Вовед
Купувањето нова куќа за време на развод е можно во Холандија под одредени услови. Дали можете самостојно да купите куќа и какви се финансиските последици зависи целосно од вашиот брачен имотен режим и моментот во кој поднесувате барање за развод до судот.
Оваа статија е наменета за лица кои се разведуваат и кои размислуваат да купат нов дом за време на постапката за развод. Без разлика дали сакате да знаете дали ви е потребна согласност од вашиот поранешен партнер, што се случува со имотните права или како хипотекарниот заемодавач ја гледа вашата ситуација, одговорите ќе ги најдете овде. Ние не го опфаќаме периодот по конечната регистрација во граѓанскиот регистар, бидејќи тогаш важат правилата за самци.
Директен одговор: Да, можете да купите нов дом за време на постапката за развод, но последиците варираат во голема мера. Ако купите пред да биде поднесено барањето за развод, имотот ќе се смета за заеднички имот и вашиот поранешен партнер автоматски ќе стане сосопственик. Ако купите откако ќе биде поднесено барањето, имотот во принцип ќе биде целосно ваш.
Оваа статија ги опфаќа следниве клучни точки:
- Како вашиот брачен имотен режим одредува дали вашиот поранешен партнер ќе стане сосопственик
- Зошто времето за поднесување барање за развод е толку важно
- Која согласност е потребна за купување и хипотека
- Финансиските последици за алиментација, трошоци за домување и даноци
- Практични чекори за добивање хипотека за време на развод
Разбирање на брачниот имотен режим
Режимот на брачна сопственост одредува кој станува сопственик на домот што го купувате за време на постапката за развод. Ова е основа за сите понатамошни прашања во врска со согласноста, хипотеките и поделбата на имотот. Без да знаете според кој режим сте во брак, не можете да ги процените последиците од купувањето дом.
Во брак во кој се заснова имотна заедница, средствата и долговите автоматски се делат. Во случај на предбрачен договор, ова може да се уреди сосема поинаку. Точната формулација на вашиот брачен договор е одлучувачка во овој поглед.
Целосна заедница на имотот
Во брак во заедница на имот, во принцип сè што ќе купите за време на бракот спаѓа во заедницата. Ова важи за бракови склучени пред 1 јануари 2018 година, но и за подоцнежни бракови без предбрачен договор, каде што сè акумулирано за време на бракот спаѓа во ограничената заедница.
Последици од купување дом:
- Нова куќа што ќе ја купите пред распуштањето на заедницата автоматски станува заедничка сопственост.
- Вашиот поранешен партнер станува сосопственик, дури и ако само вашето име е наведено на купопродажниот договор.
- Хипотекарниот долг исто така ѝ припаѓа на заедницата.
- Овој нов дом мора да биде вклучен во договорот за развод кога ќе се подели.
На прв поглед, може да изгледа мудро брзо да се купи дом, но ова создава дополнителен имот што мора да се подели. Ова ја комплицира постапката за развод.
Разделување на имотот
Предбрачен договор со целосно одвојување на имотот ви дава значително поголема слобода. Доколку домовите се експлицитно исклучени од каква било заедничка сопственост, можете да купите дом самостојно без вашиот поранешен партнер да стане сосопственик.
Предности на овој систем:
- Новиот имот е целосно ваша приватна сопственост
- Не треба да барате дозвола за самото купување
- Другиот партнер не учествува во никаква вредност на вишок или дефицит
- Договорот за развод станува многу поедноставен
Те молам забележи: Многу луѓе веруваат дека имаат сосема одвоен имот, иако нивниот брачен договор може да вклучува ограничен заеднички имот или клаузули за спогодба. Секогаш проверувајте го точниот текст на вашиот предбрачен договор. Доколку домовите не се експлицитно исклучени, важат истите правила како и за заедничкиот имот.
Прашањето за тоа кој систем се применува ја одредува почетната позиција. Но, дури и со заедница на имот, постои клучен момент кога ситуацијата се менува: поднесувањето на барањето за развод.
Временски период на поднесување на барањето за развод
Моментот кога вие или вашиот поранешен партнер ќе поднесете барање за развод до судот ја одредува сопственоста на новиот дом. Од 2012 година, ова е законскиот датум на референца: на тој датум, заедницата на имот се распушта. Ова има ретроактивно дејство врз сите купувања направени по тој датум.
Пред поднесувањето на барањето
Доколку барањето за развод сè уште не е поднесено, вие сте целосно обврзани кон вашиот партнер во однос на имотот. законКупувањето дом во оваа фаза има далекусежни последици.
Што се случува:
- Новиот имот автоматски станува дел од заедницата на имоти.
- Вашиот поранешен партнер станува сосопственик, без оглед на тоа кој го потпишува купопродажниот договор
- Кредитот исто така припаѓа на имотната заедница и двајцата партнери во принцип се одговорни за него.
- Во времето на последователната поделба, мора да се утврди кој ќе го добие овој имот или дали ќе се продаде.
