Законот за прифатлива кирија (Влажна бетаалбаре хур)

Од 1 јули 2024 година, Холандија регулираше многу повеќе од својот пазар за изнајмување отколку порано. Законот за прифатлива кирија — Закон за прифатлива кирија — проширена контрола на киријата од социјалните станови во средниот пазарен сегмент, го направи системот на бодови обврзувачки, а не мерило, и спроведувањето им го предаде на општините. Ако изнајмувате во Amsterdam or Eindhoven, или издавате имот под наем таму, правилата подолу одлучуваат колкава може законски да биде вашата кирија.

Што прави Законот за прифатлива кирија

Законот не е самостоен кодекс, туку изменет статут, со кој се препишуваат делови од Книгата 7 од Холандскиот Граѓански законик, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte и Wet goed verhuurderschap. Стапи во сила на 1 јули 2024 година. Најважни се три промени.

• Регулацијата беше проширена во средниот век. Пред јули 2024 година, само домовите со резултат до 143 поени беа контролирани од киријата; сè над тоа беше „либерализирано“ и можеше да се издава под кирија по цена што ќе толерираше пазарот. Законот создаде регулиран опсег за среден пазар од 144 до 186 поени.
• Системот на поени стана обврзувачки. Порано, газдата можеше да побара повеќе од максималниот број на поени, а киријата важеше освен ако закупецот не ја оспореше навреме. Сега максималниот износ е задолжителен закон: наплаќањето повеќе е само по себе незаконско, без разлика дали закупецот се жали или не.
• Системот за бодување беше модернизиран. Компонентата WOZ беше ограничена, на енергетските ознаки им беше дадена многу поголема тежина, надворешниот простор беше подобро награден и беа воведени дополнителни такси за новоизградени и заштитени згради.

Владата во тоа време процени дека околу 300,000 домови на крајот ќе видат пад на кириите за просечно околу 190 евра месечно, од кои околу 157,000 домови од средна класа за просечно околу 240 евра. Ова беа проекции направени однапред, а не измерени резултати.

Системот за вреднување на станови (woningwaarderingsstelsel)

Winingwaarderingsstelsel, или WWS, се осврнува на мерливите карактеристики и го претвора вкупниот износ во максимална месечна основна кирија ( кале хур , со исклучок на трошоците за услугата). Таа се наоѓа во член 5 од Besluit huurprijzen woonruimte, со табелите за бодување во неговите анекси.

Самостојни домови

За независен дом — таков со сопствена влезна врата, кујна и бања — се доделуваат поени за:

• површината на секоја соба и на кој било простор за складирање;
• кујнски и санитарен инсталации, вклучувајќи должина на работната површина и втор тоалет или када;
• енергетската ознака, која по модернизацијата носи многу поголема тежина - добрата ознака додава многу поени, додека ознаките E, F и G привлекуваат одбиток;
• надворешен простор како што се градина, балкон или кровна тераса, со одбиток таму каде што го нема;
• вредноста на WOZ (проценка на општинскиот имот), предмет на ограничување, така што локацијата не може да доминира во резултатот во областите со висока вредност;
• статус на заштитена зграда, установи за нега и помали предмети.

Секоја точка одговара на износ во објавена табела, така што 143 и 186 поени се претвораат во прецизна бројка во евра. Овие бројки се индексираат на 1 јануари секоја година согласно член 12 од Besluit huurprijzen woonruimte, следејќи го методот во член 27 од Wet op de huurtoeslag. Затоа, секоја бројка што ќе ја прочитате важи само за наведената година.

Соби и друг независен сместувачки капацитет

Собите и другиот сместувачки капацитет каде што делите кујна или бања се вреднуваат според посебен систем - WWSO - исто така модернизиран и обврзувачки на 1 јули 2024 година. Практичната поента за студентите и младите професионалци е дека нема слободен сектор за соби : колку и да е висок резултатот, собата има максимална кирија.

Доплати: новоградби, споменици и енергија

Членот 8а од Besluit huurprijzen woonruimte дозволува неколку подигнувања на максималната закупнина:

• Доплата за новоградба од 10% за живеалишта од среден пазар чие градење започнало пред 1 јануари 2028 година, со примена од дваесет години од првото вселување, за да се одржи одржлив развојот на среден пазар.
• Национален споменик (rijksmonument): доплата од 35%.
• Провинциски или општински споменик: доплата од 15%.
• Заштитен градски пејзаж: доплата од 5% за живеалишта изградени пред 1965 година во заштитен градски пејзаж кои самите не се наведени како заштитени објекти.

