Купување куќа во Холандија како странец

Купувањето дом во Холандија има фиксна правна форма: понуда, писмен акт за купопродажба, законски период на размислување, условен преседан, депозит и нотарски акт за пренос регистриран во Катастарот на недвижности. Повеќето упатства за меѓународните агенти доаѓаат од агенти за недвижности и се концентрираат на цената. Оваа статија ги наведува правните чекори - што ве обврзува и кога, и од што сè уште можете да се откажете. Тоа е правно упатство, а не финансиски совет.

Може ли странски државјанин да купи куќа во Холандија?

Да. Нема ограничување за националност во сопственоста на холандски станбен имот. Не мора да бидете холандски државјанин, државјанин на ЕУ или жител на Холандија за да станете регистриран сопственик. Нема дозвола и нема минимален период на престој. Земјишниот регистар (Катастар) го евидентира сопственикот на секоја парцела без оглед на пасошот на сопственикот.

Две точки честопати се мешаат со забрана што не постои. Прво, сопственоста не е имиграциски статус: купувањето не ви дава право на престој, а нерешениот статус не ве спречува да поседувате имот. Второ, некои општини го ограничуваат купувањето за издавање, а не странците. Според шемата наречена opkoopbescherming , која е во сила од 1 јануари 2022 година, општината може да одреди населби во кои поевтин или дом со средна цена не може да се издава изнајмува одреден период по купувањето без дозвола. Се работи за тоа што правите со куќата, а не за тоа кои сте.

Што треба да имате предвид пред да дадете понуда

Граѓански број (BSN)

БСН се издава автоматски на сите регистрирани во холандската база на податоци за лични евиденции; наместо тоа, нерезидентите можат да бидат внесени во базата на податоци за нерезиденти и на тој начин да добијат една. Сопственоста не зависи од поседувањето БСН, но пријавата за данок на пренос што ја поднесува нотарот зависи, а банките ќе ја побараат.

Холандска банкарска сметка

Ниеден закон не бара таков, но вие ќе сакате. Цената и трошоците се уплаќаат на клиентската сметка на нотарот ( derdengeldenrekening ), а плаќањата од странска сметка се побавни и почесто се задржуваат поради чекови против перење пари. Средствата што не се реализирани утрото на денот на преносот ќе го спречат преносот.

Што ќе бара хипотекарниот заемодавач, на правно ниво

• Холандската хипотека е стварно право создадено со посебен нотарски акт, извршено на истото назначување како и преносот и регистрирано во истите регистри.
• На заемодавателот обврзувачка писмена понуда е она со што треба да се поврзе вашата финансиска состојба. Привремена индикација не е понуда, а потпирањето на една е најчестиот начин купувачите да го изгубат депозитот.
• Ако сте во брак или во регистрирано партнерство, вашиот сопружник обично ќе мора да биде страна или да даде согласност. Странските брачни имотни режими го комплицираат ова; покренете го прашањето кај нотарот рано.

Агенти за недвижности: кој дејствува за кого

Тука најчесто се фаќаат странските купувачи. Агентот кој ви ја покажува куќата, одговара на вашите прашања и го составува купопродажниот акт е агент за продажба ( verkoopmakelaar ), упатен и платен од продавачот и дејствува во интерес на продавачот. Ништо кажано при разгледувањето не го менува тоа. Тој не е неутрален, не е ваш советник и нема обврска да преговара за намалување на цената или да ве советува за условите на кои треба да инсистирате.

Агентот за купување ( aankoopmakelaar ) е обучен од вас: да изврши проценка, да понуди, да ја провери заедницата на сопственици и анкетата, како и да ви помогне да ја извршите вашата должност за истражување. Според професионалните правила на главните здруженија на агенти, еден агент не треба да дејствува во име на двете страни во истата трансакција.

Понудата и зошто таа сè уште не ве обврзува

Бараната цена е покана за преговори, а не понуда. Продавачот може да ја отфрли највисоката понуда, да прифати пониска под подобри услови или да го продаде на друго место. Кога каматата е голема, имотот може да оди на затворен тендер ( inschrijving ), а продавачот сепак избира.