Ризици:
- Вие креирате дополнителен имот што мора да се подели
- Другиот партнер може да побара половина од секој иден вишок вредност
- Доверителите на вашиот поранешен партнер можат да ги наплатат своите побарувања од овој имот преку заедничкиот имот.
- Конфликтот околу дистрибуцијата може да ескалира
Во пракса, затоа ретко е мудро да се купи дом пред да се поднесе барање за развод. На крајот на краиштата, вие стекнувате средства што можеби ќе треба да ги споделите.
По поднесувањето на петицијата
Од моментот кога барањето за развод ќе биде примено од страна на судот, заедницата на имот се распаѓа. Ова фундаментално ја менува ситуацијата.
Последици за сопственоста:
- Новиот дом што ќе го купите сега припаѓа на вашиот приватен имот
- Вашиот поранешен партнер не станува сосопственик
- Долгот е исто така приватен; другиот партнер не е одговорен
- Овој имот не мора да биде вклучен во делбата на брачната заедница.
Важна нијанса за хипотеката: Иако можете самостојно да купите дом, можеби ќе ви треба согласност од вашиот поранешен партнер за да земете хипотека. Доколку разводот не е официјално регистриран во граѓанскиот регистар, некои заемодаватели сè уште ќе ве сметаат за венчани. Доколку вашиот партнер одбие, можете да поднесете барање до судот за овластување.
исклучоци
Постојат исклучоци каде што имотот може да остане надвор од заедницата дури и пред да се поднесе барањето.
Реинвестирање на сопствени средства: Ако имотот го финансирате целосно со приватни средства – на пример, подарок со клаузула за исклучување или наследство – имотот може да биде надвор од режимот на заеднички имот. Важат строги услови:
- Најмалку 50% од куповната цена мора да доаѓа од докажани лични средства.
- Ова мора да биде запишано во нотарски акт
- Потеклото на средствата мора да биде проверливо
Овој исклучок е тешко да се примени во пракса ако ви е потребен и заем. Секогаш побарајте правен совет за ова.
Практични последици и постапка
Правната можност за купување дом е едно; практичната изводливост е сосема друго прашање. Хипотекарните заемодаватели се претпазливи во ситуации на развод, а финансиските последици се протегаат подалеку од само куповната цена.
Апликација за хипотека за време на развод
Добивањето хипотека за време на постапката за развод е можно, но бара темелна подготовка. Банките сакаат сигурност во врска со вашата финансиска состојба по разводот.
Чекори за аплицирање за хипотека:
- Проценете ја вашата финансиска состојба – Наведете ги вашите приходи, долгови, трошоци за домување и сите обврски за одржување
- Добијте (нацрт) договор за развод – Ова содржи договори за заедничкиот дом, распределба на вишокот вредност или преостанатиот долг и алиментација
- Добијте јасност за стариот дом – Банката сака да знае дали го продавате брачниот дом или еден од вас ќе продолжи да живее таму
- Побарајте прелиминарни консултации со советник за хипотека – Пресметајте го вашиот максимален капацитет за позајмување со и без алиментација
Потребни документи:
- Потпишан или нацрт-договор за развод
- Договори за поделба на моменталниот дом во кој живее сопственикот
- Доказ за приход и каква било алиментација
- Преглед на постојните трошоци за хипотека и други обврски
Договорот за развод е клучен. Без соодветни договори за стариот дом и алиментацијата, хипотекарниот заемодавач честопати нема да издаде обврзувачка понуда. Банката сака да ги земе предвид сите идни трошоци.
Споредба на финансиските последици
| Сценарио | Статус на сопственост | Одговорност за хипотека | Влијание врз алиментацијата |
| Купување пред барање за развод | Зглоб (50/50) | Двајцата партнери се одговорни | Трошоците за домување се сметаат за обете |
| Купување по барање за развод | Целосно приватно | Само купувачот е одговорен | Трошоците за ново домување влијаат на финансискиот капацитет на купувачот |
| Со согласност на партнерот | Јасни договори | Во согласност со заветот | Предвидлива пресметка |
| Без согласност (пред барање) | Заеднички и покрај противењето | Заедничка одговорност | Може да предизвика конфликти |
Интерпретација: Најдобрата почетна позиција е да купите по поднесувањето на барањето, со потпишан договор што содржи јасни аранжмани за вашиот сопствен дом, издршка на брачниот другар и поделба на имотот. Ова му дава сигурност на хипотекарниот заемодавач и спречува другиот партнер неочекувано да стане сосопственик.
Изборот на време на купување има и даночни последици. Шемата за дополнителен кредит значи дека мора да го вложите капиталот од стариот дом во новиот дом за да го задржите целосното ослободување од каматата за хипотека. Во случај на сложена поделба, ова може да биде тешко да се пресмета.
Заеднички проблеми и решенија
Праксата покажува дека купувањето дом за време на развод ретко оди непречено. Ова се најчестите проблеми.
Поранешниот партнер одбива согласност
Понекогаш партнерот што заминува или преостанатиот партнер одбива да соработува со хипотекарниот кредит, или од неподготвеност или за да создаде левериџ.
