Темелната длабинска анализа на имотот опфаќа: истражување на Катастарот на недвижности (сопственост, хипотеки, прилози), проверка на зонирачкиот план, структурната состојба и историјата на дозволи, сертификати за контаминација на почвата, документи за VvE (за станови), договори за изнајмување и надоместоци за услуги, како и извештаи за животната средина и азбест. За комерцијални имоти, приходот од изнајмување, ризиците од ненаселеност и пазарната вредност се исто така релевантни. Law & More го координира целиот процес на длабинска анализа.

Кога потрошувач купува дом, законот дозволува период на размислување од три дена по приемот на потпишаниот договор за купопродажба. Во текот на овој период, купувачот може да се откаже од купувањето без да наведе причина и без да плати казна. Периодот на размислување мора да вклучува најмалку два работни дена. По истекот, договорот станува обврзувачки, во зависност од сите договорени услови-преседан.

Закупувачите на станбен простор уживаат широка заштита од раскинување. Сопственикот може да го раскине договорот за закуп само врз основа на закон, како што е итна лична употреба, и мора да го почитува точниот отказен рок. Доколку закупецот не се согласи со раскинувањето, договорот за закуп продолжува сè додека судот не донесе одлука за тоа. Позицијата е различна за комерцијалниот простор, во зависност од видот.

Зградата се дели на станбени права со нотарски акт за поделба, кој е регистриран во Катастарот на недвижности. Актот ги опишува приватните делови и заедничките делови и ги содржи прописите за поделба. При поделбата, по сила на закон се создава Здружение на сопственици на домови (ЗСД), во кое членува секој сопственик на стан.

Доколку испорачаниот имот ги нема квалитетите што купувачот имал право да ги очекува, постои неусогласеност. Купувачот мора да го пријави дефектот кај продавачот во разумен рок. Во зависност од околностите, купувачот може да бара поправка, намалување на цената, надомест на штета или раскинување на договорот. Дали продавачот е одговорен делумно зависи од договорените клаузули и обврската на купувачот да истражи.

Договорот за купопродажба ги евидентира договорите меѓу купувачот и продавачот и е обврзувачки откако двете страни ќе го потпишат (во зависност од периодот на размислување и сите претходни услови). Сепак, сопственоста поминува само преку нотарски акт за пренос, кој го составува нотарот, а потоа се регистрира во јавните регистри на Катастарот на недвижности. Обично има неколку недели до месеци помеѓу купувањето и преносот.

Ова е клаузула во договорот за купопродажба што му овозможува на купувачот да го раскине купувањето бесплатно ако не може да го договори хипотеката во договорениот рок. Купувачот мора да се повика на условот навреме и во писмена форма, обично обезбедувајќи едно или повеќе одбивања од заемодавателот. Ако рокот истече, заштитата престанува и може да се плати казна од обично 10%.

Покрај куповната цена, купувачот обично го плаќа данокот на пренос (или ДДВ за нови градби), нотарските трошоци за актот за пренос и хипотекарниот акт, како и трошоците за регистрација во Катастарот. Провизијата за агент за недвижности генерално ја сноси страната што го ангажира агентот. Точната распределба е наведена во договорот за купопродажба.

Закупувачите на станбен простор уживаат широка законска заштита, вклучително и заштита од раскинување на договорот и од зголемување на киријата. За комерцијалниот простор, законот прави разлика помеѓу „простор за малопродажба“ (како што се продавници и угостителство, со свои правила за рок и раскинување) и „друг деловен простор“ (како што се канцеларии, со значително помала заштита). Применливиот режим силно ја одредува позицијата на секоја страна.

Не. За регулиран станбен простор, законските максимуми важат за годишното зголемување на киријата, кое го утврдува владата. Во приватниот сектор, страните имаат поголема слобода, но често важат договорни клаузули за индексација, а во последниве години и законски ограничувања. Во одредени околности, закупецот може да побара предложеното зголемување да биде разгледано од страна на Трибуналот за кирија или судот.

Службеност е товар врз еден имот (службеното земјиште) во корист на друг имот (доминантното земјиште), на пример право на пат. Службеност настанува со создавање преку нотарски акт и регистрација во Катастарот на недвижности, или со застарување. Неговата содржина и обем произлегуваат првенствено од актот за создавање.

Одлуките на Здружението на сопственици на домови, под одредени околности, можат да бидат поништени или ништовни, на пример кога се во спротивност со актот за поделба, прописите или стандардите за разумност и праведност. Сопственикот може да побара од подокружниот суд да ја поништи одлуката во краток законски рок. Постапката може да се покрене и за одложено одржување или управување со резервниот фонд.

Закупот на земјиште дава право на користење и уживање во земјиштето на друга страна во замена за земјишна закупнина (канон). Правото на градење, пак, дава право на поседување згради, работи или насади во, на или над земјиштето на друга страна, одделно од сопственоста на самото земјиште. И двете се независни права на недвижен имот, создадени со нотарски акт, кои можат да бидат пренесени или оптоварени.

Сопственикот не може да го исели закупецот по сопствена иницијатива; потребна е судска пресуда. Постапката обично започнува со покана за престанок на закупот и иселување, на пример поради заостанати долгови за кирија. Доколку судот го одобри барањето, иселувањето може да се изврши со помош на судски извршител. Во итни случаи, понекогаш се можни постапки за привремена помош.

Со комерцијалните недвижности влоговите се високи, а правните, даночните и структурните аспекти се сложени. Темелна истрага ги мапира ризиците како што се постојните договори за закуп, сервитутите, ограничувањата од јавното право, контаминацијата на почвата и ограничувањата во зонирачкиот план. Со идентификување на овие ризици пред потпишувањето, купувачот може да ја прилагоди цената, условите или гаранциите или да одлучи да се откаже од трансакцијата.

VvE, меѓу другото, мора да се состанува еднаш годишно, да одржува резервен фонд за поголеми одржувања и да ја осигури зградата. Од 2018 година важи законски минимален придонес во резервниот фонд. Доколку купувате стан, секогаш прашувајте за финансиската состојба и записникот од VvE.

Доколку продавачот прикрие дефект за кој знае дека го спречува нормалното користење на имотот, тој може да биде одговорен и покрај клаузулата „купено како што е видено“. Купувачот може да бара поправка, надомест на штета или, во сериозни случаи, раскинување на купопродажбата. Навременото известување за дефектот е од суштинско значење.

Подзакупувањето обично е дозволено само со согласност на сопственикот на недвижен имот, а договорот за закуп честопати изрично го забранува. Незаконското подзакупување може да доведе до раскинување на закупот и обврска за предавање на секаков профит. Општините, исто така, честопати наметнуваат свои правила за краткорочни изнајмувања.

Со закуп на земјиште можете да користите туѓо земјиште во замена за плаќање периодична такса (канон), додека градежното право ве прави сопственик на зграда или објект на или во туѓо земјиште. И двете се имотни права утврдени пред нотар и регистрирани во Катастарот на недвижности.

Приватен купувач на дом има законски рок од три дена за размислување по приемот на потпишаниот договор за купопродажба, а потоа може да се откаже без да наведе причина. Дополнително, условен преседан, на пример за финансирање, нуди излез во рамките на договорениот рок.