Секој закупец има право има две важни права: право на уживање во животот и право на заштита на изнајмување. Каде што разговаравме за првото право на закупецот во врска со обврските на сопственикот, второто право на закупецот влезе во посебен блог за заштита од закупнина. Затоа, на овој блог ќе се дискутира за уште едно интересно прашање: какви други права има закупецот? Правото на уживање во животот и правото на заштита на изнајмување не се единствените права што закупецот ги има спрема сопственикот. На пример, закупецот исто така има право на голем број права во контекст на пренесување на имотот што не ги преминува закупнините и подзакупувањето. Двете права се дискутираат последователно во овој блог.
Преносот на имотот не ја преминува закупнината
Во став 1 на член 7: 226 од холандскиот граѓански законик, кој се применува на станарите на станбен и деловен простор, се наведува следново:
"Преносот на имотот на кој се однесува договорот за закуп (…) од страна на сопственикот ги пренесува правата и обврските на сопственикот од договорот за закуп на стекнувачот".
За закупецот, овој член значи пред сè дека пренесувањето на сопственоста на изнајмениот имот, на пример преку продажба од страна на сопственикот на друг, не го прекинува договорот за изнајмување. Покрај тоа, закупецот може да тврди тужби против правниот наследник на сопственикот, сега кога овој правен наследник ги презема правата и обврските на сопственикот. За прашањето за кои тврдења има тогаш точно закупецот, важно е прво да се утврдат кои права и обврски на сопственикот ги пренесува на неговиот правен наследник. Според став 3 од член 7: 226 од Граѓанскиот законик, ова се особено правата и обврските на сопственикот кои се директно поврзани со употребата на изнајмениот имот за надомест што треба да го плати закупецот, т.е. закупнината. Ова значи дека тврдењата што закупецот може да ги изнесе против правниот наследник на сопственикот, во принцип, се однесуваат на неговите две најважни права: правото на уживање во животот и правото на заштита од закуп.
Меѓутоа, честопати, закупецот и сопственикот, исто така, склучуваат други договори во договорот за изнајмување во смисла на друга содржина и ги запишуваат во клаузули. Чест пример е клаузула во врска со превентивното право на закупецот. Иако не му дава право на закупец на испорака, тоа подразбира обврска на сопственикот да понуди: сопственикот прво ќе мора да му го понуди изнајмениот имот на продажба на закупецот пред да може да му биде продаден на друг правен следбеник. Дали и следниот сопственик ќе биде обврзан со оваа клаузула кон закупецот? Со оглед на судската пракса, тоа не е случај. Ова предвидува дека превентивното право на закупецот не е директно поврзано со закупнината, така што клаузулата што се однесува на правото на купување на изнајмениот имот не премине на правниот наследник на сопственикот. Ова е различно само ако се работи за опција за купување од закупецот и износот што треба да се плаќа периодично на сопственикот, исто така, вклучува елемент на компензација за крајната аквизиција.
Подземнување
Покрај тоа, член 7: 227 од Граѓанскиот законик го наведува следново во однос на правата на закупецот:
„Закупецот е овластен да го даде изнајмениот имот во употреба, целосно или делумно, на некој друг, освен ако не требаше да претпостави дека закуподавецот ќе има разумни забелешки за користењето на другото лице“.
Општо, од овој член станува јасно дека закупецот има право да издаде под-закуп на целиот дел или на изнајмениот имот на друго лице. Со оглед на вториот дел од членот 7: 227 од Граѓанскиот законик, закупецот не може да продолжи со под-закуп ако има причини да се сомнева дека сопственикот ќе се спротивстави на ова. Во некои случаи, приговорот на сопственикот е очигледен, на пример, ако забраната за изнајмување е вклучена во договорот за изнајмување. Во тој случај, закупеноста под закуп на закупецот не е дозволена. Ако станарот го стори тоа во секој случај, може да има парична казна за возврат. Оваа парична казна тогаш мора да биде поврзана со забраната за подзакуп на договорот за изнајмување и да биде обврзана на максимален износ. На пример, подземјувањето на просторијата од Air B&B може на овој начин да биде забрането во закупот, што честопати се покажува како случај.
Во овој контекст, членот 7: 244 од Граѓанскиот законик е исто така важен за подземјувањето на просторот за живеење, во кој се наведува дека на закупецот на просторот за живеење не му е дозволено да го издава целиот простор за живеење. Ова не се однесува на дел од просторот за живеење, како што е просторијата. Со други зборови, закупецот е во принцип слободен делумно да го изнајми просторот за живеење на друг. Во принцип, под-договор има и право да остане во изнајмениот имот. Ова исто така важи и доколку закупецот треба самиот да го ослободи изнајмениот имот. На крајот на краиштата, членот 7: 269 од холандскиот граѓански законик предвидува дека сопственикот ќе продолжи да подзакупува според законот, дури и ако главниот договор за изнајмување е завршен. Сепак, следниве услови мора да бидат исполнети за целите на овој член:
- Независен простор за живеење. Со други зборови, простор за живеење со сопствен пристап и свои основни објекти, како што се кујна и бања. Само просторијата не се смета за самостоен простор за живеење.
- Договор за подзакуп. Да се биде договор меѓу закупецот и подзакупецот што ги исполнува условите за договор за изнајмување, како што е опишано во член 7: 201 од Граѓанскиот законик.
- Договорот за закуп се однесува на изнајмување на простор за живеење. Со други зборови, главниот договор за изнајмување помеѓу закупецот и сопственикот мора да се однесува на изнајмување и закуп на простор за кој се применуваат законските одредби за простор за живеење.
Доколку не се почитуваат горенаведените одредби, под-закупникот сè уште нема право или право да бара од сопственикот на правото да остане во изнајмениот имот откако ќе биде раскинат главниот договор за закуп помеѓу закупецот и сопственикот, така што и иселувањето е исто така неминовно за него. Доколку подвлажникот ги исполнува условите, тој мора да го земе предвид фактот дека сопственикот може да покрене постапка против подносителот по шест месеци, со цел да се донесе прекинување на подзакуп и евакуација на закуп.
Исто како и просторот за живеење, деловниот простор исто така може да биде подзакуп од закупецот. Но, како во овој случај подзакупникот се однесува на сопственикот, ако закупецот не бил овластен да го стори тоа или треба да го ослободи изнајмениот имот? За 2003 година постоеше јасна разлика: сопственикот немаше никаква врска со подзакупникот затоа што подзакупецот имал само правни односи со закупецот. Како резултат, подносителот исто така немал права, а со тоа и тужба против сопственикот. Оттогаш, законот се смени на оваа точка и предвидува дека ако заврши главниот договор за изнајмување меѓу закупецот и сопственикот, закупецот мора да се грижи за интересите и положбата на под-закупецот со, на пример, придружување на под-учесникот во постапката со сопственик. Но, ако главниот договор за изнајмување се уште е раскинат по постапката, правата на подносителот исто така ќе завршат.
Дали сте закупец и имате ли прашања во врска со блогов? Потоа контактирајте Law & More. Нашите адвокати се експерти во областа на закон за закуп и се задоволни што ќе ви дадат совет. Тие исто така можат да ви помогнат законски доколку вашиот спор за изнајмување резултира во судска постапка.