Зградите што се заштитени се исто така заштитени од одбивањето на енергетската ознака: наместо да губи поени за лоша ознака, споменикот добива нула поени за таа ставка. Не постои посебен исклучок од реновирањето; реновирањето се одвива по вообичаениот пат, па затоа сопственикот на имотот кој навистина го надградува имотот - особено неговата енергетска ознака - ја зголемува законската максимална кирија.

Трите сегменти

Границите се изразени во поени. Секој од двата гранични бода се претвора во максимум во евра за основната почетна кирија при почетокот на новиот закуп, без надоместоците за услуги. Овие бројки во евра се индексираат секој 1 јануари согласно член 12 од Законот за закуп и се објавуваат од страна на Rijksoverheid и Huurcommissie , па затоа користете го износот за годината во која започнува закупот.

Решавачки е резултатот од поени, а не побараната кирија: куќа што постигнува 160 поени е куќа од средна класа, дури и ако е рекламирана по цена од 1,600 евра, а вишокот е незаконски.

Постоечки договори: преоден режим

Законот се применува во целост за секој закуп склучен на или по 1 јули 2024 година. За договорите потпишани пред тој датум, преодните правила се разликуваат според бројот на поени:

• До 143 поени, па дури и под прагот на либерализација при почетокот. Веќе регулирано; модернизираниот WWS и новиот максимум се применуваат од 1 јули 2024 година.
• До 143 поени, но дозволено над прагот на либерализација при започнување — „либерализиран“ договор за дом кој всушност има низок резултат. Законот ги опфати овие од 1 Јули 2025, по едногодишен преоден период што им дозволува на сопствениците на недвижности доброволно да се прилагодат. Од тој датум, актуелниот закупец може да бара киријата да се намали на максималниот број поени.
• 144 до 186 поени. Постоечките договори се не засегнати. Максимумот на средниот пазар се исплати само при промена на закупецот, кога домот ќе се изнајми следниот пат.
• 187 поени и повеќе. Надвор од режимот; нема максимална почетна закупнина.

Ова е најпогрешно разбраниот дел од Законот. Многу станари претпоставуваат дека регулативата за средниот пазар важи и за нив одеднаш; за повеќето станари на среден пазар не важи. Сепак, вреди да се пребројат поените: стан што изгледа како среден пазар може да постигне резултат под 143 откако ќе се земат предвид лошата енергетска етикета и ограничената вредност на WOZ - и тој стан е покриен.

Изјавата за бодови што сопственикот мора да ви ја даде

Газда кој издава регулиран дом или дом од средна класа мора да му даде на закупецот број на поени според WWS или WWSO, со соодветната максимална кирија, на почетокот на закупот. Должноста се применува на новите договори за закуп од 1 јули 2024 година, кога стапи во сила Законот за прифатлива кирија; овластувањата и инструментите за спроведување на Huurcommissie беа целосно функционални од 1 јануари 2025 година. Таа е меѓу општите правила за добро управување со закупот во член 2 од Wet goed verhuurderschap, така што општината може да ја спроведе. Тоа е најдобрата почетна точка за закупецот: побарајте писмено, а ако не дојде, тоа само по себе е прекршок што може да се пријави.

Спроведување: од иницијативата на закупецот до иницијативата на општината

Пред Законот, прекумерната кирија беше проблем на закупецот: закупецот мораше да аплицира до Huurcommissie во рок од шест месеци од почетокот на закупот, а закупецот со привремен договор кој се плашеше од необновување честопати не преземаше ништо. Законот ја впиша максималната кирија во општите правила за добро управување со закупот, а од 1 јануари 2025 година општините можат да ги спроведуваат тие правила по сопствено барање, користејќи ја скалата за ескалација на Wet goed verhuurderschap:

• предупредување;
• наредба под административна принуда (последен одговор) или казнена наредба (последен ондер двангсом);
• административна казна (најдобри боети), што се зголемува со повторување;
• во најсериозните случаи на повторено кршење, преземање на управувањето (beheerovername), ставајќи го имотот под управување од трето лице.