Најважната правна поента е следнава. Кога купувачот е приватно лице кое не дејствува во рамките на бизнис или професија, а имотот е наменет за живеење, купопродажбата мора да се склучи во писмена форма (чл. 7:2 BW). Додека двете страни не го потпишат договорот, нема обврзувачка продажба. Понудата прифатена преку телефон, е-пошта или ракување не ве врзува.

Последицата е непријатна: не го обврзува ниту продавачот. До потпишувањето, тој може да прифати повисока понуда, а вие немате право на побарување. Купувачите кои претпоставуваат дека „нашата понуда е прифатена“ значи дека куќата е нивна, и соодветно на тоа, се изложени на одговорност. Брзо притиснете за писмениот документ.

Купопродажен акт (koopovereenkomst)

Речиси секој постоечки дом се продава врз основа на стандарден модел на купопродажен акт составен заеднички од здруженијата на агенти и организациите на потрошувачи. Неговата употреба не е задолжителна, но отстапувањата заслужуваат прашање: моделот е намерно избалансиран, па затоа клаузулата додадена врз него обично му оди во прилог на продавачот. Проверете барем:

• Катастарскиот опис и дали земјиштето е во слободна сопственост или се држи под закуп.
• Листата на подвижни предмети и инсталации — споровите околу кујните и подовите се избегнуваат.
• Датумот на префрлање и датумот на окупирање, кои може да се разликуваат.
• Преседан на условите, нивните рокови и како тие мора да се искористат.
• Депозитот или банкарската гаранција и кога мора да се обезбедат.
• Додадени клаузули: клаузула за возраст, клаузула за „како што е“, клаузула за азбест или еден запис дека продавачот никогаш не живеел таму.
• Оптоварувања: сервитути, квалитативни обврски и општински ограничувања.

Проверете го договорот пред потпишувањето: откако ќе истече периодот на размислување и ќе истечат условите, неговите услови се едноставно ваш договор.

Законски период на размислување

Приватен купувач на живеалиште има законски рок за размислување од три дена во кој купопродажбата може да се раскине (чл. 7:2 BW).

• Започнува денот откако ќе ви биде предаден потпишаниот акт или копија. Побарајте датирана потврда.
• Најмалку два од трите не смеат да бидат сабота, недела или признат државен празник; во спротивно се додава ден.
• Не е потребно да се наведува причина и не се плаќа надомест. Тоа го штити само купувачот; продавачот нема еквивалентно право.
• Растворете во писмена форма и осигурајте го известувањето достигнува продавачот или агентот за продажба во рокот — испратено на последниот ден, но примено подоцна е предоцна.

Преседан на услови (ontbindende voorwaarden)

Условни преседан се договорените патишта за бегство во договорот - највредната заштита на купувачот и првото нешто што се жртвува на конкурентен пазар. Откажувањето од нив за да победат на лицитација ја претвора нефинансираната купопродажба во лична обврска од приближно десет проценти од цената.

Условот за финансирање

• Поставете реален рок. Четири до шест недели е вообичаено; на заемодавателот што се занимава со странски приход или пробно вработување можеби ќе му треба подолго.
• Наведете го износот и, доколку е можно, условите под кои мора да биде достапно финансирањето.
• Модел-акт вообичаено бара повикувањето да биде документирани: писмено известување, навремено, поткрепено со писмени одбивања од заемодавателот. Неподдржана изјава дека финансирањето не успеало рутински се одбива.
• Доколку рокот е пропуштен, побарајте продолжување во писмена форма пред истекува и добијте писмена согласност од продавачот. Молчењето не е продолжување.

Состојбата на структурното истражување

Ова ви овозможува да се распуштите или повторно да преговарате ако анкетата открие трошоци за поправка над договорениот праг. Две работи мора да бидат точни: прагот и кои трошоци се сметаат за него - условот што ги брои само „итно потребните“ поправки е многу потесен од оној што ги брои сите пронајдени дефекти.

