Договорот за изнајмување има различни аспекти. Важен аспект на ова е сопственикот и обврските што ги има кон закупецот. Појдовна точка во однос на обврските на сопственикот е „уживањето што закупецот може да го очекува врз основа на договорот за изнајмување“. На крајот на краиштата, обврските на сопственикот се тесно поврзани со правата на закупецот. Конкретно, оваа почетна точка значи две важни обврски за сопственикот. Прво на сите, обврската од член 7: 203 БВ да ја стави предметот достапна на закупецот. Покрај тоа, обврската за издржување се однесува на сопственикот, или со други зборови, регулирањето на дефектите во членот 7: 204 од холандскиот граѓански законик. Што точно значат обете обврски на сопственикот, ќе се дискутира сукцесивно во овој блог.
Ставање на располагање на изнајмениот имот
Во однос на првата примарна обврска на сопственикот, членот 7: 203 од холандскиот граѓански законик предвидува дека сопственикот е должен да му го стави на изнајмување имотот на закупецот и да го остави во оној степен што е неопходен за договорената употреба. Договорената употреба се однесува, на пример, за изнајмување на:
- (независен или самостоен) простор за живеење;
- деловен простор, во смисла на малопродажен простор;
- друг деловен простор и канцеларии како што е опишано во член 7: 203а БВ
Важно е во договорот за изнајмување јасно да се опише за која употреба се договориле страните. На крајот на краиштата, одговорот на прашањето дали сопственикот ја исполнил својата обврска ќе зависи од она што страните го опишале во договорот за закуп во врска со дестинацијата на изнајмениот имот. Затоа е важно не само да се наведе дестинацијата, или барем употребата, во закупот, туку и подетално да се опише што може да очекува закупецот врз основа на тоа. Во овој контекст, станува збор за, на пример, основните објекти што се неопходни за да се користи изнајмениот имот на специфичен начин. На пример, за употреба на зграда како малопродажен простор, закупецот може да предвиди и достапност на тезга, фиксни полици или преградни wallsидови и сосема различни барања за изнајмен простор, на пример наменети за складирање на отпадна хартија или старо железо може да се постави во овој контекст поставен.
Обврска за одржување (стандардно порамнување)
Во контекст на втората главна обврска на сопственикот, членот 7: 206 од холандскиот граѓански законик предвидува дека сопственикот е должен да ги санира дефектите. Она што треба да се разбере со дефект е дополнително разработено во член 7: 204 од Граѓанскиот законик: дефект е состојба или карактеристика на имотот, како резултат на што имотот не може да му обезбеди на закупецот уживање што може да го очекува на основа на договорот за изнајмување. За таа работа, според Врховниот суд, уживањето опфаќа повеќе од состојбата на изнајмениот имот или неговите материјални својства. Други околности што го ограничуваат уживањето, исто така, можат да претставуваат дефект во смисла на член 7: 204 БЗ. Во овој контекст, разгледајте ја, на пример, очекуваната пристапност, пристапност и изглед на изнајмениот имот.
Иако е широк поим, ги опфаќа сите околности што го ограничуваат уживањето на закупецот, очекувањата на закупецот не треба да ги надминуваат очекувањата на просечен закупец. Со други зборови, ова значи дека закупецот не може да очекува повеќе од добро одржуван имот. Покрај тоа, различни категории на изнајмени објекти ќе ги зголемат своите очекувања, според судската пракса.
Во секој случај, нема недостаток ако изнајмувачкиот предмет не му го обезбедува на закупецот очекуваното уживање како резултат:
- околност што му се припишува на закупецот врз основа на вина или ризик. На пример, помали дефекти во изнајмениот имот во поглед на распределбата на правниот ризик се за сметка на закупецот.
- Околност што се однесува на лично закупецот. Ова може да вклучува, на пример, многу мала граница на толеранција во однос на нормалните животни звуци од другите станари.
- Вистинско нарушување од трети страни, како што се бучава во сообраќајот или непријатност од бучава од тераса покрај изнајмениот имот.
- Тврдење без вистинско нарушување, што е ситуација во која, на пример, сосед на закупецот само тврди дека има право на премин низ градината на закупецот, без всушност да го користи.
Санкции во случај на прекршување на главните обврски од страна на сопственикот
Ако сопственикот не е во можност да го стави изнајмениот имот на располагање на закупецот на време, во целост или воопшто, тогаш има недостаток од страна на сопственикот. Истото важи и доколку има дефект. Во двата случаи, недостатокот повлекува санкции за сопственикот и му дава на закупецот голем број овластувања во овој контекст, како што е барањето за:
- Усогласеност. Потоа закупецот може да побара од сопственикот да го стави на изнајмен имот на располагање на време, во целост или воопшто, или да го поправи дефектот. Сепак, сè додека закупецот не бара да се поправи сопственикот, сопственикот може да не го отстрани дефектот. Меѓутоа, ако лекот е невозможен или неразумен, закуподавачот не мора да го стори тоа. Ако, од друга страна, закуподавачот одбие да ја поправи или не го стори тоа навремено, закупецот може самиот да го поправи дефектот и да ги намали трошоците за тоа од закупнината.
- Намалување на закупнината. Ова е алтернатива за закупецот ако изнајмениот имот не е ставен на располагање на време или во целост од закуподавецот, или ако има дефект. Намалување на закупнината мора да се бара од судот или од комитетот за проценка на закупнината. Барањето мора да се поднесе во рок од 6 месеци откако закупецот го пријавил недостатокот на сопственикот. Од тој момент, стапува на сила и намалувањето на закупнината. Меѓутоа, ако закупецот дозволи да истече овој период, неговото право на намалување на закупнината ќе се намали, но нема да застари.
- Раскинување на договорот за закуп ако недостатокот на закупнина го прави уживањето целосно невозможно. Доколку некој недостаток што закуподавецот не мора да го санира, на пример затоа што лекот е невозможен или бара трошок што не може разумно да се очекува од него во дадените околности, но тоа го прави уживањето што закупецот може да го очекува целосно невозможно, и закупецот и закуподавачот го распушти закупот. И во двата случаи, ова може да се направи со вонсудска изјава. Сепак, честопати, не сите страни се согласуваат со распуштањето, така што правните постапки треба да се следат.
- Надомест. Ова тврдење се должи само на закупецот ако недостатокот, како што е присуството на дефект, исто така може да му се припише на сопственикот. Ова е случај, на пример, ако дефектот настанал по склучувањето на договорот за закуп и може да му се припише на закуподавачот затоа што, на пример, тој не извршил доволно одржување на изнајмениот имот. Но, исто така, доколку одреден дефект веќе бил присутен кога бил склучен закупот и закуподавецот бил свесен за тоа во тоа време, требало да го знаеше тоа или да го известеше закупецот дека изнајмениот имот нема дефект.
Дали сте како закупец или закуподавец вклучени во спорот за тоа дали сопственикот ги исполнува условите или не? Или сакате да дознаете повеќе за, на пример, воведување санкции против сопственикот? Потоа контактирајте Law & More. Нашите адвокати за недвижнини се експерти за закупнинско право и со задоволство ви овозможуваат правна помош или совет. Без разлика дали сте закупец или сопственик, во Law & More ние заземаме личен пристап и заедно со вас ќе ја разгледаме вашата ситуација и ќе ја одредиме стратегијата за следење.