Максималната административна казна се утврдува со упатување на законските категории на казни од член 23 од Холандскиот кривичен законик и се зголемува кога истиот сопственик повторно ги прекршува правилата во рокот што го одредува Законот (член 19 од Wet goed verhuurderschap). Износите на тие категории се прилагодуваат на секои две години, така што горната граница што се смета е онаа што е во сила во времето на прекршокот; општините објавуваат свои табели за казни во рамките на неа. Секоја општина мора да има и точка за пријавување ( meldpunt ) каде што станарите можат да пријават лоша практика на изнајмување, анонимно доколку сакаат.

Општинската примена не ги заменува сопствените правни лекови на закупецот; таа функционира паралелно со нив.

• Во рок од шест месеци од почетокот на закупот, закупецот може да побара од Huurcommissie да ја провери почетната закупнина согласно член 7:249 од Холандскиот граѓански законик. Превисоката закупнина потоа се намалува со ретроактивно дејство од датумот на започнување на закупот.
• По тој рок, закупецот на регулиран дом или дом од средна класа може да му предложи намалување на станодавецот и, доколку биде одбиено, да го изнесе прашањето пред Huurcommissie согласно член 7:254 од Холандскиот граѓански законик. Таквото намалување генерално стапува на сила само за во иднина.
• Одлуките на Huurcommissie се обврзувачки за страните, под услов спорот да се упати на поокружниот суд во законскиот рок.

Колку може да се зголеми киријата секоја година?

Зголемувањата на киријата се ограничуваат одделно од почетната кирија, а ограничувањата се ресетираат годишно.

• Регулирани домови (до 143 поени). Процентен плафон важи од 1 јули секоја година, со фиксен максимум во евра наместо тоа каде што основната кирија е многу ниска. Истиот плафон важи и за соби, приколки и места за сместување.
• Домови од средна класа (144–186 поени). Се применува посебен, малку повисок процентен плафон. Кога самиот договор одредува понизок процент, преовладува договорната бројка; кога одредува повисок, сопственикот не може да го примени.

И двете ограничувања ја следат истата законска формула: пониската од инфлацијата и колективно договорениот развој на платите, плус еден процентен поен. Тие се објавуваат секоја година од страна на министерот за домување и просторно планирање и се објавуваат на rijksoverheid.nl пред да стапат во сила, затоа земете ја бројката за годината на зголемување, а не онаа што сте ја прочитале минатата година. Закупец кој смета дека зголемувањето е прекумерно може да го поднесе предлогот до Комисијата за закупнина, но само во рамките на периодот што Комисијата за закупнина го објавува за таа година, кој за зголемување што стапува во сила на 1 јули паѓа на есен следната. Доколку не се пропушти, зголемувањето останува на сила. Нашиот водич за годишно зголемување на закупнината ги наведува чекорите.

Како Законот се вклопува со остатокот од холандскиот закон за изнајмување

Законот за добро газдарство (Wet goed verhuurderschap)

На сила од 1 јули 2023 година, Законот за прифатлива кирија ги утврдува националните правила на однесување за сопствениците на недвижности и застапниците за изнајмување: без дискриминација при избор, без заплашување, депозит не поголем од двојно поголема од основната кирија, писмен договор за закуп, писмени информации до закупецот, без двојни агенциски такси и само дозволени трошоци за услуги. Законот за прифатлива кирија ја додаде максималната кирија и максималното зголемување на таа листа, така што спорот за кирија сега е и граѓанско и регулаторно прашање.

Привремени договори по Wet vaste huurcontracten

Законот за договори за фиксен закуп стапи на сила на 1 јули 2024 година, истиот ден како и Законот за прифатлива кирија, и двата најдобро се читаат заедно. Според член 7:271 од Холандскиот граѓански законик, новиот закупец на самостоен дом сега добива договор на неопределено време по правило. Привремените договори остануваат можни само за дефинирани категории утврдени во делегираното законодавство - меѓу нив одредени студенти, лица кои го издаваат својот дом додека привремено работат во странство, привремено издавање додека закупецот е привремено заменет и лица со итна потреба од домување, како што се носители на статус и закупувачи со втора шанса - и за несамостоен сместувачки капацитет. Овие категории се утврдени во Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), кој стапи на сила на 1 јули 2024 година. За меѓународните работници ова е важно: стариот двегодишен договор, кој го правеше оспорувањето на прекумерната кирија ризично, повеќе не е стандарден.

Цените на услугите

Цените за услуги се надвор од максимумот на WWS и се чест начин за враќање на она што системот за бодови го забранува. Само дозволените ставки можат да се префрлат, а Комисијата за јавни услуги може да ги процени. Нови правила за цени за услуги важат од 1 јануари 2027 година.

