преземате во принцип е ваш сопствен долг.
- Домот не мора да биде вклучен во поделбата на заедницата.
Дали има исклучоци пред датумот на поднесување?
Да. Домот може да остане надвор од заедницата дури и кога ќе го купите за време на бракот, ако платите за повеќе од половина од него од ваш сопствен, приватен имот.
Според член 1:95(1) од BW, имотот што го стекнува сопружник за надомест останува надвор од заедницата ако повеќе од половина од цената е платена на сметка на сопствениот имот на тој сопружник. Примери се парите што сте ги наследиле или примиле како подарок со клаузула за исклучување ( uitsluitingsclausule ) или парите што веќе се надвор од заедницата според вашиот предбрачен договор.
- Повеќе од половина од куповната цена мора да дојде од вашиот сопствен имот.
- Потеклото на парите мора да може да се докаже, на пример со банкарски изводи и тестамент или акт за подарок.
- Препорачливо е потеклото на средствата да се евидентира кога се пренесува домот, на пример во нотарскиот акт, за да нема дискусија за тоа подоцна.
Ако ви е потребен и голем хипотечки кредит, честопати е тешко да го исполните тестот „повеќе од половина“. Побарајте совет пред да потпишете.
Дали ви е потребна согласност од вашиот сопружник?
За купување нов дом во кој не живеете заедно, не ви е потребна законска согласност од вашиот сопружник. Сепак, заемодавателите можат да побараат соработка од вашиот сопружник сè додека сте сè уште во брак.
Член 1:88 BW бара согласност од другиот брачен другар за ограничен број дејствија: меѓу другото, продажба, оптоварување или издавање под наем на домот во кој брачните другари живеат заедно или во кој живее другиот брачен другар, подароци надвор од вообичаеното и дејствување како гарант. Хипотека на нов дом што не е брачен дом не спаѓа под тој член.
Сепак, во пракса, хипотекарниот заемодавач може да побара потпис од вашиот сопружник или доказ дека барањето за развод е поднесено и регистрирано, сè додека разводот не е регистриран во граѓанскиот регистар. Тоа е услов на заемодавачот, а не законска обврска. Доколку вашиот сопружник одбие да соработува, разговарајте со заемодавачот кои докази ќе ги прифати наместо тоа или направете договор за тоа во договорот за развод.
Како да добиете хипотека за време на развод?
Можно е, но заемодавателите се претпазливи и сакаат сигурност во врска со вашата финансиска состојба по разводот. Јасни договори за брачниот дом и издршката обично се услов за обврзувачка понуда.
Чекори за аплицирање за хипотека:
- Мапирајте ја вашата финансиска состојба: приход, долгови, трошоци за домување и какво било издршка што ќе ја плаќате или добивате.
- Нацртајте (нацрт) договор за развод (ехтшејдингсконвенант) со договори за брачниот дом, поделбата на вишокот вредност или преостанатиот долг и издршката.
- Добијте јасни информации за брачниот дом: заемодавателот сака да знае дали ќе биде продаден или преземен од еден од вас и дали ќе бидете ослободени од постојниот хипотекарен кредит.
- Разговарајте со советник за хипотеки навремено и пресметајте го вашиот капацитет за позајмување со и без одржување.
Документи што заемодавателите обично ги бараат:
- потпишаниот или нацрт-договор за развод;
- договорите за поделба на брачниот дом;
- доказ за приход и за какво било издршка;
- преглед на постојните трошоци за хипотека и други обврски.
Без јасни договори во врска со брачниот дом и издршката, заемодавателот честопати нема да издаде обврзувачка понуда, бидејќи сака да ги земе предвид сите идни трошоци. Некои заемодаватели издаваат условна понуда која станува конечна откако ќе се потпише договорот за развод.
Кои се последиците по сценарио?
Прегледот подолу ги прикажува главните разлики за брак во заедничка сопственост.
| Сценарио | Сопственост | Хипотекарен долг | Влијание врз одржувањето |
| Купување пред поднесување на петицијата | Во принцип, во заедницата | Во принцип, долг на заедницата | Трошоците за домување се дел од дискусијата за поделба и одржување |
| Купување по поднесувањето на петицијата | Во принцип, ваш сопствен имот | Во принцип, ваш сопствен долг | Трошоците за ново домување влијаат на вашиот сопствен финансиски капацитет |
| Купете повеќе од половина од сопствени средства | Надвор од заедницата (член 1:95 BW) | Зависи од договорот за кредит | Зависи од аранжманите |
| Купување со одредби во договорот за развод | Како што е договорено | Како што е договорено | Предвидливо |
Најдобрата почетна позиција е обично да се купи откако ќе биде поднесена петицијата, со потпишан договор за развод што ги регулира брачниот дом, издршката и поделбата. Тоа му дава сигурност на заемодавателот и го спречува вашиот сопружник неочекувано да го дели новиот дом.
Кои се даночните последици?
Времето на вашата купување е важно и за данокот. Според холандското правило за дополнително задолжување ( bijleenregeling ), ако сте продале претходен дом со вишок вредност, можете да одбиете камата за хипотека само од куповната цена на новиот дом минус тој вишок вредност (siigenwoningrese ).
Пример од холандските даночни власти: ако вашиот стар дом имал 40,000 евра вишок вредност и купувате нов дом за 200,000 евра, можете да одбиете камата на кредит од најмногу 160,000 евра. При развод, вишокот вредност на брачниот дом често се дели, што ја прави пресметката сложена. Нека даночен советник го пресмета пред да се обврзете.
Кои проблеми се јавуваат најчесто и како да ги решите?