Национален услов за гаранција за хипотека

Националната гаранција за хипотека ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) го намалува ризикот на заемодавателот и нормално каматната стапка, и го штити заемопримачот од преостанат долг во дефинирани околности. Максималниот износ на заемот што може да се гарантира, повисокиот плафон што се применува кога мерките за заштеда на енергија се финансираат со неа и еднократната такса се утврдуваат секоја година од страна на Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen и се објавуваат на нивната веб-страница; прашајте го вашиот заемодавател за бројките што се актуелни на датумот на вашето барање. Бидејќи NHG го приложува заемот, а не куќата, купувачот што се потпира на неа треба да го услови купувањето со добивање финансирање од NHG, а не само со добивање финансирање.

Каков и да е условот, правилото е исто: повикајте се на него на време, писмено, во формата што ја пропишува договорот. Услов што е погрешно повикан не вреди ништо.

Депозитот или банкарската гаранција

Со договорот за продажба вообичаено ќе се бара од вас, во одреден рок по истекот на условите, да уплатите депозит на сметката на клиентот на нотарот или да обезбедите банкарска гаранција. Модел-договорот за купопродажба на NVM, VBO, VastgoedPRO и Vereniging Eigen Huis ја одредува сумата на 10% од куповната цена . Гаранцијата ја издава вашата банка за одредена провизија и се избегнува врзување на готовина; депозитот го задржува нотарот и се компензира со цената при преносот. И двете ја обезбедуваат казната што би ја должеле доколку не ја завршите постапката. Пропуштањето само по себе е прекршување и тоа е рокот што купувачите со финансирање од странство најчесто го пропуштаат.

Анкетата, откривањето и вашата сопствена должност да истражувате

Холандскиот закон наметнува обврски за двете страни. Продавачот мора да испорача имот што е во согласност со договорот и е погоден за нормална употреба како живеалиште (чл. 7:17 BW) и мора да го пренесе без посебни трошоци и ограничувања освен оние што изрично сте ги прифатиле (чл. 7:15 BW). Тој мора да открие што знае за имотот.

Наспроти тоа стои должноста на купувачот да истражи. Дефектите што сте можеле да ги откриете со гледање, барање или нарачување анкета, по правило, се ваш проблем. Должноста за откривање е генерално посилна кога продавачот знаел за дефектот и не рекол ништо, но никогаш не планирајте да го добиете тој аргумент. Наместо тоа, истражете: нарачајте анкета, прочитајте го прашалникот на продавачот и планот за животна средина, а за стан документите на здружението на сопственици.

Две клаузули го префрлаат ризикот врз купувачот. Клаузулата за возраст ( ouderdomsclausule ), вообичаена кај постарите куќи, ја ограничува одговорноста на продавачот, така што вие ги прифаќате стандардите за градба и одржување на ерата на зградата; формулацијата е важна, бидејќи некои верзии одат подалеку од вистински дефекти поврзани со возраста. Клаузулата „ како што е“ го продава имотот во неговата сегашна состојба, со исклучена одговорност на продавачот доколку законот дозволува, честопати во комбинација со клаузула во која се наведува дека продавачот никогаш не живеел таму. Каде што ќе видите било која од двете, премерот престанува да биде опционален.

Доколку се појави дефект по преносот, веднаш писмено известете го продавачот. Член 7:23 BW бара од купувачот да поднесе жалба во разумен рок ( bekwame tijd ) од откривањето на дефектот или од моментот кога разумно требало да го открие; фиксниот двомесечен рок од тој член се однесува на купувања на подвижни добра од страна на потрошувачите, а не на купување куќа, така што нема безбеден број недели на кои може да се потпрете. Купувач кој чека го губи побарувањето.

Нотарот, актот за пренос и моментот на сопственост

Холандскиот имот не може да се пренесе приватно. Сопственоста преминува само по извршување на нотарски акт за пренос од страна на нотар по граѓанско право основан во Холандија, по што следува регистрација во јавните регистри што ги води Катастарот на недвижности (чл. 3:89 BW). Преносот, исто така, бара важечко право на сопственост и продавач со овластување за располагање (чл. 3:84 BW).