Што значи Законот за сопствениците на недвижности и што се случи оттогаш

За инвеститорот, Законот ја промени аритметиката на три начина. Плафонот на приход за стан од средна класа сега е функција на мерливи карактеристики на зградата, а не на локалната побарувачка, па затоа добро лоциран, но енергетски сиромашен стан може да вреди значително помалку како стан под кирија. Индексацијата на максимумот е ограничена, па затоа растот на приходот е ограничен. А излезот е привлечен: продажбата на сопственик-корисник честопати вреди повеќе отколку продолжувањето на издавањето под кирија.

Широко објавуваната последица е дека приватните сопственици на недвижности продале регулирани и новорегулирани единици, дека понудата во слободниот сектор се намалила, додека бараните кирии во него се зголемиле, и дека одреден развој на средниот пазар е одложен. Доплатата за новоградби во член 8а од Законот за надоместоци за недвижнини имаше за цел да го неутрализира последното од овие. Мониторингот на пазарот од страна на Катастарот, CBS и министерството го потврдува трендот: откако системот на бодови стана обврзувачки за средниот пазар до и вклучувајќи 186 бодови на 1 јули 2024 година, бројот на поранешни куќи за изнајмување продадени од приватни сопственици на недвижности се зголемил, а понудата во слободниот сектор се намалила.

Законот останува во сила како што е донесен, а Besluit huurprijzen woonruimte продолжи да се менува, најново во април 2026 година, така што правилата за вреднување и праговите се подвижна цел. Формалните извештаи за следење на Законот се објавуваат годишно од страна на Министерството за домување и просторно планирање (VRO). Посебен закон, Wet toekomstbestendige huurcommissie (парламентарен документ 36791), се занимава со структурата на надоместоците за Huurcommissie, споровите околу надоместоците за услуги и времето на обработка. Претставничкиот дом го усвои на 21 април 2026 година; во Сенатот беше издаден втор извештај на комисијата на 14 јули 2026 година, а писмената подготовка сè уште е во тек.

Практично водство

Ако сте закупец кој се сомнева дека киријата е превисока

• Побарајте од сопственикот писмено изјава за бодовите, наведувајќи дали никогаш не ви е дадена.
• Пребројте ги поените сами користејќи ја проверката на цената за кирија на Huurcommissie, имајќи ги при рака вашите површини на катот, енергетската етикета, одлуката на WOZ и надворешниот простор.
• Проверете го датумот на вашиот договор со преодните правила погоре — тоа одредува дали имате побарување сега или само при обновување.
• Дневникирајте го шестмесечниот прозорец од почетокот на закупот: во него можете да добиете ретроспективно намалување, а надвор од него генерално само проспективно.
• Паралелно, пријавете го проблемот во мелдпунтот на вашата општина. Спроведувањето не ве чини ништо и не зависи од вашата подготвеност да тужите.
• Не престанувајте едноставно да плаќате дел од киријата. Намалувајте ја само врз основа на договор или одлука.

Ако сте сопственик кој го усогласува портфолиото

• Оценете ја секоја единица според тековниот WWS или WWSO, по единица, а не по зграда, и запишете ја пресметката.
• Проверете дали се применува дополнителен такса — новоградба, споменик или заштитен градски пејзаж — бидејќи тие значително го менуваат таванот.
• Внимателно погледнете ја енергетската ознака: подобрувањето на изолацијата, застаклувањето или греењето е најдиректниот законски пат до повисока максимална кирија.
• Одделете ги трошоците за услуги и наплаќајте само дозволени ставки, со соодветен годишен извештај.
• Издавајте ја изјавата за бодови со секој нов договор за закуп и чувајте доказ дека сте го сториле тоа.
• Прегледајте ги клаузулите за зголемување на киријата во вашиот стандарден договор во однос на годишните ограничувања; клаузула што дозволува повеќе е неприменлива до таа мера.
• Доколку станбената единица е со загуба под ограничувањето, побарајте совет пред реструктуирање. Вештачки градби - лажни трошоци за услуги, погрешно означување на стан како соби, наводен изнајмен стан за одмор - се она што го бараат тимовите за спроведување на законот.

Law & More советува и закупувачи и сопственици на недвижности за холандскиот закон за изнајмување, на англиски јазик, од Eindhoven AmsterdamБроењето на бодовите и прегледот на датумот на договорот обично брзо ќе се решат кога закупот е под Законот за прифатлива кирија.