решение: Можете да поднесете барање до судот за овластување за замена на согласноста на вашиот партнер. Судијата ќе ги процени вклучените интереси: дали купувањето е разумно? Дали ви е потребен имотот за домување (на пр. за деца)? Дали другиот партнер презема неразумен ризик?
Во случај на разумно купување на имот и јасна финансиска оправданост, судот обично ќе го даде одобрението. Сепак, ова одзема време и вклучува правни трошоци.
Хипотекарниот заемодавач наметнува дополнителни барања
Банките се строги. Без конечен договор за развод или ако постои неизвесност околу стариот дом, финансирањето може да биде блокирано.
Решенија:
- Што е можно поскоро направете јасни договори со вашиот поранешен партнер за заедничкиот дом
- Експлицитно наведете во договорот дека двајцата партнери си даваат дозвола еден на друг да купат друг дом.
- Размислете за привремено изнајмување ако постапката трае предолго
- Прашајте го хипотекарниот заемодавач кои дополнителни хартии од вредност ги прифаќа (на пр., дополнителни лични средства, гаранции или помал износ на кредитот).
Некои банки користат „привремена понуда“ под услови, која станува конечна откако ќе се потпише договорот.
Влијание врз трошоците за одржување и домување
Новата хипотека влијае на вашата способност да плаќате издршка на брачниот другар. Судот ги зема предвид разумните трошоци за домување; екстремно високите трошоци поради амбициозна куповна не се целосно одразени.
стратегии:
- Купете куќа со трошоци за домување кои се пропорционални на вашиот приход
- Пресметајте го влијанието врз одржувањето однапред користејќи ги стандардите Трема
- Земете ги предвид двојните трошоци ако стариот дом сè уште не е продаден
- Консултирајте се со финансиски советник за развод за оптималната рамнотежа
Изборот на скап нов дом може да ги зголеми вашите обврски за одржување или да го намали вашиот сопствен простор за живеење. Внимателно проценете го ова.
Заклучок и следни чекори
Купувањето нов дом за време на развод е законски дозволено, но последиците зависат од вашиот брачен имотен режим и, пред сè, од времето на купувањето. Ако купите пред да поднесете барање за развод, домот ќе се смета за заеднички имот и вашиот поранешен партнер ќе има дел во него. Ако купите откако ќе биде поднесено барањето, имотот е само ваш. Сепак, може да биде потребна согласност за хипотеката, под услов разводот сè уште да не е финализиран и регистриран.
Итни чекори што треба да се преземат:
- Проверете според кој брачен имотен режим сте во брак – побарајте го вашиот предбрачен договор од адвокатот.
- Консултирајте се со адвокат или медијатор за поднесување барање за развод, за да го достигнете точниот датум на референца
- Направете јасни договори за тековниот заеднички дом и запишете ги во договорот за развод
- Закажете состанок со советник за хипотеки за да го пресметате вашиот капацитет за позајмување, вклучувајќи ги и обврските за одржување.
- Доколку е потребно, поднесете барање за овластување до судот ако вашиот поранешен партнер не соработува.
Поврзани теми што може да бидат релевантни: шемата за дополнителен заем за вишок вредност, одбивање на каматата за хипотека по развод и пресметка на издршка на брачен другар.
Најчесто поставувани прашања
Може ли да купам куќа пред разводот да стане конечен? Да, можете. Клучниот момент не е конечниот развод, туку датумот на кој е поднесено барањето за развод до судот. Од тој момент, заедницата на имот се распушта и новата куќа, во принцип, е надвор од заедницата.
Што се случува ако мојот поранешен партнер не даде согласност? Не ви е потребна согласност за самото купување по распуштањето на заедничката сопственост. Сепак, ова може да биде различно за хипотеката. Доколку вашиот партнер одбие, можете да поднесете барање до судот за овластување. Судот ќе процени дали купувањето е разумно и дали вашиот поранешен партнер е изложен на неразумен ризик.
Дали новата хипотека ќе влијае на мојата алиментација? Да. Вашите нови трошоци за домување ќе бидат вклучени во пресметката на вашата способност да плаќате издршка на брачен другар. Сепак, судот ќе ги земе предвид разумните трошоци за домување; екстремно скап дом нема да биде целосно компензиран.
Може ли да ја префрлам мојата поволна каматна стапка за хипотека во нов дом? Во повеќето случаи, не. Хипотеката на брачниот дом мора да ја врати или преземе лицето кое останува таму. Земате нова хипотека по тековните каматни стапки. Некои банки нудат пренослива хипотека кога се префрлаат во рамките на сопственото портфолио, но ова не е стандардна практика во случај на развод.
Што ако купам дом пред да се поднесе барањето? Потоа овој дом спаѓа во заедницата на имотот и вашиот поранешен партнер станува сосопственик. Ова важи и ако само вашето име е наведено во документот. Домот мора да биде вклучен во делбата, што ја комплицира постапката.