Работата на нотарот е местото каде што се наоѓа поголемиот дел од вашата заштита:

• Ги пребарува регистрите за да ја потврди сопственоста на продавачот и да идентификува хипотеки, прилози, сервитути и ограничувања — повторувајќи го ова на денот на потпишувањето и по регистрацијата.
• Го потврдува вашиот идентитет и изворот на вашите средства согласно правилата за спречување на перење пари.
• Го составува актот за пренос и, доколку позајмувате, актот за хипотека и издава изјава за завршување.
• Обезбедува отпишување на постојните хипотеки, му ги ослободува парите на продавачот само откако регистрацијата ќе биде потврдена како чиста и го плаќа данокот на пренос.

Станувате сопственик со регистрацијата на делото - не со потпис, а не со плаќање. Купувачот традиционално го избира нотарот, бидејќи купувачот плаќа. Изберете: надоместоците варираат, а вреди да се најде нотар навикнат да работи на англиски јазик.

трошоци

Постоечките домови обично се продаваат kosten koper (kk): купувачот ги сноси трошоците за пренос покрај цената. Новоградбата често се наплаќа (von), со нивно вклучување. Главната ставка е данокот на пренос ( overdrachtsbelasting ). Постојат четири режими еден до друг: еднократно ослободување за купувач за прв пат во рамките на возрасна група кој ќе живее во домот и чија купување останува под максималната вредност; намалена стапка за живеалиште кое ќе го користите како ваше главно живеалиште; повисока стапка за живеалиште кое нема да го користите, како што е куќа за одмор или куќа за купување за издавање; и општа стапка за друг недвижен имот. Стапките, возрасната група и горната граница на вредност се наоѓаат во Wet op belastingen van rechtsverkeer, се прилагодуваат од законодавецот во годишниот даночен пакет и се објавуваат од Belastingdienst; проверете ја бројката што важи на датумот на пренос, а не на датумот на договорот, и земете ја од вашиот даночен советник. Стапката за живеалишта што не се користат како главно живеалиште е намалена од 1 јануари 2026 година, па затоа постарите резимеа наведуваат повисока бројка.

Исто така, предвидете буџет за нотарските трошоци за акти за пренос и хипотека; таксата за регистрација во Катастарот за секој акт, која ја утврдува годишно Катастарот; проценка; премер; такса за NHG; совет за хипотека; и такса за агент за купување.

Закуп на земјиште и здруженија на сопственици

Закуп на земјиште (ерфпахт). Во делови од Amsterdam а во некои други градови ја купувате зградата и долгорочен закуп на земјиштето, а не самото земјиште: право на користење, под услови и на закупнина за земјиште што може да биде фиксна, периодично ревидирана или откупена за вечно време. Прочитајте ги условите и механизмот за ревизија пред да поднесете понуда - ревизијата што доспева веднаш по купувањето може да биде скапа.

Здруженија на сопственици ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Купувањето стан значи купување право на стан, а членството е автоматско и задолжително. Пред да потпишете, набавете го актот за поделба, внатрешните правила, последните записници, сметките, салдото на резервниот фонд и евентуалниот план за одржување и проверете дали се решени поголеми работи, но не се платени. Недоволно финансираното здружение е обврска што ја наследувате.

Ако продавачот не го исполни

Откако ќе помине периодот за размислување и ќе истечат условите, договорот ги обврзува двете страни. Доколку продавачот одбие да го изврши преносот на договорениот датум, стандардниот модел дава структуриран правен лек: доставува писмено известување за неисполнување на договорот, дозволувајќи го краткиот период што го пропишува договорот; доколку сè уште не го исполни договорот, или се раскинува и се бара казната, или се бара исполнување на договорот и се бара дневна казна за доцнењето. Казната е обично 10% од куповната цена - поради што депозитот е утврден на таа сума.

Истата машинерија работи против вас: купувачот кој не може да заврши, без преостанат услов за повикување, се соочува со таа казна, а нотарот го задржува депозитот. Побарајте совет при првиот знак дека рокот ќе биде пропуштен.

Чекор-по-чекор временска рамка