Во пракса, купувањето дом за време на развод ретко оди непречено. Ова се најчестите проблеми.
Вашиот сопружник нема да соработува
Понекогаш брачниот другар одбива да соработува со продажбата на брачниот дом, ослободување од постојната хипотека или изјава што ја бара новиот заемодавач, од неподготвеност или за да добие предност.
Решение: евидентирајте ги договорите за брачниот дом и купувањето нови домови во договорот за развод што е можно порано. Доколку вашиот сопружник одбие да соработува во поделбата или продажбата на брачниот дом, судот може да одлучи за поделбата во постапката за развод. Тоа одзема време и вклучува трошоци, затоа започнете рано.
Заемодавателот поставува дополнителни услови
Кредиторите се строги. Без конечен договор за развод или со неизвесност околу брачниот дом, финансирањето може да застане.
- Што е можно поскоро направете јасни договори за брачниот дом со вашиот сопружник.
- Во договорот за развод експлицитно наведете дека двајцата можете да купите друг дом.
- Размислете за привремено изнајмување ако постапката трае долго.
- Прашајте го заемодавателот кое дополнително обезбедување го прифаќа, како што се повеќе сопствени средства или понизок кредит.
Влијание врз трошоците за одржување и домување
Новата хипотека влијае на вашата способност за плаќање или на вашата потреба за издршка. Упатствата за издршка што ги користат холандските судови ( Rapport alimentatienormen ) работат со фиксен буџет за домување од 30% од нето расположливиот приход; повисоките трошоци за домување се земаат предвид само ако се неизбежни и не се по ваш сопствен избор.
- Купете куќа со трошоци за домување пропорционални на вашите приходи.
- Влијанието врз одржувањето треба да биде пресметано однапред според тековните упатства за одржување.
- Земете ги предвид трошоците за двојно домување сè додека брачниот дом не е продаден.
- Разговарајте за салдото со финансиски советник за развод.
Изборот на скап нов дом генерално не го намалува одржувањето што треба да го платите, но го намалува вашиот сопствен финансиски простор. Внимателно проценете го ова.
Кои чекори треба да ги преземете сега?
Започнете со утврдување на вашиот брачен имот и датумот на поднесување на барањето за развод. Потоа, спогодете го брачниот дом и издршката, а дури потоа купете.
- Проверете го вашиот брачен имотен режим; доколку имате предбрачен договор, побарајте копија од нотарот за граѓанско право.
- Разговарајте за поднесувањето на барањето за развод со вашиот адвокат или медијатор, за да го знаете релевантниот датум.
- Направете јасни договори во врска со брачниот дом и евидентирајте ги во договорот за развод.
- Нека советник за хипотеки го пресмета вашиот капацитет за позајмување, вклучувајќи го и одржувањето.
- Проверете ги даночните последици, вклучително и правилото за дополнително задолжување.
Во краток преглед
- Можете да купите нов дом за време на разводот; дали вашиот сопружник ќе има удел во него зависи од вашиот брачен имотен режим и времето.
- Во заедничката сопственост, заедницата се распаѓа кога е поднесено барање за развод (член 1:99 BW); дом купен по тој датум во принцип е само ваш.
- Дом платен за повеќе од половина од вашиот сопствен имот останува надвор од заедницата (член 1:95(1) BW).
- За нов дом во кој не живеете заедно не е потребна законска согласност од брачниот другар (член 1:88 BW), но заемодавателите можат да побараат соработка од вашиот брачен другар.
- Проверете го ефектот врз одржувањето и правилото за дополнително позајмување пред да се обврзете.
Најчесто поставувани прашања
Може ли да купам куќа пред разводот да стане конечен?
Да. За брак во заедничка имотна заедница, одлучувачки момент не е конечниот развод, туку датумот на поднесување на барањето за развод. Од тој момент, заедницата се распаѓа и новиот дом во принцип излегува од неа.
Што ако мојот сопружник не даде согласност?
За самото купување не ви е потребна законска согласност, а по датумот на поднесување домот во принцип е ваш. Заемодавателот може да побара соработка од вашиот сопружник сè додека разводот не е регистриран; разговарајте за алтернативи со заемодавателот или направете аранжмани во договорот за развод.
Дали новата хипотека ќе влијае на одржувањето?
Може. Упатствата за одржување функционираат со фиксен буџет за домување; повисоките трошоци за домување се сметаат само ако се неизбежни. Затоа, скап дом што ќе го изберете сами генерално нема да го намали одржувањето што го плаќате.
Може ли да ја префрлам мојата поволна каматна стапка за хипотека во нов дом?
Тоа зависи од вашиот заемодавател и условите на вашиот заем. Честопати хипотеката на брачниот дом ја враќа или ја презема брачниот другар кој останува, а вие земате нова хипотека по тековната каматна стапка. Прашајте го вашиот заемодавател дали вашите услови дозволуваат поместување на заемот.
Што ако купам дом пред да се поднесе барањето?
Ако сте во заеднички имот, домот во принцип спаѓа во заедницата, дури и ако само вашето име е на документот, освен ако не платите повеќе од половина од него од вашиот сопствен имот. Тогаш домот мора да биде вклучен во делбата.
Во затворање
Купувањето нов дом за време на развод е законски можно, но времето и вашиот брачен имотен режим одредуваат дали вашиот сопружник ќе учествува во него. Добрите аранжмани во договорот за развод го олеснуваат и делењето и барањето за хипотека. Не сте сигурни во која ситуација сте? Кажете ни за вашата ситуација. Ќе ве известиме за вашите опции во рок од еден работен ден.
Како Law & More може да ви помогне со ова е објаснето на нашата адвокат за развод страница.
