Кои се вашите права како закупец?

Кои се вашите права како закупец?

Кои се вашите права?

Секој закупец има право има две важни права: право на уживање во животот и право на заштита на изнајмување. Каде што разговаравме за првото право на закупецот во врска со обврските на сопственикот, второто право на закупецот влезе во посебен блог за заштита од закупнина.

Затоа на овој блог ќе се дискутира уште едно интересно прашање: кои други права има закупецот? Правото на уживање во живеење и правото на заштита од закупнина не се единствените права што закупецот ги има против сопственикот. На пример, закупецот исто така има право на голем број права во контекст на пренос на имотот што не се вкрстува со изнајмување и подзакуп. Двете права се дискутирани последователно во овој блог.

Преносот на имотот не ја преминува закупнината

Во став 1 на член 7: 226 од холандскиот граѓански законик, кој се применува на станарите на станбен и деловен простор, се наведува следново:

"Преносот на имотот на кој се однесува договорот за закуп (…) од страна на сопственикот ги пренесува правата и обврските на сопственикот од договорот за закуп на стекнувачот".

За закупецот, овој член пред се значи дека преносот на сопственоста на изнајмениот имот, на пример преку продажба од страна на сопственикот на друг, не го прекинува договорот за закуп. Дополнително, закупецот може да бара побарувања против правниот следбеник на сопственикот, сега кога овој правен следбеник ги презема правата и обврските на сопственикот. За прашањето кои побарувања точно ги има закупецот, важно е прво да се утврди кои права и обврски на сопственикот преминуваат на неговиот правен наследник.

Според став 3 од член 7: 226 од Граѓанскиот законик, тоа се особено правата и обврските на закуподавачот кои се директно поврзани со користењето на имотот под кирија за надомест што треба да го плати закупецот, односно закупнината. Тоа значи дека побарувањата што закупецот може да ги поднесе против правниот наследник на сопственикот, во принцип, се однесуваат на неговите две најважни права: правото на уживање во животот и правото на заштита од закуп.

Меѓутоа, честопати, закупецот и сопственикот склучуваат и други договори во договорот за изнајмување во однос на друга содржина и ги запишуваат во клаузули. Вообичаен пример е клаузулата во врска со превентивното право на закупецот. Иако не му дава право на закупецот на испорака, тоа подразбира обврска на сопственикот да понуди: сопственикот прво ќе треба да му го понуди изнајмениот имот на продажба на закупецот пред да може да се продаде на друг правен наследник.

Дали и следниот сопственик ќе биде обврзан со оваа клаузула кон закупецот? Во поглед на случајот закон, тоа не е така. Ова предвидува дека превентивното право на закупецот не е директно поврзано со закупнината, така што клаузулата за правото на купување на изнајмениот имот не преминува на правниот следбеник на сопственикот. Ова е различно само ако се однесува на опција за купување од закупецот и износот што периодично треба да му се плаќа на сопственикот вклучува и елемент на компензација за крајното стекнување.

Подземнување

Покрај тоа, член 7: 227 од Граѓанскиот законик го наведува следново во однос на правата на закупецот:

„Закупецот е овластен да го даде изнајмениот имот во употреба, целосно или делумно, на некој друг, освен ако не требаше да претпостави дека закуподавецот ќе има разумни забелешки за користењето на другото лице“.

Генерално, од овој член е јасно дека закупецот има право да го подзакупи целиот или дел од изнајмениот имот на друго лице. Со оглед на вториот дел од член 7: 227 од Граѓанскиот законик, закупецот, сепак, не може да продолжи со подзакуп доколку има причини да се сомнева дека сопственикот ќе приговори на тоа. Во некои случаи, приговорот на сопственикот е очигледен, на пример, ако забраната за подзакуп е вклучена во договорот за изнајмување. Во тој случај, подзакуп од страна на закупецот не е дозволено.

Ако закупецот сепак го направи ова, може да има парична казна за возврат. Оваа казна потоа мора да биде поврзана со забраната за подзакуп во договорот за изнајмување и да биде обврзана на максимален износ. На пример, подзакупот на соба од Air B&B може на овој начин да се забрани во закупот, што често се покажува дека е случај.

Во овој контекст, за подзакуп на станбена површина е важен и членот 7: 244 од Граѓанскиот законик, кој вели дека на закупецот на станбена површина не му е дозволено да го издава целиот простор за живеење. Ова не важи за дел од просторот за живеење, како што е соба. Со други зборови, закупецот во принцип е слободен делумно да подзакупи станбен простор на друг.

Во принцип, и подзакупецот има право да остане во изнајмениот имот. Ова важи и ако закупецот сам треба да го ослободи изнајмениот имот. На крајот на краиштата, член 7: 269 од Холандскиот Граѓански законик предвидува дека сопственикот ќе продолжи да дава подзакуп според законот, дури и ако главниот договор за изнајмување е завршен. Меѓутоа, за целите на овој член мора да се исполнат следниве услови:

  • Независен простор за живеење. Со други зборови, простор за живеење со сопствен пристап и свои основни објекти, како што се кујна и бања. Само просторијата не се смета за самостоен простор за живеење.
  • Договор за подзакуп. Да се ​​биде договор меѓу закупецот и подзакупецот што ги исполнува условите за договор за изнајмување, како што е опишано во член 7: 201 од Граѓанскиот законик.
  • Договорот за закуп се однесува на изнајмување на простор за живеење. Со други зборови, главниот договор за изнајмување помеѓу закупецот и сопственикот мора да се однесува на изнајмување и закуп на простор за кој се применуваат законските одредби за простор за живеење.

Доколку не се почитуваат горенаведените одредби, под-закупникот сè уште нема право или право да бара од сопственикот на правото да остане во изнајмениот имот откако ќе биде раскинат главниот договор за закуп помеѓу закупецот и сопственикот, така што и иселувањето е исто така неминовно за него. Доколку подвлажникот ги исполнува условите, тој мора да го земе предвид фактот дека сопственикот може да покрене постапка против подносителот по шест месеци, со цел да се донесе прекинување на подзакуп и евакуација на закуп.

Исто како просторот за живеење, и комерцијалниот простор може да биде подзакуп од страна на закупецот. Но, каква врска има подзакупецот со сопственикот во овој случај, ако закупецот не бил овластен да го стори тоа или мора да го ослободи изнајмениот имот? За 2003 година постоеше јасна дистинкција: сопственикот немаше никаква врска со подзакупецот бидејќи подзакупецот имаше само правен однос со закупецот. Како резултат на тоа, подзакупецот исто така немал никакви права, а со тоа и побарување против сопственикот.

Оттогаш, законот се промени во оваа точка и предвидува дека ако главниот договор за закупнина помеѓу закупецот и сопственикот заврши, закупецот мора да се грижи за интересите и положбата на подзакупецот така што, на пример, ќе му се придружи на подзакупецот во постапката со сопственикот. Но, ако главниот договор за изнајмување се уште е раскинат по постапката, правата на подзакупецот исто така ќе престанат.

Дали сте закупец и имате ли прашања во врска со блогов? Потоа контактирајте Law & More. Нашите адвокати се експерти во областа на закон за закуп и се задоволни што ќе ви дадат совет. Тие исто така можат да ви помогнат законски доколку вашиот спор за изнајмување резултира во судска постапка.

Law & More